【正文】 1鎮(zhèn)江38477812923510858泰州5791705140149695上海634174505530616683長三角合計109654287753518714075很明顯，長江三角洲地區(qū)真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長三角南翼的輻射作用無人可代。（5）杭州、南京兩個中心城市的地位逐漸突顯：在核心城市上海的國際地位日益突出、對周邊城市輻射力加大的同時，杭州、南京兩個城市在各自的二級都市圈中的地位也在不斷加強。在各地區(qū)的定位中，浙江、江蘇的經(jīng)濟功能定位于降低商品制造成本的地區(qū)，而上海則定位在降低長三角地區(qū)商品和服務產(chǎn)出的交易成本的中心。兩省一市的市政府高層就區(qū)域一體化達成戰(zhàn)略共識，江、浙主動提出“接軌上?！钡陌l(fā)展戰(zhàn)略。這意味著，以上海為經(jīng)濟中心的“長三角”地區(qū)會是繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個世界經(jīng)濟中心和商貿(mào)中心；這也意味著，旅游產(chǎn)業(yè)將會獲得更為強大的經(jīng)濟支持和更加充足的旅游客源市場，最終帶來該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長期發(fā)展。從經(jīng)濟發(fā)展水平看，“長三角”地區(qū)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域[1]。第十章，計算三種業(yè)態(tài)的項目投資估算及投資回報供開發(fā)商參考。第六章，對作為本項目可能的開發(fā)方向之一――酒店式公寓/產(chǎn)權式酒店的開發(fā)可行性分析。第四章，對杭州地區(qū)可能存在的相關參考項目的分析。第二章，本項目的背景和發(fā)展概況。賓館改擴建項目可行性報告目 錄摘要第一章 宏觀經(jīng)濟與政策面分析第一節(jié) 杭州宏觀經(jīng)濟概況分析………………………………………………(1)第二節(jié) 杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響……………………………(5)第三節(jié) “長三角”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)與杭州的旅游業(yè)發(fā)展……………………(15)第四節(jié) 杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響…………………………(20)第五節(jié) 杭州與周邊地區(qū)飯店業(yè)發(fā)展比較分析………………………………(26)第二章 本項目背景和發(fā)展概況第一節(jié) 本項目提出的背景及期望……………………………………………(33)第二節(jié) 本項目可操作方向探討分析…………………………………………(33)第三章 開發(fā)地塊分析第一節(jié) 地理位置及交通狀況…………………………………………………(35)第二節(jié) 周邊配套………………………………………………………………(35)第三節(jié) 地塊分析總結…………………………………………………………(37)第四章 杭州地區(qū)可能存在的相關參考項目分析第一節(jié) 錦繡天地………………………………………………………………(38)第二節(jié) 西湖時代廣場…………………………………………………………(41)第三節(jié) 相關參考項目總結……………………………………………………(41)第四節(jié) ******未來開發(fā)方向的可行性…………………………………………(41)第五章 五星級酒店可行性分析第一節(jié) 競爭對手研究…………………………………………………………(42)第二節(jié) 市場需求研究…………………………………………………………(44)第三節(jié) 五星級酒店可行性分析總結…………………………………………(45)第六章 酒店式公寓/產(chǎn)權式酒店可行性分析第一節(jié) 市場供應分析…………………………………………………………(46)第二節(jié) 市場需求分析…………………………………………………………(46)第三節(jié) 酒店式公寓/產(chǎn)權式酒店可行性分析總結……………………………(46)第七章 寫字樓開發(fā)可行性分析第一節(jié) 杭州寫字樓市場環(huán)境………………………………………………(48)第二節(jié) 杭州主要寫字樓商圈特點…………………………………………(50)第三節(jié) 各個商圈寫字樓分布………………………………………………(53)第四節(jié) 寫字樓需求研究……………………………………………………(53)第五節(jié) 寫字樓開發(fā)分析總結………………………………………………(54)第八章 商業(yè)項目開發(fā)可行性分析第一節(jié) 杭州商圈現(xiàn)狀分析…………………………………………………(55)第二節(jié) ******商鋪主要經(jīng)營范圍調(diào)查………………………………………(62)第三節(jié) ******商業(yè)項目開發(fā)分析總結………………………………………(62)第九章 項目定位建議第一節(jié) 項目基本指標………………………………………………………(63)第二節(jié) 復合業(yè)態(tài)方案………………………………………………………(63)第十章 項目財務分析第一節(jié) 指標及相關數(shù)據(jù)說明………………………………………………(65)第二節(jié) 財務測算假設………………………………………………………(68)第三節(jié) 成本分析……………………………………………………………(69)第四節(jié) 利潤狀況分析………………………………………………………(73)第五節(jié) 現(xiàn)金流量分析………………………………………………………(75)第六節(jié) 三種方案比較………………………………………………………(77)第七節(jié) 金籌措及安排………………………………………………………(79)第十一章 