【正文】 根據(jù)國民經(jīng)濟長遠發(fā)展目標(biāo)和社會需要，衡量房地產(chǎn)投資項目對社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實際貢獻。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性為投資者了解項目的風(fēng)險大小幾風(fēng)險來源提供參考。(投資收益率R)投資報酬率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項目評價中，該指標(biāo)通常用來和行業(yè)的平均投資收益率進行比較，以判斷該項目投資贏利能力能否達到行業(yè)的平均水平。一般用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目的經(jīng)濟可行性，如NPV＞0，則項目可以投入:如NPV＜0，則項目應(yīng)該被放棄。在中小型項目和回收期短的項目測算中，可僅使用靜態(tài)評價指標(biāo)。償債能力指標(biāo)，如借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等。資金的籌集方案及籌資成本估算主要有：資金的籌集方案、資金的籌集成本、項目的還貸能力，支付能力分析等。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對多種方案進行總體性描述；（3）詳細介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。評價一個項目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對開發(fā)項目進行綜合評價。其具體應(yīng)該包括以下內(nèi)容:項目概況是對項目總體情況進行的描述和說明。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。初步可行性研究階段初步可行性研究在我國亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機會研究的基礎(chǔ)上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。當(dāng)然，對大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。投資機會研究階段投資機會研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。在此基礎(chǔ)上，對項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、場址方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、環(huán)境保護方案、組織機構(gòu)設(shè)置方案、以及項目投資與資金籌措方案等，進行備選方案的編制，并進行方案論證后，提出推薦方案。收集的資料主要有政府的方針，政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展，交通，地質(zhì)，氣象等方面的技術(shù)資料以及房地產(chǎn)市場分析的資料等。當(dāng)然，這項工作也相對比較復(fù)雜。即是指技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性，產(chǎn)品在市場上的可接受性或容納性，財務(wù)上的經(jīng)濟合理性和盈利性，符合社會生產(chǎn)力發(fā)展的需要，對國民經(jīng)濟的貢獻性和對社會效益的創(chuàng)造性等。房地產(chǎn)項目可行性研究是在建設(shè)項目的投資前期，通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術(shù)先進性和經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測:不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析:成本測算習(xí)慣于社會平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用，致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。同時房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、可操作的評價指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟評價指標(biāo)。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部于2000年9月頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，從發(fā)布之日起在全國試行。1987年9月國家計委發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)項目評價工作的暫行規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》等四個文件，填補了我國在可行性研究中有關(guān)經(jīng)濟評價方面缺乏系統(tǒng)方法和國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的空白。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟?？尚行匝芯孔鳛殚_發(fā)前期對項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一種科學(xué)方法，最早起源于美國，而應(yīng)用于房地產(chǎn)項目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國。從房地產(chǎn)業(yè)多年的經(jīng)驗來看，只有通過廣泛的市場調(diào)查后，進行有效的房地產(chǎn)項目可行性研究，通過對比和精確分析各種數(shù)據(jù)、指標(biāo)等，開發(fā)企業(yè)才能確定是否進行投資和如何進行投資。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。陽光新城房地產(chǎn)開發(fā)項目1 概述 選題背景及意義自1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大，2008年國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%,在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)投資受諸多不確定因素影響（投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高、市場供給缺乏彈性、市場需求的廣泛性和多樣性、市場消費的層次性和發(fā)展性等等），因此進行房地產(chǎn)項目的投資分析，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。要在多個可行方案中選出最優(yōu)秀方案，只能是在可行性分析的基礎(chǔ) 上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。較為準(zhǔn)確的可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策的基礎(chǔ)，是項目建設(shè)單位決策性的文件，同時也是其他投資者的合資理由根據(jù)。在第二、三次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀(jì)60年代以來，新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法。我國房地產(chǎn)項目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，1981年國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。進入20世紀(jì)90年代，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題，與新會計制度接軌和國際慣例接軌，1993年4月國家計委會同建設(shè)部重新頒布了修改后的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》等四個新文件。2002年國家計委委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項目可行性研究指南》投入使用，這是自《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第2版)以來由國家計委層面組織出版的最新一本關(guān)于前期工作的指導(dǎo)性文件。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告編制過程中，對市場預(yù)測、項目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性，項目投資決策者的主觀行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究流于形式。