【正文】 務資金萬元0人民幣　項目資本金萬元 人民幣7經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標　　　項目稅前財務內(nèi)部收益率%　項目稅前財務凈現(xiàn)值萬元ic=10%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年投資利潤率%　盈虧平衡點%70　靜態(tài)投資利稅率%　本項目以洪湖悅兮國際溫泉旅游度假村為依托，建設洪湖悅兮溫泉水上樂園項目為未來可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動，將為洪湖市洪湖悅兮溫泉旅游度假村提供高端旅游設施，為游客提供更好的服務，增加休閑旅游產(chǎn)品。一期擬安排半年建成。詳見表12。本項目位于湖北洪湖市悅兮半島國際溫泉度假村已征地范圍線內(nèi)，總用地面積約57259m2，其中一期用地約35874m2，二期用地約21385m2。悅兮溫泉水上樂園(以下簡稱“水上樂園”)位于洪湖悅兮半島溫泉國際度假村已征地范圍線內(nèi)，洪湖悅兮半島溫泉國際度假村擁有萬年稀世珍貴、水溫高達76度的偏硅酸溫泉和冷泉雙泉；擁有四季百花盛開、流芳異彩的主題園林；擁有國內(nèi)第一家溫泉類白金五星級酒店；有世界最大的集游樂、觀賞、休閑SPA于一體的室內(nèi)洪湖悅兮公司主要負責從事洗浴、住宿服務(衛(wèi)生許可證有效期至2016年03月17日)，中西式餐飲加工銷售，旅游工藝品、針紡織品、服裝、洗滌用品銷售、酒店旅游咨詢服務、旅游景點及配套設施服務。公司堅決圍繞國家“十二五”旅游發(fā)展計劃，貫徹執(zhí)行省旅游局的生態(tài)旅游發(fā)展理念，以充分利用當?shù)氐淖匀画h(huán)境和溫泉資源，繼續(xù)擴充洪湖悅兮半島溫泉國際度假村內(nèi)旅游產(chǎn)品線，豐富度假村經(jīng)營內(nèi)容，提升游客的旅游體驗。半島溫泉景區(qū)，公司規(guī)劃將該旅游景點建成華中地區(qū)最大的香草基地，中國最浪漫的主題度假溫泉基地，成為東方的普羅旺斯。，主要為三個區(qū)：蔚藍海岸區(qū)(綜合服務區(qū))、冒險海島區(qū)、土著海灘區(qū)及其配套設施。項目一、二期主要有水上運動設備設施110臺（套），共計3641萬元。時間為2013年11月至2014年6月底。，、。這一工程的建成，對提高洪湖、荊州市乃至湖北省旅游產(chǎn)業(yè)的整體競爭力具有重要示范意義。旅游業(yè)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟新的增長點，大力推進旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，不僅可以推動經(jīng)濟增長，全民健身活動，還能夠增加當?shù)鼐蜆I(yè)機會，提高人民的生活水平。該項目不僅具有較好的經(jīng)濟效益，而且對于洪湖旅游形象的提升，完善旅游高端功能，滿足旅游國際化的需求，促進旅游產(chǎn)業(yè)跨越式可持續(xù)發(fā)展意義重大。也就是說。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢下，中國保持了安全的旅游目的地形象，我國旅游業(yè)將在相當一個時期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。隨著人民生活水平的提高，以假日旅游為標志，旅游進入了大眾化消費的新階段。這表明，旅游業(yè)將得到各級黨委政府更大的支持，旅游發(fā)展的宏觀環(huán)境進一步優(yōu)化。這是我國旅游業(yè)持續(xù)興旺的重要動力。十一五期間是我省旅游業(yè)發(fā)展史上發(fā)展最快最好的時期，為加快十二五發(fā)展奠定了堅實基礎。隨著省委省政府經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的逐步實施，我省旅游產(chǎn)業(yè)各要素朝著合理優(yōu)化方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得顯著成效。此后于1930年開創(chuàng)了洪湖革命根據(jù)地，成立了中國工農(nóng)紅軍第六軍。1993年，歌劇《洪湖赤衛(wèi)隊》被評為“20世紀華人音樂經(jīng)典”，并被觀眾稱為“20世紀華人經(jīng)典歌劇”之一。洪湖濕地洪湖濕地自然保護區(qū)，以洪湖為主要保護區(qū)域，成立于1996年。2008年2月2日是第12個世界濕地日，國際濕地公約秘書處確定將湖北洪湖列入國際重要濕地名錄。