【正文】 _______年質(zhì)量成本雙控制責(zé)任書項(xiàng) 目控制責(zé)任指標(biāo)全年責(zé)任指標(biāo)服務(wù)質(zhì)量（綜合服務(wù)滿意率）成本費(fèi)用總收入考核項(xiàng)目計(jì)分比例考核指標(biāo)獎(jiǎng) 懲 辦 法考核部門按月考核指標(biāo)一、內(nèi)部服務(wù)評(píng)價(jià)40%按月質(zhì)量考核計(jì)分管理處內(nèi)部評(píng)價(jià)分達(dá)標(biāo)時(shí)，按上式計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)分值，內(nèi)部評(píng)價(jià)分未達(dá)標(biāo)時(shí)，否決當(dāng)月全部獎(jiǎng)金分值（即100分）；半年或年終外部評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)時(shí)，返還當(dāng)月其他實(shí)得分值，但不返還當(dāng)月質(zhì)量獎(jiǎng)的分值。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為此，在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重知識(shí)也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。認(rèn)真記錄日常管理評(píng)分，定期向?qū)W生處、所在院系匯總學(xué)生的加減分情況，作為學(xué)生年終考評(píng)依據(jù)。（一）維修服務(wù)做到維修工作及時(shí)、規(guī)范、有效，如管道漏水、下水道不通、門鎖失靈、更換燈泡等，維修時(shí)維修人員填寫維修單，使維修情況有據(jù)可查。(4)損壞公共衛(wèi)生設(shè)施和花草樹木。每天將所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的樓層公用通道、梯道、天臺(tái)、地面清掃干凈。（2）、對(duì)于管道和閥門，要檢查管道有無滲漏，閥門是否漏水，開關(guān)是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)實(shí)等。每天晚上對(duì)學(xué)生公寓寢室進(jìn)行抽查，杜絕外來人員留宿。 。學(xué)生寢室內(nèi)保持衛(wèi)生和美化保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生做好寢室衛(wèi)生；管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為學(xué)生 進(jìn)行室內(nèi)美化指導(dǎo)；對(duì)學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對(duì)不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。
，通過文化活動(dòng)的開展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。維修員負(fù)責(zé)各類設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。四、親情化管理即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友情、愛情”融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我們的每位管理人員像照顧自己的兒女一樣照顧我們的同學(xué)，使我們學(xué)生公寓的每一位同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。三、主要思路根據(jù)某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)，在具體的管理服務(wù)過程中，我們將牢牢把好以下幾個(gè)關(guān)口，確保學(xué)生公寓物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展，以求得最佳的管理效果。某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理整體運(yùn)作方案第一章 某某高校學(xué)生公寓簡(jiǎn)介本次參與招投標(biāo)的學(xué)生公寓為某號(hào)公寓、某號(hào)公寓和某號(hào)公寓，學(xué)生公寓3號(hào)樓由南北兩樓組成。(一)、把好安全關(guān)，確保安全有序經(jīng)常性加強(qiáng)管理站員工的安全意識(shí)教育，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。嚴(yán)格遵守質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。五、點(diǎn)滴管理點(diǎn)滴管理即全心服務(wù)，簡(jiǎn)單地說，就是物管人員在任何時(shí)候，對(duì)待我們的學(xué)生都要做到：“認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度”，這就叫實(shí)實(shí)在在地全心服務(wù)。二、運(yùn)作程序系統(tǒng)各類工種崗位培訓(xùn)運(yùn)作程序示意圖建立各種規(guī)章制度學(xué)生公寓驗(yàn)收與接管日常管理服務(wù)與維護(hù)保潔員維修工管理員各級(jí)管理服務(wù)人員開展管理服務(wù)與設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的管理協(xié)調(diào)工作整體運(yùn)作流程圖說明： 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。第四節(jié) 工作計(jì)劃根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：一、前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一擬訂物業(yè)管理方案成立投標(biāo)工作小組；仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；對(duì)學(xué)生公寓展開深入的調(diào)查研究；針對(duì)學(xué)生公寓特點(diǎn)，擬訂管理方案；選配主要管理人員。作好傳染病的預(yù)防與處理制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)定的預(yù)案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向?qū)W校匯報(bào)；宣傳傳染病防治知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生身體健康檢查；定期請(qǐng)學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)行健康教育。 ，按照檔案管理的要求，建立與完善所托物業(yè)的各項(xiàng)工程技術(shù)資料。對(duì)遲歸和不歸的同學(xué)進(jìn)行登記，及時(shí)教育，并將情況報(bào)告學(xué)生處。