【正文】 如位于花園街的科技信息大廈均價為4800元/M2，天徽大廈均價為3850元/1.合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在12~39層。新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價格將因為規(guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關(guān)懷品位：詮由于該項目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣，消費習(xí)慣，心理需求來設(shè)計。（投資小、有市場需求）拍賣式銷售：14地塊的周邊市場價值商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。外在配套設(shè)施分析：購物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第6中學(xué)、合肥45中學(xué)、合肥47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū)醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院文化體育設(shè)施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院休閑娛樂設(shè)施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、金融機(jī)構(gòu)|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。 承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。項目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。同時在市民意識中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。15項目地塊劣勢分析項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營摸式可能會影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。釋:自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。M2，位于四牌樓長江路邊的華都大廈均價4000元/M2，新華大廈起價3408元/M2，層差30元/M2。物業(yè)配套合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。人們成為流動的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。領(lǐng)域平臺滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn)離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。繁忙而個性的“國際人”當(dāng)然會選擇這一財富社區(qū)，以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。（6）配套因為需要而有價值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。CBD的住宅是需要具有國際視野的，它集中了世界大師（美國設(shè)計背景）的思想精華，國際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏?；丈碳瘓F(tuán)杏花公寓項目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，在我們項目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。形象塑造提升項目知名度第二，2．CIS導(dǎo)入的內(nèi)容國際中心徽商商務(wù)中心促銷策略鑒于該項目的特性，為保證項目實施第一階段的資金到位率，建議促銷時機(jī)掌握在銷售初期：●實物促銷 時間?第四階段扣率范圍控制在95折~98折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。項目運作中廣告的作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。建議/物業(yè)管理考慮到業(yè)主的身份、地位，對安全的需要，對大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在?！熬频晔健钡奈飿I(yè)管理：聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。安全工作：高級住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊及保安規(guī)章，以確保保安工作合理進(jìn)行。車庫必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動機(jī)必須接駁車庫，照明系統(tǒng)以備緊急時段仍能提供有限服務(wù)，車庫必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對外來車輛及時收費，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場競爭能力和吸引力。讓業(yè)主倍感尊重。第一階段推廣方式：A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項目的有關(guān)情況，顯示項目賣點，突出物業(yè)的優(yōu)勢，使消費者對本案產(chǎn)生了解的欲望。C：可通過組織符合本項目形象的活動來有效提升客戶的購房信心，此活動要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。第二階段推廣方式：本階段擬以在開盤前提前接受內(nèi)部認(rèn)購為主要推廣方式。企事業(yè)單位、高級寫字樓等）。同時可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動，以提升社會形象，并展開市場滲透戰(zhàn)略。