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，這里是湘鄂西蘇區(qū)的首府，是湘鄂西蘇區(qū)政治、軍事、經(jīng)濟、文化中心，現(xiàn)存舊(遺)址22處。依托三國文化和溫泉資源在建的烏林國際旅游度假村將以近日對國內(nèi)外游客開放。在今天的烏林鎮(zhèn)境內(nèi)，還保留著白骨塌、紅血巷、烏林寨、曹操灣、萬人坑、放馬場、魯公臺等多處古戰(zhàn)場遺址。洪湖水鄉(xiāng)特產(chǎn)野鴨 洪湖野鴨種類繁多，每年春去秋歸，可在冬春捕獲。洪湖野鴨亦可精制入藥。羽絨被，具有“輕、軟、暖、彈”等特點。甲殼含有動物膠、碘質(zhì)、維生素D等成分，以醋灸酥，或熬膠，藥性尤佳，對醫(yī)治陰虛，勞熱、骨蒸、癥瘕積聚等癥，療效顯著，亦可用來醫(yī)治結(jié)核、瘧疾、脾臟腫大等病癥?！泵康较那飼r節(jié)，洪湖萬頃碧波，千樟香荷，野生荷蓮開紅花，是為紅蓮；家養(yǎng)荷蓮開白花，是為白蓮。洪湖蓮藕 蓮藕微甜而脆，可生食也可做菜，而且藥用價值相當高，它的根根葉葉，花須果實，無不為寶，都可滋補入藥。咸鴨蛋 利用大湖放養(yǎng)鴨所產(chǎn)鮮蛋，采用了先進的生產(chǎn)工藝。淡水魚類 洪湖清水大閘蟹、黃鱔、小龍蝦、鱖魚、鮰魚、泥鰍等，肉質(zhì)鮮美，食用價值極高。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和生活水平的普遍上升，人民群眾對于業(yè)余生活和休閑生活的追求層次也在不斷提高，隨著旅游產(chǎn)業(yè)地位的日趨提升和人們對旅游市場多樣化需求，洪湖市需要進一步建設和打造高品味的代表性景區(qū)。悅兮半島依托洪湖烏林的高品質(zhì)溫泉資源和優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，倡導經(jīng)典浪漫、休閑度假的前沿理念，傾力打造國內(nèi)最具魅力的田園式、多功能浪漫養(yǎng)生溫泉度假勝地。悅兮半島所在的黃蓬山林場一直保持著原生態(tài)，環(huán)境幽深、空氣純凈。本項目用地內(nèi)喬灌木蔥郁，植被豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地形起伏變化，利于營造主題景觀及游樂情景，整體適宜建設。為了整合鄂旅投公司洪湖片區(qū)的投資項目，鄂旅投公司于2011年并購悅兮半島項目。打造國家級的溫泉度假村，推動洪湖市城市化進程。彌補悅兮半島一期項目不足，促進景區(qū)全面多元發(fā)展、解決客源不均衡現(xiàn)象，近期形成新的收入增長點。季節(jié)性差異明顯。經(jīng)洪旅集團公司與洪湖市委、市政府充分溝通研究，2013年初確定了建設洪湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展思路。水上世界項目的建設，積極利用了悅兮半島獨具特色的現(xiàn)有區(qū)位和市場優(yōu)勢，服務于公司戰(zhàn)略性調(diào)整，整合資源優(yōu)勢，優(yōu)化發(fā)展布局，打造特色品牌，為實施洪湖特色的國家旅游度假區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略奠定基礎，進一步成為對外推介洪湖、宣傳洪湖、拉動洪湖文化旅游經(jīng)濟發(fā)展的綜合服務窗口。二是區(qū)位優(yōu)勢：擁有漢洪高速公路、隨岳高速公路和擬建的武漢城市圈大外環(huán)高速公路交通將武漢、洪湖、荊州、岳陽等周邊城市和景區(qū)道路相連，交通便利，易于形成旅游產(chǎn)品，是湖北中東部具有競爭力的旅游產(chǎn)品。湖北長江經(jīng)濟帶新一輪開放開發(fā)和荊州“壯腰工程”的實施以及鄂南湘北獨特區(qū)域構(gòu)局，為洪湖新一輪發(fā)展展開了波瀾壯闊的舞臺。第四章 市場分析本項目悅兮溫泉水上樂園從已建成洪湖悅兮半島國際溫泉旅游度假村(以下簡稱“悅兮溫泉”)一期等景點進行分析，在這些景點旅游的游客都有可能是本項目的目標客戶，所以先對整個景區(qū)的游客市場進行詳細分析，并以此為基礎來確定本項目的市場規(guī)模。其中藍田風景區(qū)被國家評為“AAAA級風景區(qū)”，每當盛夏來臨，藍田生態(tài)園內(nèi)荷葉郁郁青青，“接天蓮葉無窮碧，映日荷花別樣紅”，置身在這萬點紅荷之中，清風徐來，荷香陣陣。近兩年，洪湖每年接待游客達50萬人以上。根據(jù)洪湖市2009年~2012年政府工作報告中可得出以下數(shù)據(jù)：表41 洪湖悅兮溫泉2009－2011年游客規(guī)模統(tǒng)計年 份2009年2010年2011年2012年游客規(guī)模(萬人次)6580根據(jù)以上表、圖中的數(shù)據(jù)，可以看出：洪湖的游客接待量近幾年來總體上呈現(xiàn)出加速上升的態(tài)勢，％。