【正文】 完好消防設備設施數量/總數量100%≥99%質量保證措施制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。測定依據完好、基本完好化糞池、雨水井、污水井面積/化糞池、雨水井、污水井總面積100%≥98%質量保證措施制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。測定依據停車場完好面積/總面積100%≥98%質量保證措施制定詳細的養(yǎng)護計劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。測定依據路燈完好數量/路燈總數量100%=95%質量保證措施制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。測定依據完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管、明暗溝總面積100%≥98%質量保證措施制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。實行業(yè)主質量簽收制度。根據社區(qū)實際情況，合理儲備必備的維修材料，以備急用。v 房屋及配套設施設備零修、急修及時率國家指標99%承諾指標100%承諾標準急修在接到通知5分鐘內迅速到達現場，零修及時完成，急修控制在8小時內完成。測定依據完好、基本完好房屋面積/總建筑面積100%≥98%質量保證措施制定詳細的房屋及配套設施維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。l 違章處理率國家指標95%承諾指標100%測定依據違章處理數/總違章數100%=100%質量保證措施加強宣傳。把維修回訪作為建立良好業(yè)主關系的重要手段，使之成為溝通業(yè)主情感的重要渠道。組織人員進行投訴分析，找到投訴源頭，并及時進行整改，以從根本上減少或消除相關投訴。保持業(yè)主與管理服務中心之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和信箱，持續(xù)超越業(yè)主期望的服務，及時改進管理服務工作中存在的問題及不足。及時調整和改進管理服務工作，對不合格項目進行整改及預防，確保管理服務質量。v 在2010年底，全面導入ISO9000質量體系，并組織實施。商業(yè)物業(yè)管理費： 元/ M2蕪湖府物業(yè)管理方案蕪湖志誠物業(yè)管理有限公司2009年4月目 錄一、 項目情況 ……………………………………………………………... 6二、 管理目標1． 主體管理目標 ………………………………………………………… 62． 階段管理目標 ………………………………………………………… 15 三、 組織架構、人員配置及崗位職責1．組織架構 ……………………………………………………………… 182．人員配備 ……………………………………………………………… 18 3．崗位職責 ……………………………………………………………… 19四、 服務內容 （一）常規(guī)服務內容 ………………………………………………………… 41（二）酒店特色服務內容 …………………………………………………… 42五、 管理運作（一）人員培訓及管理 ……………………………………………………… 48（二）檔案管理 ……………………………………………………………… 50（三）管理制度及規(guī)程 ……………………………………………………… 531．入伙流程圖 ……………………………………………………………… 532．業(yè)主投訴和回訪 ………………………………………………………… 54 3．酒店式特色服務 ………………………………………………………… 551）私人管家服務操作規(guī)程 ………………………………………………… 552）叫醒服務規(guī)程 …………………………………………………………… 563）訂報、訂購鮮花服務規(guī)程 ……………………………………………… 574）行李寄存與提取服務規(guī)程 ……………………………………………… 585）禮賓物品傳送服務規(guī)程 …………………………………………………… 596）禮賓物品轉交服務規(guī)程 …………………………………………………… 607）禮賓郵件、報刊收發(fā)規(guī)程 ………………………………………………… 618）禮賓臺風、暴雨預警服務信息 …………………………………………… 619）禮賓行李服務操作程序 …………………………………………………… 6210）委托訂車服務規(guī)程 ……………………………………………………… 6311）特快專遞服務規(guī)程 ……………………………………………………… 6412）打印服務規(guī)程 …………………………………………………………… 6413）傳真服務規(guī)程 …………………………………………………………… 6514）復印服務規(guī)程 …………………………………………………………… 6615）機票代訂服務規(guī)程 ……………………………………………………… 6816）委托代辦服務操作規(guī)程 ………………………………………………… 6817）借傘服務規(guī)程 …………………………………………………………… 6918）收送洗衣操作規(guī)程 ……………………………………………………… 704．裝修管理規(guī)程 …………………………………………………………… 715． 安全消防管理 …………………………………………………………… 741） 秩序領班崗位工作規(guī)程 ………………………………………………… 742）大門崗崗位工作規(guī)程 …………………………………………………… 753）消防監(jiān)控中心崗位工作規(guī)程 ……………………………………………… 774）巡邏崗崗位工作規(guī)程 ……………………………………………………… 785）車庫出口崗崗位工作規(guī)程 ………………………………………………… 806）車場巡邏崗工作規(guī)程 ……………………………………………………… 817）外圍巡邏崗工作規(guī)程 ……………………………………………………… 828）巡更管理規(guī)程 ……………………………………………………………… 839）物品出入管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8410）停車場緊急情況處理規(guī)程 ………………………………………………… 8511）秩序維護部會議規(guī)程 …………………………………………………… 8712）對講機使用管理規(guī)程 ……………………………………………………… 8813）秩序維護部鑰匙使用管理規(guī)程 ………………………………………………8814）緊急集合管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8915） 