【正文】 依靠籠統(tǒng)的估計而不是詳細的分析。一般投資機會研究是以一個地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究?？尚行苑治鰣蟾鏁菍尚行苑治鋈^程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，內(nèi)容全面，詳實。方案編制與優(yōu)化。對擬建的工程項目進行可行性研究，首先要確定工作人員，組建可行性研究工作小組，具體負責可行性分析的構想，經(jīng)費籌集，制定研究計劃等。可行性研究具有綜合性的特點要判斷某一投資項目是否具有可行性，必須具有大量資料進行全面分析，應當從各個投資主體的立場出發(fā)，結合有關法律、制度規(guī)定，充分考慮國民經(jīng)濟需要、公眾安全、就業(yè)以及環(huán)境保護等因素，分析市場資源條件、建設規(guī)模、工藝技術、建設工期、所需資金及籌集渠道、建成后的經(jīng)濟效益和社會效益等情況，考察并落實項目在技術上是否先進、投資結構是否合理、財務上有無保障、經(jīng)濟上能否獲得效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中首要的和最關鍵的工作。 可行性研究概述 可行性研究的概念　可行性研究是工程項目擬建之前，通過對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟和社會等方面的問題進行全面分析、論證和評價，從而確定項目是否可行或選擇最佳實施方案的一項工作。此外，目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質偏低，水平參差不齊，知識結構單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)。據(jù)稱，這是我國第一部與國際慣例接軌、在國家層次上用以指導全國投資項目可行性研究工作的規(guī)范性文本，總結了我國可行性研究近20年的實踐，并注重借鑒吸收國際有益經(jīng)驗，包括可行性研究內(nèi)容與方法，可行性研究報告編制大綱兩大部分。這些文件的頒發(fā)，對建設項目經(jīng)濟評價工作做出了統(tǒng)一規(guī)定，并要求各個投資主體、各種資金來源、各種投資方式興辦的大中型建設項目，限額以上技術改造項目均應按此方法與參數(shù)進行經(jīng)濟評價。1983年國家計委又頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的程序編制、內(nèi)容和評審辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設計任務書的基礎和依據(jù)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目管理全過程中最重要的環(huán)節(jié)，國外一些專家和學者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面對房地產(chǎn)項目投資的可行性進行了闡述和論證。 國內(nèi)外房地產(chǎn)項目可行性研究現(xiàn)狀可行性研究的產(chǎn)生具有歷史必然性，這是因為長期投資項目不僅投資數(shù)額大、回收期長，而且存在著投資機遇上的選擇性、投資空間的流動性和投資收益的不確定性，稍有不慎，就會使大量投資付之東流，造成投資失敗，給投資者、社會乃至整個國民經(jīng)濟造成損失，這就在客觀上需要產(chǎn)生一種在建設前期能夠對項目的投資數(shù)額、投資效益、資源狀況、環(huán)境保護、生產(chǎn)經(jīng)營條件、產(chǎn)品設計、市場形勢以及總體規(guī)劃等方面進行全方位分析論證的方法。項目的可行性分析及投資效益是一個項目決策分析的基礎，并為項目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從提出到完成一般經(jīng)過6個階段:項目的設想、機會分析、可行性分析、投資決策、實施和總結。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項目設想的提出到項目的評估決策是整個項目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標的完成。房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，建設周期長，建設人力、資金密集，影響因素多，而目前行業(yè)缺乏一個規(guī)范、全面、科學的可行性論證的操作模式和理論，項目投資決策依靠個人主觀經(jīng)驗判斷已經(jīng)嚴重制約了行業(yè)的發(fā)展?？尚行匝芯空沁m應這種需要而產(chǎn)生的。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織( UNIDO )、國際復興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織( OECD )、亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。隨著改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟的觀念在人們的頭腦里更為加強，在建設項目的可行性研究中，經(jīng)濟效益評價日益受到人們的重視。這標志著我國建設項目可行性研究經(jīng)濟評價的理論和方法體系日益完善，保證了投資決策的科學化、規(guī)范化、程序化，從而在很大程度上避免了投資決策的失誤。以上1993年頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調查與預測、規(guī)劃設計、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導意見。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學、合理的分析預測。它是有關決策人(包括宏觀管理當局與投資當事人)作出正確可靠投資決策的前提與保障。 可行性研究的特點可行性研究的對象是投資項目，研究的目的是論證項目是否具有技術和經(jīng)濟上的可行性英文“可行性(Feasibiltiy)”一詞的原義，是指一項事物可以做到的、現(xiàn)實行得通的、有成功把握的可能性。因此，它具有較強的綜合性。資料收集及市場調查。在取得信息資料后，要對其進行整理和篩選。 可行性研究的工作階段國外大型工程項目的可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，我國的大型工程項目一般也把可行性研究分為三個階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒有實質的不同。具體項目投資機會研究則是在一般投資機會研究的基礎上，對按以選定的投資地點和行業(yè)提出的具體投資項目所進行的機會研究。一般是根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當時的市場價來估算項目收入，并按大致的百分比來估算稅費。