圖42 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客性別結(jié)構(gòu)統(tǒng)計年齡結(jié)構(gòu)——中年游客居多，青少年游客市場開拓前景看好表42 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客年齡結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(％)年齡18歲1825歲2635歲3645歲4655歲5665歲65歲比例排序312從表42可以看出，洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)的游客以3645歲年齡段的游客最多，%，加上1825歲年齡段和4655歲年齡段的游客，%，可見游客年齡結(jié)構(gòu)是以中青年為主，青少年游客市場開拓前景看好。學歷結(jié)構(gòu)——高學歷游客居主導，并可以繼續(xù)保持與發(fā)展表43 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客學歷結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(％)學 歷初中以下初中高中或中專大?；虮究票究埔陨习俜直扰判?12由表43可知，%，%，二者之和占總?cè)藬?shù)的60%。注意開發(fā)中小學生市場。同時還應兼顧學生、軍人等游客市場。② 省外游客比較少，%。大多數(shù)游客是通過親朋好友、同事鄰居的口耳相傳獲得旅游信息自發(fā)形成的。而通過報紙、雜志、電視、廣播等傳統(tǒng)方式獲取旅游信息的卻較少(%)，旅行社促銷的影響也較小(%)。這部分游客大多是武漢、荊州地區(qū)的居民雙休、節(jié)假日來垂釣休閑觀光。出游方式——自駕游占多數(shù)圖45 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客出游方式統(tǒng)計由圖45中可以看出：(1)到洪湖的游客以自駕游為主，%。游客對出游方式的選擇，將為洪湖旅游客源市場渠道策略的制定提供主要依據(jù)。(3)%的游客選擇公共交通工具出游，這部分游客反映洪湖對外交通十分便利?！敖犹焐徣~無窮碧，映日荷花別樣紅”就是詮釋洪湖天上人間的真實寫照，所以很多游客都會選擇在荷花盛開的夏季來洪湖蕩舟賞荷。%的游客在洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)停留2天；%的游客在此僅停留1天。游客的人均消費水平——260元/人旅游商品購買意愿——以地方土特產(chǎn)為主洪湖的水產(chǎn)資源豐富，且綠色無污染，前往洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)的游客大都會購買一些水產(chǎn)品，如洪湖醉魚、青干魚、奇味魚、干魚片、螃蟹等等；此外洪湖野生藕粉、洪湖白蓮、荷葉茶、蓮芯茶、銀杏茶、荷葉青酒、蓮蓬、菱角、洪湖浪酒等產(chǎn)品也相當有名氣，受到了很多游客的青睞。游客住宿消費——處于中檔水平表48 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客住宿消費情況統(tǒng)計住宿方式比 例(％)平均消費(元/天)本地度假村及酒店75．680親友家中16．8―其 他7．6―根據(jù)表48，在住宿方式上，由于50%以上都是武漢或荊州地區(qū)的游客，且屬于休閑度假游，所以這些游客大多會選擇在當?shù)氐亩燃俅寮熬频曜∷?。所以就餐方式上，％，而且還有相當?shù)臐摿梢酝诰?。目前洪湖市區(qū)外交通條件較好，絕大部分游客認為洪湖對外交通比較便捷，市內(nèi)中心城區(qū)新堤鎮(zhèn)至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各景點可通達，但部分路況條件較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需要。但飲食服務設施大多附屬于酒店，地方菜系開發(fā)滯后，尚沒有面向游客的特色飲食文化展示場所。游客認為在今后的開發(fā)中，應建設相應的娛樂設施，豐富游客夜間活動。良好的自然環(huán)境等必備條件，發(fā)展迅猛。未來幾年內(nèi)，中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)將步入整合期，產(chǎn)品也會逐漸成熟，溫泉旅游行業(yè)會逐漸向復合型發(fā)展轉(zhuǎn)型。