（3）、定期檢查消防水龍帶、接口是否老化，管帶是否霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時(shí)更換。并將樓層的垃圾收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。(5)向室外（窗外、陽臺(tái)）傾倒污水、垃圾、雜物等。對(duì)于整個(gè)公共部分的照明設(shè)施，定期進(jìn)行檢查，確保正常。嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假制度，每晚堅(jiān)持抽查學(xué)生宿舍，特別對(duì)遲歸和夜不歸宿的同學(xué)進(jìn)行登記，及時(shí)進(jìn)行教育，同時(shí)向?qū)W生處、有關(guān)院系報(bào)告。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。品質(zhì)部二、成本費(fèi)用25％按月成本考核計(jì)分凡當(dāng)月成本費(fèi)用指標(biāo)超標(biāo)，否決當(dāng)月獎(jiǎng)金分值（即100分）。優(yōu)化物料采購流程為進(jìn)一步加強(qiáng)材料成本管理，降低材料成本費(fèi)用，公司對(duì)物料采購流程進(jìn)行了優(yōu)化，由公司采購部門統(tǒng)一對(duì)外訂購各類辦公用品與維修材料，并制訂《物料采購申購流程》，切實(shí)實(shí)行嚴(yán)格的采購成本控制、采購認(rèn)證和材料配送方案，進(jìn)一步保證降低成本和提高材料質(zhì)量。三、員工的管理員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。學(xué)生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化。每日對(duì)學(xué)生寢室進(jìn)行抽查，表揚(yáng)好的，教育差的，要求同學(xué)遵守《某某高校學(xué)生公寓管理辦法（試行）》，同時(shí)我公司還將開展“溫馨小家”的評(píng)比活動(dòng)。六、日常服務(wù)我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務(wù)。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報(bào)，亂涂亂畫。窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。維修人員做好巡視檢查工作，如：各種電機(jī)運(yùn)行的聲響；儀表顯示的表值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下：（1）、所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄；（2）、公共地方的照明燈應(yīng)定期更換；（3）、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋；配合校保衛(wèi)對(duì)消防及電機(jī)半年進(jìn)行一次試運(yùn)行；消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；（1）、消防設(shè)施設(shè)備平時(shí)要注意加油，防止銹蝕。值班人員要禁止陌生人和閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓，來訪客須在公寓大廳等候，學(xué)生家長進(jìn)入公寓內(nèi)必須登記。 ，配合甲方做好學(xué)生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管工作。加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識(shí)；嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；保證對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化；按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)格考核制度。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。
；管理員和值班員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班24小時(shí)值班。根據(jù)公司服務(wù)對(duì)象———學(xué)生的獨(dú)特群體，對(duì)他們進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。我公司將把環(huán)境整潔作為提高學(xué)生公寓管理檔次的重要的一個(gè)方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好學(xué)生公寓公共及周邊環(huán)境的綠化保潔工作。我公司已通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，學(xué)生公寓物業(yè)管理從正式接管后全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范學(xué)生公寓的物業(yè)管理，提升學(xué)生公寓物業(yè)管理的內(nèi)涵。南樓6層，每室住4人，共90個(gè)房間，北樓6層，每室住4人，共88間，合計(jì)有寢室178間，總建筑面積為8679平方米。統(tǒng)籌計(jì)劃安排。嚴(yán)格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和公寓管理處的定期考核和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。比如同學(xué)生病，我們的管理人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)心、照顧同學(xué)。
在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。二組建物業(yè)管理隊(duì)伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。維修服務(wù)管理學(xué)生公寓設(shè)施設(shè)備完好率在98%以上做好學(xué)生公寓交接驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與相關(guān)部門溝通解決；根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴(yán)格的維修、保養(yǎng)制度；落實(shí)責(zé)任人，定期對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好詳細(xì)記錄；制定完善的維保計(jì)劃，利用節(jié)假日實(shí)施。 對(duì)所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學(xué)生處呈報(bào)詳盡的《某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理前期介入服務(wù)運(yùn)作實(shí)施方案》第二節(jié) 常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施一、投訴管理投訴處理是物業(yè)