【正文】 子表格，將甲公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。2005年起對未完工產(chǎn)品采取預(yù)售方式銷售的按15%的毛利率按季計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額預(yù)征企業(yè)所得稅。案例四、：“應(yīng)繳未繳”——聞所未聞的定性。【云中飛點評】：企業(yè)不配合如何實施稅務(wù)稽查？當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)不幸的選中查你時，你要積極配合。二是在該公司拒絕提供帳簿的前提下，根據(jù)其實際商品房銷售額依法核定應(yīng)納稅額并限期繳納，以法律文書的形式明確其納稅義務(wù)?！　?jù)介紹，在2005年房地產(chǎn)行業(yè)專項檢查過程中，該局稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，在三亞市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的20042005年，該房地產(chǎn)公司在符合獨立企業(yè)所得稅納稅人條件、應(yīng)就地繳納企業(yè)所得稅的情況下，雖經(jīng)營著5個房地產(chǎn)項目卻從未在當(dāng)年的企業(yè)所得稅申報中繳納或預(yù)繳過一分錢稅款。作者：佚名本案的檢查人員只按常規(guī)檢查程序就發(fā)現(xiàn)了問題。那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股的呢？如果出現(xiàn)土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?！　∧壳?，孫某和張某已為產(chǎn)權(quán)糾紛進(jìn)入司法程序，電源公司已進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，其房產(chǎn)的歸屬有待法院作出裁定。在市工商局的檔案資料中，稽查人員只發(fā)現(xiàn)公司名稱的多次變更，惟獨沒有公司更名后兩者之間的土地使用權(quán)和實物資產(chǎn)作價投資入股的增減變動?；槿藛T質(zhì)疑：既然是投資入股，為什么公司賬上“長期投資”科目未有任何記載，原“無形資產(chǎn)”科目也未有任何變動，已收取的對方款項為何至今未歸還？張某搪塞說，由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不正常，所以未及時記賬。在約談、詢問電源公司法定代表人張某時，他矢口否認(rèn)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！　?008年12月，啟東市地稅局稽查局接到市公安局經(jīng)偵大隊轉(zhuǎn)來的舉報材料，反映電源公司在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方面弄虛作假、逃避繳納稅款?！　‰娫垂緩埬秤?007年7月4日與彩鋼公司孫某簽訂了一份《土地、廠房轉(zhuǎn)讓合同》，規(guī)定電源公司將廠房和土地所有權(quán)以388萬元轉(zhuǎn)讓給彩鋼公司。江蘇省啟東市電源科技有限責(zé)任公司成立于2003年8月，主要從事蓄電池配件（AGM隔板）、保溫材料制造和銷售業(yè)務(wù)，法定代表人和出資人為張某，投資額200萬元。也許你會說，那很簡單，那我把預(yù)算價、結(jié)算價、計入成本價做成一樣不就沒有問題了嗎？云中飛告訴你，一樣有辦法的，不要小看稅務(wù)局。本案就是這樣的一個典型案例。虛開建筑發(fā)票是不符合真實性原則的，屬于偷稅，是稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)厲打擊的重點。發(fā)票是真實的，業(yè)務(wù)是虛假的。2007年7月，北京市公安局以涉嫌偷稅罪對天富公司展開偵查。但是，從1996年至2001年，天富公司在對美惠大廈項目沒有任何財務(wù)結(jié)算、竣工結(jié)算的情況下，天富公司法定代表人王福生擅自讓會計郭某以工程經(jīng)理部名義要求中大公司開具67份外商投資企業(yè)經(jīng)營發(fā)票，以這些發(fā)票列入建筑開發(fā)成本，由天富公司總會計師張某向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行了虛假的納稅申報以及相應(yīng)的退稅申報。　　被虛增建設(shè)成本的大廈就坐落在北京東二環(huán)東四十條橋東南側(cè)的黃金地段，名為美惠大廈。 31案例十一：隱瞞按揭貸款最不應(yīng)該 32案例十二：秀才遇到兵有理說不清?！对浦酗w經(jīng)典稅務(wù)稽查案件點評系列——房地產(chǎn)專輯》案例一、稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么判斷虛開建筑發(fā)票？ 2案例二、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何判斷以虛假投資入股方式實施土地轉(zhuǎn)讓？ 4案例三、企業(yè)不配合如何實施稅務(wù)稽查？ 6案例四、：“應(yīng)繳未繳”——聞所未聞的定性。 34案例十三：普通住宅和非普通住宅一定要分開算土增稅 37案例十四：綠化費不要挑戰(zhàn)稅務(wù)人員的智慧 40案例十五：城鎮(zhèn)土地使用稅的計算沒有你想象的那么簡單。根據(jù)公訴機(jī)關(guān)的指控，1995年時，剛剛成立的天富公司沒有建筑資質(zhì)，為了獨立開發(fā)建設(shè)美惠大廈項目，便以支付管理費的方式換取中大實業(yè)有限公司的建筑承包資質(zhì)，并以中大公司名義成立中大公司美惠大廈工程經(jīng)理部。檢察機(jī)關(guān)查明，天富公司的虛增建設(shè)成本行為，偷逃了外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅共計2577萬元。目前，王福生和公司主要負(fù)責(zé)人孫偉光被另案處理。這樣就交點營業(yè)稅，交點營業(yè)稅的利潤率很低，令：收入* 3%=利潤*25%，利潤率=3%/25%=12%，而房地產(chǎn)公司利潤率起碼30%以上。