項目風險分析第一節(jié) 項目風險分析………………………………………………………（80）第二節(jié) 項目風險回避………………………………………………………（80）第十二章 結論和建議第一節(jié) 宏觀背景結論………………………………………………………（81）第二節(jié) 復合業(yè)態(tài)建議………………………………………………………（82）第三節(jié) 財務分析及資金籌措安排…………………………………………（85）附件：附件一 酒店內(nèi)部員工的需求研究附件二 酒店入住客人的需求研究附件三 酒店式公寓供應附件四 酒店式公寓的需求分析附件五 酒店常住客深訪總結附件六 杭州市寫字樓供應附件七 寫字樓需求調(diào)研附件八 商鋪經(jīng)營范圍調(diào)查摘 要本研究利用文獻收集、問卷調(diào)查和個案訪談的資料，全面了解杭州市地產(chǎn)、旅游業(yè)和酒店業(yè)概況，結合杭州市星級酒店需求狀況及各類地產(chǎn)開發(fā)方向的需求狀況，深入研究未來******的項目定位和地產(chǎn)開發(fā)方向問題。從本項目的提出原因及未來的項目期望兩方面分析項目背景；分七個方面對本項目未來發(fā)展方向做了簡單的分析。通過對錦繡天地和西湖時代廣場的建筑指標和硬件設施兩方面全面了解其建筑形態(tài)及業(yè)態(tài)定位，通過錦繡天地酒店式公寓購買人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消費人群，以確定未來******可能開發(fā)的酒店式公寓的定位人群。分別從杭州市酒店式公寓/產(chǎn)權式酒店的供應面、需求狀況兩方面分析本項目開發(fā)酒店式公寓/產(chǎn)權式酒店的可行性。第十一章，討論本業(yè)態(tài)的開發(fā)風險及風險回避問題。早在2002年，國家統(tǒng)計局就在報告中稱，該地區(qū)是“中國人口最稠密、經(jīng)濟最發(fā)達、人民生活最富裕的經(jīng)濟區(qū)域”[2]。長三角經(jīng)濟發(fā)展趨勢（1）一體化進程全面：長三角一體化的發(fā)展目標是在未來10年左右的時間里，將長三角組建成一個“多心組團、分層輻射”的世界級都市經(jīng)濟圈。第二，具體領域的一體化有實質性舉措。（4）核心城市—上海的國際中心城市地位加強：2004年城市綜合競爭力排名中上海以明顯優(yōu)勢位于我國200個城市之首。（6）主要數(shù)據(jù)對比：表11 十六個城市間各項指標對比【6】地區(qū)土地面積(平方公里)2004年末戶籍人口(萬人)2004年生產(chǎn)總值（億元）人均生產(chǎn)總值（億元）城市居民可支配收入（元）累計177。尤其是從經(jīng)濟總量上看，杭州在長三角的南翼獨樹一幟，具有無可比擬的區(qū)域輻射作用。這是杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得天獨厚的綜合優(yōu)勢，今后這一狀況也不會有多大改變。2001～%，%高出 ?！?】杭州GDP已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)的增長，2004年達到2515億元，人均GDP達到38858元（4242美元），%。另外，省內(nèi)舟山、嘉興、寧波等城市近年來發(fā)展迅速，均超過杭州市的發(fā)展速度。雖然最近兩年增長勢頭有所減緩，但仍呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。就“雙市”戰(zhàn)略對杭州經(jīng)濟發(fā)展的影響力而言，繼續(xù)做大、做強已呈塊狀結構的制造業(yè)是杭州經(jīng)濟發(fā)展在現(xiàn)階段包括今后一個時期內(nèi)重點工作。戰(zhàn)略實施動態(tài)（1）從政策等多方面大力吸引外資2004年東芝公司把筆記本電腦海外生產(chǎn)基地移師杭州；2005年松下計劃在杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建立該公司全球最大的家電生產(chǎn)基地，而且計劃在不久的將來在杭州成立家電研究開發(fā)中心“中國生活研究中心（暫稱）”?！陡２妓埂冯s志推出的中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜上，杭州排在第一。在杭州秀美的自然風光下，搏動著一顆向國際先進制造業(yè)基地發(fā)展的心臟。浙江省及杭州市宏觀經(jīng)濟基本面看好，預計在今后的1020年內(nèi)發(fā)展速度仍將高于全國平均水平。再加上杭州獨特的居住環(huán)境，構成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合優(yōu)勢。2004年，“長三角”地區(qū)的GDP總量達到28775億元，%；人均GDP和人均可支配收入分別為35147元和13481元，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，也高于珠三角地區(qū)。今后10年～20年，浙江經(jīng)濟增長率仍將高于全國平均速度。在經(jīng)濟快速發(fā)展的浙江省,尤其是杭州市區(qū),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為浙江經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要的作用。有區(qū)別、有針對地解決各地不同的問題，以促其健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展國民經(jīng)濟不斷地做出更多更大貢獻的動力,正是杭州市乃至浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實寫照。從另一個衡量投資熱度的商品房施工面積來分析,%%。從固定資產(chǎn)投資總額在全省各地的結構性分布來看,各地的投資額及增長率參差不齊,具體的投資及同期增長比率如圖3所示。以臺州為首的第三梯隊無論在投資總額還是增長速度上都乏善可陳。