作為我國濕地生態(tài)系統(tǒng)保存最為完好、水質(zhì)最優(yōu)的大型淡水湖所在地、國家級濕地自然保護區(qū)，近年來，洪湖市以“培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、建設旅游經(jīng)濟強市”為目標，鍛造自然生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建水鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟圈，結(jié)合“水”、“農(nóng)”、“漁”優(yōu)勢，明確了以濕地生態(tài)旅游、紅色旅游、三國文化旅游、地熱溫泉旅游為主線的開發(fā)方向，極力打造“綠色游、紅色游和名勝古跡游”的洪湖旅游品牌，成功創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市。力爭通過未來5至10年的努力，把洪湖打造成集休閑旅游度假區(qū)、濕地生態(tài)體驗區(qū)、國內(nèi)著名湖泊度假勝地于一體的生態(tài)旅游新城，成為武漢、長沙兩大省會城市的“后花園”和國內(nèi)知名的優(yōu)秀旅游目的地。僅僅8兩個月，就接待了75萬人次，綜合收入達到8000萬元。雖然增幅喜人，但從全年來看，酒店的平均入住率僅40%左右。夏季龐大的客源市場由于一期項目的限制未被開發(fā)，需求受到抑制。教師、學生及其背后的家庭形成龐大的客源市場。特別在8月份，洪湖煙波浩渺、綠荷紅蓮的旖旎風光是客源市場的寵兒。從目前旅游市場上看，省內(nèi)鮮有大型水上游樂項目。將成為悅兮半島一大亮麗的風景線，區(qū)別于其他同業(yè)群體，使得悅兮半島從同質(zhì)化競爭中脫穎而出，形成鮮明的、獨具特色的溫泉景區(qū)，有著巨大的市場優(yōu)勢。預計悅兮半島夏季客源量將成倍增長，夏季(69月)游客總?cè)藬?shù)將超過15萬人次。根據(jù)景區(qū)的核心品質(zhì)，在不同時期針對不同群體凝煉出一句具有廣泛市場號召力的對外宣傳口號，或者做一個能深刻反映景區(qū)本質(zhì)特色與眾不同的策劃等，然后，將這些特征予以固化，再通過所有可能的媒介手段，包括電視、報紙、雜志、展覽會、企業(yè)員工的名片、景區(qū)所有可能利用的標識，將這些特征予以不斷強化。概念營銷和體驗營銷是景區(qū)營銷有效的方法。21世紀是知識爆炸的時代，是科技信息產(chǎn)品再上新臺階的時代。為了提升景區(qū)的旅游形象，針對景區(qū)存在的體制不順、產(chǎn)品不完善、配套設施不健全等問題，積極采取相應措施，及早解決；對于新景點，要及時發(fā)現(xiàn)，適當開發(fā)，及時投入，同時，要加強對已有景點的建設和管理，使老景點穩(wěn)步發(fā)展，新景點特色鮮明，新老景點環(huán)環(huán)相扣，各有千秋，從而為景區(qū)吸引更多的游客，提高經(jīng)濟效益。第五章 項目建設的目標及主要內(nèi)容依托洪湖溫泉?悅兮半島現(xiàn)有的資源、市場和品牌優(yōu)勢，在基礎設施建設和游客參與互動性上提升景區(qū)檔次，同時兼顧未來發(fā)展需求，為創(chuàng)建洪湖溫泉水上文化旅游做好布局，打好基礎，加大力度招商引資，延伸旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展探索一條產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級的新路。，建設精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))及其配套設施，占地12畝，構(gòu)筑物占地面積為6815平方米。根據(jù)以上土地利用規(guī)劃及功能分區(qū)，確定以下建設量。同時擁有萬年稀世珍貴、水溫高達76度的偏硅酸溫泉和冷泉雙泉；擁有四季百花盛開、流芳異彩的主題園林。07′114176。境內(nèi)東西最長94公里，南北最寬62公里。在建的漢洪高速公路、隨岳高速公路和擬建的武漢城市圈大外環(huán)高速公路將極大地提升洪湖的對外交通條件，建成后，武漢至洪湖市市區(qū)車程一小時，岳陽至洪湖市市區(qū)車程45分鐘。最高點是螺山主峰，；最低點是沙套湖底。適宜水上樂園營業(yè)時間大概為每年的6月初至9月初，水上樂園宜設置張拉膜、遮涼棚、噴霧降溫設施、生態(tài)綠化、休閑設施等，營造宜人、歡樂的水上游樂環(huán)境。洪湖市地處江漢平原東南端，四湖水系下游，素有“百湖之市”、“水鄉(xiāng)澤國”之稱。%。未來五年，洪湖市處于一個加快轉(zhuǎn)型、跨越發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，