那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎么判斷虛開建筑發(fā)票？一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)會通過“三價對比”方法進(jìn)行判斷，即對預(yù)算價、結(jié)算價、計入成本價“三價對比”。據(jù)說，本案案發(fā)的緣由是企業(yè)做大了成本后，去稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退稅被發(fā)現(xiàn)的。如果你追問下去，到底有什么辦法嘛。 2007年3月變更為啟東市彩鋼有限公司，法定代表人為孫某。彩鋼公司同意電源公司以資產(chǎn)作價250萬元投資入股，注冊資本為610萬元?；槿藛T首先找到本案的實名舉報人———彩鋼公司法定代表人孫某進(jìn)行約談、詢問?；槿藛T于是向其出具了與彩鋼公司簽訂的《土地、廠房轉(zhuǎn)讓合同》等證據(jù)。至于已收對方款項是地上建筑物的預(yù)收款，張某不能自圓其說?！　≈链?，張某乘電源公司處于停產(chǎn)狀態(tài)并將進(jìn)入破產(chǎn)程序之際，企圖以土地使用權(quán)作價入股的手法達(dá)到逃避繳納稅款一案已浮出水面。 有資金結(jié)算。以虛假投資入股方式實施土地轉(zhuǎn)讓的檢查并不復(fù)雜。針對這一疑點，該局派人到房地產(chǎn)主管單位進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該公司20042005年經(jīng)營的5個樓盤已銷售或預(yù)售了779套，存在重大偷稅嫌疑。三是在該公司逾期未繳納核定應(yīng)征收稅款的情況下，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施在其開戶行扣繳稅款20余萬元，同時對余下未繳稅款發(fā)出《限期繳納通知書》，告知其逾期不繳將依法履行查封拍賣抵繳稅款的程序。特別是在新刑法實施后，更要主動繳納稅款，避免刑事責(zé)任。房地產(chǎn)綜合稅務(wù)稽查案例廣東地稅 2007年11月06日一、基本情況2006年8月，根據(jù)群眾舉報，稅務(wù)機(jī)關(guān)對甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）2003年至2005年的納稅情況進(jìn)行了檢查。二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理申報的營業(yè)稅計稅收入與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。有的月少申報、有的月多申報，到2005年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，追繳甲公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《征管法》及其《實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金；同時，對2005年少申報的預(yù)售收入根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文的規(guī)定按15%的毛利率補(bǔ)預(yù)征2005年企業(yè)所得稅（2003年、2004年少申報的計稅收入已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額）。但是現(xiàn)在，無論這樣定性多么有創(chuàng)造性，他都成為成為歷史了。，經(jīng)某稅務(wù)事務(wù)所審核，；，經(jīng)某稅務(wù)事務(wù)所審核，,。原來建筑單位的工程發(fā)票金額已包含鋼材款，《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十八條規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。按此規(guī)定，超過決算報告部分的屬建筑單位多開，多開金額不得在稅前扣除。作為稽查人員在檢查房地產(chǎn)企業(yè)時，首先要搞清是否甲供料，一旦有甲供料，就要對應(yīng)工程決算報告查看其工程發(fā)票，以妨建筑企業(yè)多開發(fā)票。目前這種“甲方供料工程”并不少見，普遍存在未將材料款計入營業(yè)額導(dǎo)致建筑營業(yè)稅扣繳不足的情況。案例六：拆一還一如何算營業(yè)稅？我市房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式營業(yè)稅的涉稅處理作者:劉美樺（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 （三）計稅依據(jù)的規(guī)定《關(guān)于明確幾個營業(yè)稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發(fā)［2005］415號）規(guī)定，“補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本?！?土地征用及拆遷補(bǔ)償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 該項目2005年2月完工，經(jīng)過工程竣工決算，得知該項目開發(fā)成本58970000元，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費14350000元、前期工程費7220000元、基礎(chǔ)設(shè)施費29770000元、建筑安裝工程費4370000元、公共配套設(shè)施費1260000元和開發(fā)間接費用2000000元，同年6月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共6300平方米，具體為：6月份1200平方米、7月份2600平方米、9月份900平方米、10月份600平方米、12月份1000平方米，計算該公司拆遷補(bǔ)償回遷房應(yīng)繳的營業(yè)稅。 違章案情：某某市地稅局稽查局根據(jù)人民來信舉報，于2002年5月對東臺市某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了專案檢查。 