停車場管理規(guī)程 ………………………………………………………… 8916）一般性救護程序 …………………………………………………………… 9117）煤氣泄漏應急處理程序 …………………………………………………… 9218）突發(fā)停電處理規(guī)程 ………………………………………………………… 9419）突發(fā)水管爆裂處理規(guī)程 …………………………………………………… 9520）電梯困人處理規(guī)程 ………………………………………………………… 9521）突發(fā)應急事件處理規(guī)程 …………………………………………………… 9622）安全委員會及管理制度 …………………………………………………… 9823）安全會議規(guī)程 ……………………………………………………………… 10324）消防管理規(guī)程 ……………………………………………………………… 10425）消防安全檢查規(guī)程 ………………………………………………………… 10526）消防演習規(guī)程 ……………………………………………………………… 10627）火警處理程序 ……………………………………………………………… 1066．工程維修管理 ……………………………………………………………… 1101）設施設備綜合管理規(guī)程 …………………………………………………… 1102）綜合維修管理規(guī)程 ………………………………………………………… 1113）電梯運行管理規(guī)程 ………………………………………………………… 1124）水泵房管理制度 …………………………………………………………… 1135）水池、水箱管理制度 ……………………………………………………… 1146）管道、閥門及室外井道保養(yǎng)規(guī)定 ………………………………………… 1157）水泵維修保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………………………… 1168）發(fā)電機安全操作規(guī)程 ……………………………………………………… 1189）發(fā)電機運行管理規(guī)程 ……………………………………………………… 11910）發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 12011）變壓器室運行管理規(guī)程 …………………………………………………… 12212）變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 12313）高壓配電室管理制度 ……………………………………………………… 12414）低壓配電室值班管理制度 ………………………………………………… 12515）低壓配電柜維修保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………………… 12616）監(jiān)控設備檢查保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………… 12717）消防風機維修保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………… 12818）消防主機維護管理制度 ………………………………………………… 12919）消防濕式報警閥維護保養(yǎng)規(guī)程 ………………………………………… 13020）設備資料管理規(guī)程 ……………………………………………………… 13121）能源管理規(guī)程 …………………………………………………………… 132 22）公共區(qū)域維修管理規(guī)程 ………………………………………………… 13323）鑰匙管理規(guī)定 …………………………………………………………… 13424）維修工具管理規(guī)定 ……………………………………………………… 1357．公共清潔綠化管理 ……………………………………………………… 1351）PA服務員操作規(guī)程 ……………………………………………………… 1352）PA交接班規(guī)程 …………………………………………………………… 1373）PA衛(wèi)生檢查標準 ………………………………………………………… 1384）PA員工安全操作手冊 …………………………………………………… 1395）電梯保養(yǎng)工作規(guī)程 ……………………………………………………… 1406）突發(fā)事件處理預案 ……………………………………………………… 1417）消殺管理規(guī)程 …………………………………………………………… 1428）入戶清潔管理規(guī)程 ……………………………………………………… 1449）清潔機械保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 14510）綠化管理規(guī)定 …………………………………………………………… 14511）植物更換及擺放規(guī)程 …………………………………………………… 147六、財務管理—收支測算1）項目前三年物業(yè)管理費用預測 ………………………………………… 1462）經營支出匯總及單位成本 ……………………………………………… 1473）經營狀況分析 …………………………………………… 153一、項目情況（1）項目的基本情況：物業(yè)名稱：　 蕪湖濱湖新區(qū)凱輝集團蕪湖府別墅座落位置：　 蕪湖市濱湖新區(qū)西藏路 號占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米總 戶 數： 共248戶，棟數 棟（雙拼別墅類型）車位數量： 個，其中地面車位 個、地下車位 個綠化覆蓋率： %物業(yè)類型： 雙拼別墅附帶少許商業(yè)及配套會所。月。v 財務收支平衡，力爭略有贏利。組織專門的小組負責提升業(yè)主滿意度的課題研究，找到投訴原因，提出解決方案，并進行服務跟蹤。v 有效投訴處理率國家指標95%承諾指標100%承諾標準業(yè)主對管理服務工作舒心滿意測定依據投訴處理次數/投訴總次數100%=100%質量保證措施建立投訴處理流程及制度，并嚴格執(zhí)行。v 維修服務回訪率國家指標100%承諾指標100%承諾標準及時回訪，責任到人。v 違章發(fā)生率國家指標1%承諾指標1%測定依據違章次數/總戶數100%≤1%質量保證措施加強宣傳，倡導社區(qū)公眾理念。采用情理、經濟、法律手段及時處理。房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)頻率及質量標準量化分解到責任人。測定依據已完成急修、零修數/總急修、零修數100%=100%質量保證措施建立嚴格的維修制度，實行24小時值班（設立專線電話）。對維修情況進行及時跟蹤處理，進行服務統(tǒng)計及考核。加強外購材料、備件的驗收控制，確