總體而言，同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在待發(fā)展階段。主要包括項目概況、項目建設(shè)理由與目標(biāo)、市場調(diào)查和需求分析、規(guī)劃設(shè)計方案、項目的建設(shè)工期、投資估算、資源供應(yīng)、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價，社會評價以及結(jié)論等內(nèi)容?？尚行匝芯渴琼椖拷ㄔO(shè)前期的一項工作可行性研究是在項目正式投資之前進行的，它研究的不是既定項目的經(jīng)濟效果，也不是為既定項目找依據(jù)，而是為未來項目作論證，以避免或減少決策失誤。 可行性研究的程序組織準(zhǔn)備?，F(xiàn)場實地調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的自然，經(jīng)濟，社會，技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)，戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，地上地下障礙物調(diào)查，非居民戶生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。編寫研究報告書。投資機會研究又分為一般投資機會研究和具體投資機會研究。投資機會研究階段要提供可能進行投資建設(shè)的項目，如果投資者認(rèn)為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。初步可行性研究是介于機會研究與詳細可行性研究之間的一個中間階段，起著承上啟下的作用，對于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項目而言，是一個不可缺少的階段。詳細可行性研究階段詳細可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項目決策的重要階段。主要具備:（1）項目名稱；（2）該項目提出的背景；（3）項目具備的基本條件，包括項目的地理位置，交通，人口，自然環(huán)境，社會經(jīng)濟條件，水文，地質(zhì)，植被等環(huán)境條件；（4）項目的性質(zhì)及主要特點；（5）項目開發(fā)建設(shè)的社會經(jīng)濟發(fā)展前景，在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等；（6）項目開發(fā)建設(shè)的宗旨，開發(fā)規(guī)模，總體構(gòu)想，主要功能及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；（7）項目開發(fā)建設(shè)的社會經(jīng)濟意義。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。開發(fā)進度安排具體包括:大型項目分階段、分片施工的實施進度，主題工程、附屬工程的開發(fā)進度，各項作業(yè)活動的統(tǒng)籌安排等。財務(wù)評價房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價是指按照國家現(xiàn)行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標(biāo)進行分析，考察項目的財務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟效果。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務(wù)評價指標(biāo)分為動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)，動態(tài)評價指標(biāo)考慮時間因素對資金的影響，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。（1）贏利能力指標(biāo)(價值型、效率型指標(biāo))(NPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計算公式為:t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值。(IRR)內(nèi)部收益率的實質(zhì)就是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。（2）償債能力指標(biāo)項目有無支付債務(wù)能力也是項目是否能成功的關(guān)鍵因素，項目償債能力指標(biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通?？刹豢紤]償還期，僅測算項目的其他償債指標(biāo)。具體包括: （1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析。它是從整個國民經(jīng)濟發(fā)展的角度來分析評價房地產(chǎn)投資項目需要國家付出的代價和對國家做出的貢獻，是從國家宏觀經(jīng)濟角度分析項目的微觀經(jīng)濟效益。結(jié)論及建議根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)，對項目的可行與否作出明確結(jié)論，針對本項目存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。公司自一九九八成立以來，一直致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，專注工程規(guī)范，嚴(yán)抓工程質(zhì)量，手續(xù)完善，保障住戶利益。 XXX鴻億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在歷經(jīng)十多年成長過程中始終堅持以人文主義理想為指導(dǎo)，堅守社會責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財富”為企業(yè)使命，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。境內(nèi)有兩個海濱浴場和五座秀麗的公園。金屬冶煉、機械造船、藥物化工、新型建材為支柱的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。隨著XXX經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人口的不斷增加，商品住房是有一個潛在的巨大的需求，可見XXX房地產(chǎn)開發(fā)市場前景相當(dāng)可觀。教育園區(qū)的房價都在4000元/平方米以上，飛天廣場及客運站附近的樓盤價格最高，已經(jīng)超過6000元/平方米，老城區(qū)的一部分新樓盤的價格也在4000元/平方米上下。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查,XXX購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%，%，承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。%，%，%?！? 截止到2010年7月底，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：XXX在XXX房地產(chǎn)市場中，不論是投資還是經(jīng)營都占據(jù)六成多。在六個縣（市）區(qū)中起到了龍頭作用。另外據(jù)了解，XXX是海濱城市，與其相鄰的秦皇島也是海濱城市，兩市相比房價仍然有上升的空間。(2)需求量大。(4)住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。 市場競爭力與風(fēng)險分析 競爭力分析多方企業(yè)紛紛進入XXX。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在XXX居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商的從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。，同樣受銀行利率影響，依照目前政府政策，風(fēng)險較小。表31 擬建項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表Table 31 Aiming project main technical and economic indexes table項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240 項目建設(shè)條件 項目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的購房能力，銷售市場相當(dāng)可觀。4. 供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。XXX項目主要居住對象為在XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房高級瓷磚到頂。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。（3）配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。（2）適應(yīng)小