【正文】 托管以來，在學(xué)校職能部門的關(guān)心支持下，我公司對某某高校武進(jìn)校區(qū)大學(xué)學(xué)生公寓管理積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。年終考核累計(jì)未超成本費(fèi)用指標(biāo)時(shí)，返還當(dāng)月應(yīng)得其他獎(jiǎng)分值，但不返還當(dāng)月成本獎(jiǎng)分值；凡當(dāng)月成本費(fèi)用未超標(biāo)時(shí)，當(dāng)月獎(jiǎng)金分值為滿分（25分），全年累計(jì)成本費(fèi)用低于全年考核指標(biāo)時(shí)，按節(jié)約部分的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)金。公司成立由分管總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部相關(guān)人員組成的品質(zhì)控制小組、財(cái)務(wù)部及安全工作小組等考核小組，按照《質(zhì)量成本雙控制責(zé)任書》中的考核指標(biāo)對管理處下的各個(gè)學(xué)生公寓管理站每月的指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，按《責(zé)任書》上的規(guī)定實(shí)行質(zhì)量成本雙控制。三、前期投入設(shè)備配備略第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算略為了減輕負(fù)擔(dān)，我們在物資裝備的配備上完全按照“必需、實(shí)用、節(jié)約”的原則，同時(shí)為了學(xué)生公寓物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，我公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢全力支持學(xué)生公寓物業(yè)管理工作，做到資源共享。二、測算依據(jù)常州市政府有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；《招標(biāo)文件》提供的服務(wù)項(xiàng)目、相關(guān)數(shù)據(jù)、資料和實(shí)地考察情況；行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；我公司承諾的各項(xiàng)質(zhì)量管理指標(biāo)。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。8月上旬熟悉掌握各類工作流程，并定期考核；定期開展勞動(dòng)競賽評比。8月上旬熟練掌握各項(xiàng)工作流程，熟悉管理站的情況，了解學(xué)生的自然情況，并認(rèn)真做好相關(guān)記錄；定期組織消防演習(xí)、緊急情況處理演習(xí)等。：培訓(xùn)形式：采取講課與自學(xué)相結(jié)合；采取走出去與請進(jìn)來相結(jié)合；采取實(shí)用與超前相結(jié)合；學(xué)生公寓年度物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃崗位培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)時(shí)間要求管理站全體員工公司發(fā)展?fàn)顩r、《員工手冊》、職業(yè)道德教育；某某高校概況、組織機(jī)構(gòu)、院系情況介紹；學(xué)生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；實(shí)用禮儀、服務(wù)語言技巧；消防安全和普法知識；ISO9001國際質(zhì)量管理體系；怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量；學(xué)校各項(xiàng)學(xué)生公寓管理要求。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。第六章 物業(yè)管理人員配置、培訓(xùn)及管理一、學(xué)生公寓管理人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生根本性的變化。（三）在總結(jié)前幾年學(xué)生公寓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)搞好公寓文化節(jié)活動(dòng)。在軟件管理建設(shè)上，突顯管理人員的自身素質(zhì)和日常的優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理在關(guān)心、照顧同學(xué)上體現(xiàn)，以形成良好的人際環(huán)境。在此過程中充分發(fā)揮學(xué)生骨干的作用。定期、不定期的對日常行為、違紀(jì)情況進(jìn)行檢查、督促，曉之以理、動(dòng)之以情，在教育的同時(shí)及時(shí)向?qū)W生處及所在院系匯報(bào)。（七）送溫暖服務(wù)查詢學(xué)生檔案，在宣傳欄上為同學(xué)寫上我們對他們的生日祝福；對生病的同學(xué)、家庭困難的同學(xué)，我公司將給予一定的物質(zhì)幫助；節(jié)假日組織外地的同學(xué)開展活動(dòng)，使他們感受到家一般的溫暖。（四）飲食服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)開水。（二）心理咨詢服務(wù)設(shè)立心理咨詢服務(wù)點(diǎn)。檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗(yàn)收資料、學(xué)生公寓的單體竣工圖、維修檔案、巡視記錄、運(yùn)行記錄、運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動(dòng)記錄及檔案。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存。 2 、資料分類 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。綠化管護(hù)與環(huán)境營造依靠我公司的人才優(yōu)勢，做好所托物業(yè)周邊的綠化工養(yǎng)護(hù)和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，及時(shí)除草，整齊美觀。(1)隨地吐痰，亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物；(2)亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。室內(nèi)家私、電器隨時(shí)擺放整齊，擦抹干凈。家私、電器無灰塵、擺放整齊。每天用清潔水拖干擦凈有污跡的樓層地面及垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和樓梯扶手。無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。并定期組織保潔員對保潔工作中存在的問題進(jìn)行研究、總結(jié)，整改。保潔員將根據(jù)學(xué)生公寓保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍，落實(shí)責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同，以定時(shí)或定期、集中作業(yè)方式和日常巡視保潔作業(yè)的方式，制定保潔作業(yè)制度；安排日常保潔工作，實(shí)行全天候保潔。