初步可行性研究與詳細可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細程度不同，計算結果的精度不同，并且分析的深度不同。 可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容因項目的復雜程度，環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，但一份規(guī)范的可行性研究報告應包括三個方面的內(nèi)容，既項目的市場可行性研究，項目的技術可行性研究和項目的經(jīng)濟可行性研究。規(guī)劃方案的優(yōu)選房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評分綜合評價法就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。主要有開發(fā)直接費（土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費）和開發(fā)間接費（管理費、銷售費用、財務費用、其他費用、不可預見費、稅費）。這些指標可以分為贏利能力指標(價值型、效率型、期限型指標)，如財務凈現(xiàn)值、財務凈現(xiàn)值率、投資報酬率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。在大型項目和開發(fā)、回收期長的項目中，為準確測算，通常應統(tǒng)籌考慮動態(tài)評價指標和靜態(tài)評價指標。t為時期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準收益率或期望的預期收益率。IRR主要是反映資金的使用效率。風險分析風險分析是可行性分析的一項重要內(nèi)容，通過對影響投資效果的社會，經(jīng)濟，環(huán)境，政策，市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。社會效益是指項目投資為滿足社會需求所做貢獻的大小。開發(fā)資質為二級。公司秉承“質量第一，信譽至上”的信念，投入了大量的資金，給住戶交上了滿意的答卷，得到了濱城百姓的認可。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。 項目投資環(huán)境與必要性XXX是遼寧省XXX轄區(qū)，位于渤海北部海濱，遼東灣岸的一座半島上，于秦皇島、錦州港之間。XXX礦產(chǎn)資源十分豐富，探明礦藏30余種，石油、天然氣儲量可觀，開發(fā)利用前景廣闊。 建區(qū)二十年來，XXX經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，發(fā)展布局日趨合理，對外開放縱深發(fā)展，經(jīng)濟實力明顯增強，一個繁榮富庶、文明美麗的現(xiàn)代化沿海開放新城區(qū)正在遼西走廊、渤海之濱崛起。 市場調查與預測 市場調查根據(jù)XXX統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價為2700多元，2010年18月份每平方米均為2900多元，價格上漲了13%。 。%，%，%，其中：，%；，%。%，其中：，%；，%。％、％、％、％。 價格預測據(jù)調查，今年XXX還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2009年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XXX房價繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約起價：2709元/㎡ ，均價：2850元/㎡。另外知名企業(yè)得到追捧。而周邊地段由于741 XXX近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。（2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。所以投資風險不會太大.：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)建造大規(guī)模的綠化帶、XXX第一人工湖水瀑布、幼兒園、會所、超市、運動設施等。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。3. 供熱擬從XXX新敷設的供熱干線接入。 項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預售款。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技XXX高品質住宅區(qū)的風貌。（2）室內(nèi)內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 “一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設保安。欄桿：起安全保護作用。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就XXX建設規(guī)劃的要求。（5）滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。完善教育：小區(qū)周邊具有優(yōu)質的教育服務（西苑小學、實驗小學、龍灣中學、鋅廠中學、第八高中、鋅廠職業(yè)技術學校等）完備醫(yī)療：小區(qū)周邊擁有的完備醫(yī)療（XXX醫(yī)院、鋅廠職工醫(yī)院、慈濟醫(yī)院、成大方圓藥房、XXX大藥房等）。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨。 施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 施工期環(huán)境影響分析施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表43。表41 交通運輸車輛聲級Table 41 Transport vehicle e施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575表42 各施工階段主要噪聲源狀況Table 42 Each construction stage main noise sources condition施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585表43 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）Table 43 Each construction stage day. night e estimated Units: dB (A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工55 項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。公眾參與的對象為XXX人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物