【正文】 完好消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量/總數(shù)量100%≥99%質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。測(cè)定依據(jù)完好、基本完好化糞池、雨水井、污水井面積/化糞池、雨水井、污水井總面積100%≥98%質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。測(cè)定依據(jù)停車(chē)場(chǎng)完好面積/總面積100%≥98%質(zhì)量保證措施制定詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。測(cè)定依據(jù)路燈完好數(shù)量/路燈總數(shù)量100%=95%質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。測(cè)定依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管、明暗溝總面積100%≥98%質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。實(shí)行業(yè)主質(zhì)量簽收制度。根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況，合理儲(chǔ)備必備的維修材料，以備急用。v 房屋及配套設(shè)施設(shè)備零修、急修及時(shí)率國(guó)家指標(biāo)99%承諾指標(biāo)100%承諾標(biāo)準(zhǔn)急修在接到通知5分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修控制在8小時(shí)內(nèi)完成。測(cè)定依據(jù)完好、基本完好房屋面積/總建筑面積100%≥98%質(zhì)量保證措施制定詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。l 違章處理率國(guó)家指標(biāo)95%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)100%=100%質(zhì)量保證措施加強(qiáng)宣傳。把維修回訪作為建立良好業(yè)主關(guān)系的重要手段，使之成為溝通業(yè)主情感的重要渠道。組織人員進(jìn)行投訴分析，找到投訴源頭，并及時(shí)進(jìn)行整改，以從根本上減少或消除相關(guān)投訴。保持業(yè)主與管理服務(wù)中心之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和信箱，持續(xù)超越業(yè)主期望的服務(wù)，及時(shí)改進(jìn)管理服務(wù)工作中存在的問(wèn)題及不足。及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)工作，對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改及預(yù)防，確保管理服務(wù)質(zhì)量。v 在2010年底，全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，并組織實(shí)施。商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)： 元/ M2蕪湖府物業(yè)管理方案蕪湖志誠(chéng)物業(yè)管理有限公司2009年4月目 錄一、 項(xiàng)目情況 ……………………………………………………………... 6二、 管理目標(biāo)1． 主體管理目標(biāo) ………………………………………………………… 62． 階段管理目標(biāo) ………………………………………………………… 15 三、 組織架構(gòu)、人員配置及崗位職責(zé)1．組織架構(gòu) ……………………………………………………………… 182．人員配備 ……………………………………………………………… 18 3．崗位職責(zé) ……………………………………………………………… 19四、 服務(wù)內(nèi)容 （一）常規(guī)服務(wù)內(nèi)容 ………………………………………………………… 41（二）酒店特色服務(wù)內(nèi)容 …………………………………………………… 42五、 管理運(yùn)作（一）人員培訓(xùn)及管理 ……………………………………………………… 48（二）檔案管理 ……………………………………………………………… 50（三）管理制度及規(guī)程 ……………………………………………………… 531．入伙流程圖 ……………………………………………………………… 532．業(yè)主投訴和回訪 ………………………………………………………… 54 3．酒店式特色服務(wù) ………………………………………………………… 551）私人管家服務(wù)操作規(guī)程 ………………………………………………… 552）叫醒服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………………… 563）訂報(bào)、訂購(gòu)鮮花服務(wù)規(guī)程 ……………………………………………… 574）行李寄存與提取服務(wù)規(guī)程 ……………………………………………… 585）禮賓物品傳送服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………… 596）禮賓物品轉(zhuǎn)交服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………… 607）禮賓郵件、報(bào)刊收發(fā)規(guī)程 ………………………………………………… 618）禮賓臺(tái)風(fēng)、暴雨預(yù)警服務(wù)信息 …………………………………………… 619）禮賓行李服務(wù)操作程序 …………………………………………………… 6210）委托訂車(chē)服務(wù)規(guī)程 ……………………………………………………… 6311）特快專遞服務(wù)規(guī)程 ……………………………………………………… 6412）打印服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………………… 6413）傳真服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………………… 6514）復(fù)印服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………………… 6615）機(jī)票代訂服務(wù)規(guī)程 ……………………………………………………… 6816）委托代辦服務(wù)操作規(guī)程 ………………………………………………… 6817）借傘服務(wù)規(guī)程 …………………………………………………………… 6918）收送洗衣操作規(guī)程 ……………………………………………………… 704．裝修管理規(guī)程 …………………………………………………………… 715． 安全消防管理 …………………………………………………………… 741） 秩序領(lǐng)班崗位工作規(guī)程 ………………………………………………… 742）大門(mén)崗崗位工作規(guī)程 …………………………………………………… 753）消防監(jiān)控中心崗位工作規(guī)程 ……………………………………………… 774）巡邏崗崗位工作規(guī)程 ……………………………………………………… 785）車(chē)庫(kù)出口崗崗位工作規(guī)程 ………………………………………………… 806）車(chē)場(chǎng)巡邏崗工作規(guī)程 ……………………………………………………… 817）外圍巡邏崗工作規(guī)程 ……………………………………………………… 828）巡更管理規(guī)程 ……………………………………………………………… 839）物品出入管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8410）停車(chē)場(chǎng)緊急情況處理規(guī)程 ………………………………………………… 8511）秩序維護(hù)部會(huì)議規(guī)程 …………………………………………………… 8712）對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)程 ……………………………………………………… 8813）秩序維護(hù)部鑰匙使用管理規(guī)程 ………………………………………………8814）緊急集合管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8915） 停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8916）一般性救護(hù)程序 …………………………………………………………… 9117）煤氣泄漏應(yīng)急處理程序 …………………………………………………… 9218）突發(fā)停電處理規(guī)程 ………………………………………………………… 9419）突發(fā)水管爆裂處理規(guī)程 …………………………………………………… 9520）電梯困人處理規(guī)程 ………………………………………………………… 9521）突發(fā)應(yīng)急事件處理規(guī)程 …………………………………………………… 9622）安全委員會(huì)及管理制度 …………………………………………………… 9823）安全會(huì)議規(guī)程 ……………………………………………………………… 10324）消防管理規(guī)程 ……………………………………………………………… 10425）消防安全檢查規(guī)程 ………………………………………………………… 10526）消防演習(xí)規(guī)程 ……………………………………………………………… 10627）火警處理程序 ……………………………………………………………… 1066．工程維修管理 ……………………………………………………………… 1101）設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)程 …………………………………………………… 1102）綜合維修管理規(guī)程 ………………………………………………………… 1113）電梯運(yùn)行管理規(guī)程 ………………………………………………………… 1124）水泵房管理制度 …………………………………………………………… 1135）水池、水箱管理制度 ……………………………………………………… 1146）管道、閥門(mén)及室外井道保養(yǎng)規(guī)定 ………………………………………… 1157）水泵維修保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………………………… 1168）發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程 ……………………………………………………… 1189）發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程 ……………………………………………………… 11910）發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 12011）變壓器室運(yùn)行管理規(guī)程 …………………………………………………… 12212）變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 12313）高壓配電室管理制度 ……………………………………………………… 12414）低壓配電室值班管理制度 ………………………………………………… 12515）低壓配電柜維修保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………………… 12616）監(jiān)控設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………… 12717）消防風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………… 12818）消防主機(jī)維護(hù)管理制度 ………………………………………………… 12919）消防濕式報(bào)警閥維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………… 13020）設(shè)備資料管理規(guī)程 ……………………………………………………… 13121）能源管理規(guī)程 …………………………………………………………… 132 22）公共區(qū)域維修管理規(guī)程 ………………………………………………… 13323）鑰匙管理規(guī)定 …………………………………………………………… 13424）維修工具管理規(guī)定 ……………………………………………………… 1357．公共清潔綠化管理 ……………………………………………………… 1351）PA服務(wù)員操作規(guī)程 ……………………………………………………… 1352）PA交接班規(guī)程 …………………………………………………………… 1373）PA衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………… 1384）PA員工安全操作手冊(cè) …………………………………………………… 1395）電梯保養(yǎng)工作規(guī)程 ……………………………………………………… 1406）突發(fā)事件處理預(yù)案 ……………………………………………………… 1417）消殺管理規(guī)程 …………………………………………………………… 1428）入戶清潔管理規(guī)程 ……………………………………………………… 1449）清潔機(jī)械保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 14510）綠化管理規(guī)定 …………………………………………………………… 14511）植物更換及擺放規(guī)程 …………………………………………………… 147六、財(cái)務(wù)管理—收支測(cè)算1）項(xiàng)目前三年物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)測(cè) ………………………………………… 1462）經(jīng)營(yíng)支出匯總及單位成本 ……………………………………………… 1473）經(jīng)營(yíng)狀況分析 …………………………………………… 153一、項(xiàng)目情況（1）項(xiàng)目的基本情況：物業(yè)名稱：　 蕪湖濱湖新區(qū)凱輝集團(tuán)蕪湖府別墅座落位置：　 蕪湖市濱湖新區(qū)西藏路 號(hào)占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米總 戶 數(shù)： 共248戶，棟數(shù) 棟（雙拼別墅類型）車(chē)位數(shù)量： 個(gè)，其中地面車(chē)位 個(gè)、地下車(chē)位 個(gè)綠化覆蓋率： %物業(yè)類型： 雙拼別墅附帶少許商業(yè)及配套會(huì)所。月。v 財(cái)務(wù)收支平衡，力爭(zhēng)略有贏利。組織專門(mén)的小組負(fù)責(zé)提升業(yè)主滿意度的課題研究，找到投訴原因，提出解決方案，并進(jìn)行服務(wù)跟蹤。v 有效投訴處理率國(guó)家指標(biāo)95%承諾指標(biāo)100%承諾標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作舒心滿意測(cè)定依據(jù)投訴處理次數(shù)/投訴總次數(shù)100%=100%質(zhì)量保證措施建立投訴處理流程及制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。v 維修服務(wù)回訪率國(guó)家指標(biāo)100%承諾指標(biāo)100%承諾標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)回訪，責(zé)任到人。v 違章發(fā)生率國(guó)家指標(biāo)1%承諾指標(biāo)1%測(cè)定依據(jù)違章次數(shù)/總戶數(shù)100%≤1%質(zhì)量保證措施加強(qiáng)宣傳，倡導(dǎo)社區(qū)公眾理念。采用情理、經(jīng)濟(jì)、法律手段及時(shí)處理。房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到責(zé)任人。測(cè)定依據(jù)已完成急修、零修數(shù)/總急修、零修數(shù)100%=100%質(zhì)量保證措施建立嚴(yán)格的維修制度，實(shí)行24小時(shí)值班（設(shè)立專線電話）。對(duì)維修情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤處理，進(jìn)行服務(wù)統(tǒng)計(jì)及考核。加強(qiáng)外購(gòu)材料、備件的驗(yàn)收控制，確