【正文】 不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補充洗漱用品，康樂服務等要求，酒店可以提供自選服務。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（50元/㎡*月）和其它費用。四、客房委托經(jīng)營管理模式業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關系與委托方式。(見入住分值表)F、業(yè)主應遵守中華人民共和國及三亞市關于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。應交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當季基本運行費存入甲方賬號。，其持有者隨產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。 。由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。四、收益支付辦法在每一會計年度終了的 天內(nèi)進行結(jié)算。第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=酒店客房年實際出租總房間數(shù)247。四、管理公司的權利和義務權利： 甲方在管理期限內(nèi)將作為中港度假酒店唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。（詳見《合同附件》）2． 業(yè)主在委托期間有權轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。六、 免費入住權：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權。三、 經(jīng)營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。在每個財務年度委托國內(nèi)會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。建議該項目的銷售方式是：● 進行公寓的產(chǎn)權銷售，然后采用標準酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理● 以零散發(fā)售為主● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式● 采用組合式付款方式11 物業(yè)管理定位11 本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用酒店式模式進行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。從理論上講，房地產(chǎn)的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是：● 主體工程已基本完成● 配套設施已全部到位● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位● 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果● 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定● 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點：● 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；● 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持；● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。備注：此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：12250元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。（3）可銷售面積部分單位成本：7000元/平方米。景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。6．設計意圖和要求：，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應有最大海景；e. 結(jié)合環(huán)保設計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。建筑采用框架結(jié)構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于7000元/平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關注的部分。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。節(jié)奏緩慢．配套服務細意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟實力及消費習慣經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。消費力和消費興趣明顯下降。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，后期退休收入減少。仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟條件比最近的將來要好。好動型青年公寓的主要租買者。6 市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。并積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為中港度假酒店建成后，成功運作的保障。隨著海南整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售平均銷售價格14300元/㎡客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況其他裝修標準：精裝修4 本項目優(yōu)劣勢分析●本項目同埃德瑞度假酒店項目相比較，具有共同的特點：A、 都位于三亞市區(qū)城市度假酒店。因位于市區(qū)河景只能遠眺大海，所以與本項目存在不可比性。 2．市場定位中港度假酒店是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。中港度假酒店的開發(fā)完全是順應了這一市場需求的，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風格和城市港口風韻，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于喜來登、凱賓斯基等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。（二）市場供求分析90年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級酒店，客房接待能力越過400萬人次/年。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。市委、市政府圍繞建設“國際性熱帶濱海風景旅游城市”這個目標， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。項目所處的市場形勢利好。 在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。2產(chǎn)權式酒店的流行趨勢 　　 由于產(chǎn)權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 是建設高檔城市港口度假酒店的理想用地。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨特的海灣風景，三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風景帶，并且與鳳凰機場、國際碼頭、三亞火車站、東西線高速路快捷溝通。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。三亞中央海岸項目可行性研究報告編撰單位：三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時間：二○○六年十一月十日 目 錄第一章 總論1 項目概況2 項目提出的背景及建設必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術經(jīng)濟指標5 施工進度計劃第二章 市場調(diào)研及前景預測1 產(chǎn)權式酒店的概念2 產(chǎn)權式酒店的流行均勢3 中港度假酒店引入產(chǎn)權式酒店模式情況分析4 本項目優(yōu)劣勢分析5 本項目前景預測第三章 項目定位1 主題定位2 功能定位3 開發(fā)該項目目的定位4 項目開發(fā)的市場需求定位5公共的配套條件6 市場定位7項目建設方案及規(guī)劃設計定位8 價格定位３、９入市姿態(tài)及推廣時機定位３、10銷售方式定位11物業(yè)管理定位第四章 管理范圍一、管理期限二、收益分配期限三、乙方的權利和義務四、 管理公司的權利和義務第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營收入二 、經(jīng)營管理成本（參考）三、收益分配四、收益支付辦法第六章 合同的修改、變更及解除一、產(chǎn)權運作方式二、基本運行管理三、業(yè)主入住管理四、客房委托經(jīng)營管理模式五、委托經(jīng)營管理收入分配方案六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定第七章　營銷策略1賣點整合2優(yōu)惠措施3銷售目標體系——整體推廣思路4分階段控制的公關效果5外發(fā)式宣傳策略6銷售進度目標（以面積計算，均指公寓部分）第八章　投資估算和資金籌措1投資估算（見附件１）2資金籌措（見附件２）第九章　財務評價與社會效益分析1盈虧平衡分析2贏利預測（見附件5）3敏感性分析（見附件7）４社會效益分析第十章　結(jié)論第一章 總論1 項目概況本報告所陳述的對象為三亞中港度假酒店（暫定名），以下簡稱本項目。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。地塊南北約230米，東西約150米，面積：68畝。并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。產(chǎn)權酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。美國的產(chǎn)權酒店已超過了1000個。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。緊接著，“碧海藍天”、“藍海花園”、“昌達海景花園”等隨之跟進。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟復蘇只是一個信號。尤其是三亞灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。這都是本項目面對的市場基礎。根據(jù)有關部門提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力