稽查人員根據(jù)舉報線索，在正式進(jìn)入單位檢查之前，做了大量細(xì)致的準(zhǔn)備工作?！百~外賬問題”。在強(qiáng)大的政策攻勢面前，迫使郭某拿出所有的“賬外賬”。 事實上，根據(jù)我們稽查人員實現(xiàn)所掌握的情況，輕工局并未提供任何資金，而是以部分土地使用權(quán)換取3—6層的房屋產(chǎn)權(quán)，某房地產(chǎn)公司則以3—6層房屋的產(chǎn)權(quán)換取部分土地使用權(quán)。處理決定：根據(jù)原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，或者進(jìn)行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。同時根據(jù)刑法201條規(guī)定，該公司偷稅數(shù)額在1萬元以上且偷稅比例超過10％，決定移送公安機(jī)關(guān)立案處理?；榻ㄗh：通過某房地產(chǎn)開發(fā)公司的查處，我們有兩方面的體會。而應(yīng)該事先充分了解納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營情況，在檢查中要善于動腦，抓住納稅人經(jīng)營要素中的不正?，F(xiàn)象，進(jìn)行分析研究，挖出其背后的“文章”，這樣才能真正起到加大力度，打擊各種偷稅行為的作用。隨著民營經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我們意識到極少數(shù)不法分子偷稅犯罪的手段更加多樣化，復(fù)雜化，隱蔽性也越來越強(qiáng)。 甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。 凡不同時符合上述四個條件的代建行為。案例八：“合作建房”，想說愛你不容易?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整?！　±?，A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)，通過開發(fā)項目立項、規(guī)劃、審批后，決定為某金融機(jī)構(gòu)開發(fā)建造一個3000萬元的辦公大樓?！　。瑢Υ诉M(jìn)行了稅收籌劃。協(xié)議規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)委托B單位在A房地產(chǎn)公司提供的土地上建造辦公大樓。至2005年10月，B方共收到金融機(jī)構(gòu)支付的項目預(yù)付款2400萬元，大部分已經(jīng)由B方直接支付給工程施工單位，余款也暫作為往來款處理。稅務(wù)稽查部門認(rèn)定，A、B雙方之間的合作開發(fā)關(guān)系屬于代理關(guān)系，不屬于稅法規(guī)定的合作建房關(guān)系。該文件在答復(fù)?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示中批復(fù)：“鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。最終，稅務(wù)稽查部門認(rèn)定A公司這種行為屬于隱瞞收入造成少繳營業(yè)稅收的偷稅行為，除要求A公司補(bǔ)繳132萬元營業(yè)稅和滯納金外，決定對A公司處以少繳132萬元營業(yè)稅一倍的罰款；，由于是預(yù)繳稅款，只補(bǔ)稅和加收滯納金，不予處罰。如果B單位另外還從金融機(jī)構(gòu)獲得了受托建房收入，則也屬代理服務(wù)業(yè)收入。名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。 四是共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險現(xiàn)實中許多名義是“合作建房”的實際上都不屬于“合作建房”。分析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 因此乙企業(yè)支付的２０００萬應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對甲企業(yè)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅在收到預(yù)收款時確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，按５％的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅２０００５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報繳納營業(yè)稅，新營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生．申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅２０００３％＝６０萬元。二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 分析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍。分析：根據(jù)國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。去年，我局在對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的行業(yè)性稅收專項檢查工作中，完成了對Z房產(chǎn)企業(yè)有限公司(以下見簡稱Z公司)多列成本、費用，少繳稅款行為的查處工作,查補(bǔ)補(bǔ)收入共計7，526萬元已全部執(zhí)行完畢，該案的查處不僅為國家挽回了巨額的經(jīng)濟(jì)損失，而且有力地打擊了涉稅違法犯罪行為,治理和凈化了稅收環(huán)境。檢查中采用了調(diào)賬檢查方式，對Z公司的財務(wù)經(jīng)理及辦稅員制作了問話筆錄，并先后兩次向Z公司發(fā)出《限期提供資料通知書》。由此，應(yīng)調(diào)整所預(yù)提的相關(guān)配套設(shè)施費用。該樓盤在200