（4）、滅火機(jī)應(yīng)定期檢查壓力，對于過期失效的滅火機(jī)要及時(shí)更換。（三）電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門滴水、下水管道堵塞、閥門開關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機(jī)運(yùn)行有無異常等。三、設(shè)施維護(hù)在某某高校學(xué)生公寓的公共機(jī)電設(shè)備及物業(yè)管理工作中，我們確立以“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的管護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)態(tài)度，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。嚴(yán)禁學(xué)生在寢室內(nèi)使用明火和大功率電器。對通道、樓梯等部位設(shè)置明顯的標(biāo)識，以利于人員的進(jìn)出。此外，我們將每季度向師生公布一次“管理報(bào)告”以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。（二）投訴處理為實(shí)現(xiàn)投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受師生的投訴，值班人員做好投訴記錄及電腦登記備查。 對所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學(xué)生處呈報(bào)詳盡的《某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理前期介入服務(wù)運(yùn)作實(shí)施方案》第二節(jié) 常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及措施一、投訴管理投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極具技巧性的工作，迅速、及時(shí)、合理的處理師生投訴能贏得師生的信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)榮譽(yù)，破壞與師生之間的良性關(guān)系。 ，從物業(yè)管理之角度，對已安裝的設(shè)備提出可改善的可行性建議，以使今后設(shè)備能夠高效地運(yùn)行，并為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理帶來便利。并在此基礎(chǔ)上制定各類與貴校相關(guān)的接管文件。公寓文化建設(shè)保證學(xué)生公寓文化氛圍的營造積極主動(dòng)配合學(xué)校宣傳部、學(xué)工處，以及各院系組織開展的學(xué)生文化、娛樂活動(dòng)；聯(lián)合自管會(huì)，發(fā)掘有特長的學(xué)生，積極開展各項(xiàng)座談、競賽、表演、講座等活動(dòng)；以宣傳欄為陣地，結(jié)合各類有意義的主題展開專題宣傳；支持配合學(xué)生自行組織的有意義的文體活動(dòng)。維修服務(wù)管理學(xué)生公寓設(shè)施設(shè)備完好率在98%以上做好學(xué)生公寓交接驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與相關(guān)部門溝通解決；根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴(yán)格的維修、保養(yǎng)制度；落實(shí)責(zé)任人，定期對水、電設(shè)施進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好詳細(xì)記錄；制定完善的維保計(jì)劃，利用節(jié)假日實(shí)施。環(huán)境衛(wèi)生管理學(xué)生公寓保持整潔衛(wèi)生，做到“五不”即不見積水、積土、雜物、不漏收垃圾、不亂倒垃圾；“五凈”即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。其主要指標(biāo)及實(shí)施措施如下：主要指標(biāo)實(shí)施措施安全管理學(xué)生公寓無火災(zāi)事件發(fā)生加強(qiáng)管理員消防安全知識，落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時(shí)處理；制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識，組織由學(xué)校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。學(xué)生公寓交付之日起二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理。二組建物業(yè)管理隊(duì)伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。
，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。
在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。
我們采取的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。在堅(jiān)持規(guī)?；l(fā)展任務(wù)的同時(shí)，始終將品牌服務(wù)作為公司頭等大事來抓。比如同學(xué)生病，我們的管理人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)心、照顧同學(xué)。三、人性化管理即“以人為本”的理念。不論業(yè)主有何需要，只要通過值班電話或向管理站的任一員工反映，都會(huì)做到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是形成110服務(wù)聯(lián)動(dòng)，為師生提供方便、快捷、全方位的服務(wù)。在服務(wù)過程中要求做到班班有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情周到，主動(dòng)接受師生的監(jiān)督。嚴(yán)格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和公寓管理處的定期考核和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。（三）、把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量整潔的環(huán)境，是學(xué)生公寓管理最基本的要求。設(shè)想可能在學(xué)生公寓內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件（如盜竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。保證學(xué)生公寓24小時(shí)值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門窗交接制度、夜間值班巡查制度。統(tǒng)籌計(jì)劃安排。自接管學(xué)生公寓物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