【正文】 重的經(jīng)濟負擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應(yīng)包括下列3個部分：3．6. 1. 經(jīng)濟富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟狀況較好。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。椰藍灣度假酒店客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)中港度假酒店的重要源動力。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于世界級旅游目的地的中港度假酒店，更會為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測，本項目具有較好的市場前景。B、 均為新建項目●本項目與埃德瑞度假酒店項目相比較具有如下優(yōu)勢：A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍?！鞍５氯鸲燃倬频辍爆F(xiàn)在價格定位是：8800元/平方米（均價）。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供三亞灣的自有星級酒店產(chǎn)權(quán)客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬以上的投資群體。（三）項目比較分析 1．項目地塊情況用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機來了。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。而中港度假酒店，則是位于綜合配套和自然條件較好的三亞灣陽光海岸規(guī)劃區(qū)。現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標⑴、總用地面積（Site）：㎡； ⑵、容積率(): ； ⑶、建筑面積(GFA):114000㎡ ； ⑷、產(chǎn)權(quán)式酒店：70000㎡ ； ⑸、五星級酒店（Hotel）：30000㎡； ⑹、商業(yè)鋪面（Commercial）：4000㎡； （7）、地庫（Basement）：10000㎡； （8）、建筑高度（Height）：81m；⑽、層數(shù)（Storys）：28 層。在美麗的三亞灣陽光海岸區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線五星級旅游房產(chǎn)目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對三亞灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。2 項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。三亞灣，位于三亞風(fēng)景群的核心，銀色海灘伴著蔚藍海岸伸展，與三亞城區(qū)完美相融。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。三亞猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。本項目位于三亞市風(fēng)景如畫的三亞灣躍進路漁港碼頭，規(guī)劃中的“陽光海岸” 北側(cè)。作為風(fēng)情海灣，這里沙灘平緩，海面開闊，湛藍天宇映襯著碧波萬頃，景象萬千。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。在此背景下，我們準備開發(fā)建設(shè)的中港度假酒店無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。5 施工進度計劃1 2007年3月6日破土動工2 2007年8月6日結(jié)構(gòu)達到正負零3 2008年3月6日結(jié)構(gòu)封頂4 2009年2月18日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念　　產(chǎn)權(quán)式酒店由時權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。到2003年。3中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析中港度假酒店的定位是：具有城市氛圍集集生態(tài)環(huán)境、游艇觀光、椰風(fēng)海韻、休閑渡假、購物為一體的大型五星級產(chǎn)權(quán)式酒店。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。2003年1月7月，在非典疫情剛過去的7月份中，（），2005年國家出臺的多種對房地產(chǎn)的調(diào)控措施都未對三亞旅游地產(chǎn)產(chǎn)生作用，其房價尤其是一線海景房逆勢上漲，這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。綜上所述，中港度假酒店的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。從目前來看，三亞五星級酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住三亞五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。 3．比較分析在同樣的地理條件下，三亞灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱賓斯基、假日等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預(yù)計開盤日期總占地面積22806．96㎡總建筑面積114000㎡容積率4．4建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)28層戶型項目優(yōu)勢：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；整體規(guī)劃設(shè)計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。D、 有一個專用碼頭可以打造游艇碼頭及漁人碼頭氛圍● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多5 本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。第三章 項目定位1 主題定位中港度假酒店定位——絕版海景視野， 配套完善港口酒店——國寶級的海景，一生的度假置業(yè)計劃2 功能定位集度假、休閑購物、餐飲娛樂、游艇觀光為一體的城市港口度假酒店。這些意見包括：1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設(shè)施的需求；3．對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4．需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運行；5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6．需求更多的獨家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。3. 6. 以“家庭生活的階段性”為劃分標準的客戶分析家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟負擔(dān)，新消費觀念帶頭人。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。對中小型住宅購買需求較為強勁。滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟狀況仍然好。滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。行為及性格特征對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。3. 6. 1. 財力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。對新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。但同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省，使三亞成為他們樂于選擇的度假地點?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。本項目設(shè)計將承襲夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合海南的本土文化特色。3．7．2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位1．標高大多數(shù)的建筑標高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。5．建設(shè)與裝修高標準建設(shè)。裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。8 價格定位該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。其中產(chǎn)權(quán)式酒店70000㎡ ，商業(yè)鋪面4000㎡，五星級酒店30000㎡，地庫10000㎡。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高105%：銷售平均實收價格約為：14350元/M2。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達到如下階段：● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標準已確定● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定10 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。12 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。五、 會計年度：第一個會計年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 客房委托管理期限為30年。以后每年分配一次。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級酒店標準管理中港度假酒店，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 義務(wù)： 甲方應(yīng)以五星級度假酒店標準把中港度假酒店管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。年實際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。目錄1． 產(chǎn)權(quán)運作方式2． 基本運行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運作方式1. 經(jīng)營管理公司。，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。；，應(yīng)在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。（自用型客房僅作一次性配備）基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林