【正文】 與增長速度之比如下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見三亞的五星級酒店還沒有達(dá)到飽和，客房接等依然有很大的市場。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。目前唯一競爭對手是位于三亞河的“埃德瑞度假酒店”。項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求；本項(xiàng)目地處椰夢長廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。我們在以下部分的財(cái)務(wù)評價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測的理論收益率。3．3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化 2．提升中港度假酒店的品牌形象； 3．為三亞灣陽光海岸成為世界級的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4．增強(qiáng)在市場競爭力； 5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；3．4項(xiàng)目開發(fā)的市場需求定位由我公司關(guān)聯(lián)企業(yè)所開發(fā)的椰藍(lán)灣度假酒店已經(jīng)運(yùn)行。3．5公共的配套條件1．項(xiàng)目所在地是三亞主城區(qū)，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái)POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體育設(shè)施包括：美麗之寇、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等；5．三亞市主要醫(yī)院近在咫尺；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購買冷靜、理智，住房儲(chǔ)蓄購買力已達(dá)高峰。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。對自助游情有獨(dú)鐘，因而長時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對貸款購物的方式比較容易接受。3. 6. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r(jià)處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力較強(qiáng)。3. 6. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。針對中港度假酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用三亞灣一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。在銷售期間提供不同戶型的樣板房13間(套)。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。（2）項(xiàng)目預(yù)測總投資費(fèi)用：79900萬元。本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)14000元/M2的銷售價(jià)格。9入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。13 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績。二、 營業(yè)收入：中港度假酒店通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。每一經(jīng)營管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費(fèi)用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費(fèi)用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將中港酒店的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或Email中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。（見自選服務(wù)菜單）業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 收入分配關(guān)系因素： 　　 a、總收入： 本年度中港度假酒店客房總收入b、可分配收入： 本年度客房總收入x 40%　　 c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照“業(yè)主入住計(jì)分制”（詳見業(yè)主入住計(jì)分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40% 本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值247。4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。施工隊(duì)伍進(jìn)場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語言，烘托銷售氣氛。賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。但與夢境中的海南轅北轍。三亞灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。國內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。星月相隨，一往情深攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢想。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店。隨著國際旅游文化熱移三亞，世界級選美盛會(huì)、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。基本戶型： 一共二十八層。訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。智者識(shí)中港、前瞻無限景五星級中港、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊(duì)伍等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。 3 正式銷售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為2008年春節(jié)前）建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。5 外發(fā)式宣傳策略1 精品樓書主要用于對新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對海南購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。（標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢和特色）●風(fēng)琴袋插頁平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠?！?內(nèi)容地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。兩項(xiàng)合計(jì)106000萬。以下就本項(xiàng)目的情況對銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。4 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善三亞灣的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為三亞市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為三亞房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。較之學(xué)士論文，碩士論文應(yīng)當(dāng)具有一定的理論深度和更高的學(xué)術(shù)水平，更加強(qiáng)調(diào)作者思想觀點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性，以及研究成果應(yīng)具備更強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值和更高的科學(xué)價(jià)值。因?yàn)殡娐放c系統(tǒng)學(xué)科的有力支持，才使得利用現(xiàn)代電子科學(xué)技術(shù)和最新元器件實(shí)現(xiàn)復(fù)雜、高性能的各種信息和通信網(wǎng)絡(luò)與系統(tǒng)成為現(xiàn)實(shí)