作業(yè)流程推廣安排工作綱要售樓現(xiàn)場布置、主要營銷道具銷售處選址銷售處整體定位、設(shè)計、施工和室內(nèi)布置（物業(yè)簡介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計、布置銷售處至工地現(xiàn)場包裝設(shè)計街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明其他促銷活動現(xiàn)場的選址、設(shè)計和布置室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作銷售處銷售道具的布置與安排銷售處銷售道具使用注意事項印刷媒體的制作樓書設(shè)計、文案內(nèi)容設(shè)計、印刷宣傳單頁設(shè)計、印刷海報設(shè)計、印刷平面圖冊設(shè)計、印刷 樣板房裝修設(shè)計樣板房戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇內(nèi)裝璜的設(shè)計、施工和督導(dǎo)家具配置的設(shè)計、選擇和實施室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作報廣媒體的制作與安排新聞報道的設(shè)計、撰寫和發(fā)布報紙廣告設(shè)計、發(fā)布雜志廣告設(shè)計、發(fā)布三維效果設(shè)計、拍攝廣告發(fā)布計劃報紙廣告的選擇路牌廣告的選擇電視廣播廣告的選擇派報夾報的方式發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制價格斷定與價格控制基價和差價系數(shù)的確定底價價目表與表價價目表的擬訂付款方式的確定優(yōu)惠折扣的條件和方式銷售人員、銷售經(jīng)理等各級人員的讓價空間和權(quán)責(zé)范圍推出時間計劃依施工進(jìn)度、資金狀況而定依準(zhǔn)備工作、市場狀況而定依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷售人員十日培訓(xùn)計劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)則，個人收入目標(biāo)物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計劃洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況現(xiàn)場氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語，多客，少客，雨天，節(jié)假日物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約推銷技巧，語言技巧，身體語言技巧，客戶心理分析簽訂買賣程序，展銷會買賣技巧房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押貸款條例現(xiàn)場環(huán)境實習(xí)其他樓盤實習(xí)客戶表格管理系統(tǒng)銷售流程表價目表電話接聽記錄表客戶登記表客戶統(tǒng)計表客戶訪談錄銷售日統(tǒng)表銷售周報表銷售月報表已成交客戶檔案應(yīng)收款清單房屋銷售相關(guān)文書大、小定金收據(jù)簽定相關(guān)文書的注意事項促銷活動的主題選擇新產(chǎn)品說明會物業(yè)規(guī)劃設(shè)計座談各類有獎活動，優(yōu)惠活動促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來電狀況分析各種媒體來人狀況分析每周、每月實際成交分析每周、每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析階段銷售計劃安排與建議銷售總結(jié)銷售結(jié)束總結(jié)報告、總結(jié)報告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請貴司諒解。該問卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)行市場調(diào)查，為貴司今后的項目開發(fā)收集第一手的資料。2不重要3無所謂設(shè)有大型娛樂購物商場3無所謂完善的會所康樂設(shè)施1必要3無所謂治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)1必要3無所謂價格吸引及升值空間1必要1必要㎡㎡㎡㎡以上B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房面積分布是：1．B您打算購買的住宅樓型是：1．別墅B您打算購買住宅的結(jié)構(gòu)為：1．朝南東西向一環(huán)沿線東市區(qū)西市區(qū)五至六戶七至八戶無所謂C若頂層單位連天臺出售，會否增加您選購頂層單位的興趣？大大增加增加無所謂非常需要完全不需要保姆房主人房設(shè)衣帽間主人房設(shè)陽臺非常需要完全不需要１、浴缸預(yù)置電風(fēng)筒租用，您認(rèn)為合理的租金為—————／月。比較需要２、鐘點服務(wù)６、住客巴士服務(wù)Ｄ６、選擇住宅時，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會所設(shè)施？請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施不大需要４、保齡球８、羽毛球場１２、乒乓球場１６、老年人活動場所２０、電腦室比較少使用（每月少于５次）２、純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套２、４、江南園林式花園５、不需要特別風(fēng)格，寧靜及優(yōu)美即可３、銀行按揭Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？１、５成或以下５、九成或以上Ｆ６、您希望按揭的期限是多少？１、５年以下２、５－１０年３、１１－１５年４、１６－２０年３、投資（房價增價）３、———————電視廣告；請注明電視臺及頻道：———————３、親戚朋友介紹７、公共場所派送宣傳資料８、媒體新聞報道９、路過順便踩盤或上門看盤１０、房展會房產(chǎn)超市（如精品家園）其他，請說明Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實力與信譽(yù)的判斷：１、上市公司信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好；５、１、電梯入口過窄３、無所謂Ｉ、背景資料如不介意，請留下Ｉ１、您的姓名：Ｉ２、性別：男（）5）1０－3０萬元（）股份制企業(yè)（）私營企業(yè)主（）IT業(yè)（）廣告與公關(guān)（（?。┐T士或碩士以上（?。┐髮Ｒ酝瓿蓸潜P熱點的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面完成樓盤的價值提升３、項目廣告推廣的戰(zhàn)略概念的炒作概念二：酒店式商務(wù)公寓三、項目廣告推廣的目標(biāo)成長性地段，自用投資兩相宜二、主（本案的地段優(yōu)勢）B、網(wǎng)絡(luò)廣告：C、報紙?zhí)貏e企劃專號D、報紙硬廣告E、報紙軟文（2）銷售推廣階段細(xì)分走完成樓盤形象和賣點的整合傳播成功的廣告推廣活動有效的整合傳播和概念描述，