二、 杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望自從今年3月17日央行上調(diào)個人住房公積金貸款利率以來，政府又出臺了一系列的調(diào)控措施，尤其是4月初銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8個城市，對4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查。調(diào)整住房建設的結構，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應更多的低價位住房。在政策強大攻勢下，杭州樓市持續(xù)很長時間的觀望、僵持局面開始被打破，大量待價而沽的空置樓房近幾天來紛紛掛牌于二手房市場。而當日預定數(shù)量達到了59套，卻沒有一套是公建、商業(yè)類物業(yè)，觀察這類物業(yè)的交易信息可以發(fā)現(xiàn)，一般極少有預定，而是直接成交。那什么樣的物業(yè)可稱為商業(yè)地產(chǎn)？我們對商業(yè)地產(chǎn)概念的重新認識，商業(yè)地產(chǎn)概念有廣義、狹義之分，從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)形式，包括寫字樓、會議中心，以及商業(yè)服務業(yè)的經(jīng)營場所等等。與前一小節(jié)所述的杭州市宏觀經(jīng)濟概況相對照，也就不會對商業(yè)地產(chǎn)在杭州樓市中的異軍突起感到意外了。所以在去年上半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)被列入調(diào)控的范圍。據(jù)杭州市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點處有關人員提供的數(shù)據(jù)，目前杭州有69個跨國商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點，各種國內(nèi)的連鎖店、專賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場等仍在增多。根據(jù)近年來杭州市非住宅土地出讓的統(tǒng)計,我們得到如下表所示的數(shù)據(jù)。錢江新城27商業(yè)用地供應量大,建筑容積率高:是政府重點規(guī)劃的CBD區(qū)塊,3至5年后將成為繼武林,黃龍,慶春后又一新興寫字樓板塊。三墩1商業(yè)用地價格看漲:大型人文社區(qū)及浙大紫金港校區(qū)的居住群體對該區(qū)塊的商業(yè)用地需求不斷增加,配套的不完善延緩商業(yè)用地的狀況已逐漸得到解決,價格看漲。分析其原因,不外乎這么幾個原因: 不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉變過來的，對商業(yè)特性的把握存在著偏差，盲目套用住宅開發(fā)的模式,沒搞清商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者能有機結合起來；經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差,大多數(shù)都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，沒有對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營的思想準備； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款,一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降, 就會造成銀行的不良貸款。要抓好定位先要調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā),以市場細分是商業(yè)定位的前提；再次, 如果是主題經(jīng)營則要凸現(xiàn)特色。這些管理團隊既包括物業(yè)管理人員，又要包括商業(yè)管理的專家，以及營銷方面的專家，只有各方面人員的配合，才能共同把商業(yè)物業(yè)持續(xù)的經(jīng)營好、管理好，發(fā)揮好商業(yè)資源應有的價值。3月中旬國家外匯管理局局長郭樹清表示，遏制外資炒樓。4月28日國務院新八條下發(fā)。2005年宏觀調(diào)控有兩個重要的特點：第一是2005年政策的承接和連貫性比較強，中央確立政策導向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細則，自上而下的調(diào)控，有目的，有步驟，有條理。”字里行間透露出仍有可能采取加息措施的信息。2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：①投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。預計2005年二手房將發(fā)揮更重要的作用。這是市場條件下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是今后幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。二級市場反應明顯：房產(chǎn)中介機構最近的門庭興旺，據(jù)杭州公眾房網(wǎng)、中瑞、外灘等幾家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介公司的調(diào)查，杭州市中心的“綠園”“鳳起花苑”“都市花園”等萬元樓盤的二手房紛紛在市場上露臉，大量高檔二手房涌入市場。房產(chǎn)開發(fā)商風險意識加強：3月30日，在杭州市舉行的土地出讓招標會上，三塊宅地被房產(chǎn)企業(yè)高價競得。但是商業(yè)地產(chǎn)卻是逆風而行，高檔寫字樓、商場、酒店等房地產(chǎn)項目受到青睞。宏觀調(diào)控對炒房的趨勢肯定會有影響，而對于買房中長期投資和自用的影響則不會太大。從短期看，宏觀調(diào)控將對“投資、投機和超前消費”的需求所產(chǎn)生的泡沫產(chǎn)生強力的擠壓；杭城購房者正常需求層面雖仍旺盛，但受觀望氛圍日濃的大市拖累，持幣待購行為蔓延，有效需求也遭受打壓；以別墅排屋為代表的“非普通住宅”首當政策沖擊，消費者購買成本增加，有效需