【正文】 務(wù)資金萬(wàn)元0人民幣　項(xiàng)目資本金萬(wàn)元 人民幣7經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)　　　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=10%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年投資利潤(rùn)率%　盈虧平衡點(diǎn)%70　靜態(tài)投資利稅率%　本項(xiàng)目以洪湖悅兮國(guó)際溫泉旅游度假村為依托，建設(shè)洪湖悅兮溫泉水上樂園項(xiàng)目為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動(dòng)，將為洪湖市洪湖悅兮溫泉旅游度假村提供高端旅游設(shè)施，為游客提供更好的服務(wù)，增加休閑旅游產(chǎn)品。一期擬安排半年建成。詳見表12。本項(xiàng)目位于湖北洪湖市悅兮半島國(guó)際溫泉度假村已征地范圍線內(nèi)，總用地面積約57259m2，其中一期用地約35874m2，二期用地約21385m2。悅兮溫泉水上樂園(以下簡(jiǎn)稱“水上樂園”)位于洪湖悅兮半島溫泉國(guó)際度假村已征地范圍線內(nèi)，洪湖悅兮半島溫泉國(guó)際度假村擁有萬(wàn)年稀世珍貴、水溫高達(dá)76度的偏硅酸溫泉和冷泉雙泉；擁有四季百花盛開、流芳異彩的主題園林；擁有國(guó)內(nèi)第一家溫泉類白金五星級(jí)酒店；有世界最大的集游樂、觀賞、休閑SPA于一體的室內(nèi)洪湖悅兮公司主要負(fù)責(zé)從事洗浴、住宿服務(wù)(衛(wèi)生許可證有效期至2016年03月17日)，中西式餐飲加工銷售，旅游工藝品、針紡織品、服裝、洗滌用品銷售、酒店旅游咨詢服務(wù)、旅游景點(diǎn)及配套設(shè)施服務(wù)。公司堅(jiān)決圍繞國(guó)家“十二五”旅游發(fā)展計(jì)劃，貫徹執(zhí)行省旅游局的生態(tài)旅游發(fā)展理念，以充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和溫泉資源，繼續(xù)擴(kuò)充洪湖悅兮半島溫泉國(guó)際度假村內(nèi)旅游產(chǎn)品線，豐富度假村經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，提升游客的旅游體驗(yàn)。半島溫泉景區(qū)，公司規(guī)劃將該旅游景點(diǎn)建成華中地區(qū)最大的香草基地，中國(guó)最浪漫的主題度假溫泉基地，成為東方的普羅旺斯。，主要為三個(gè)區(qū)：蔚藍(lán)海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))、冒險(xiǎn)海島區(qū)、土著海灘區(qū)及其配套設(shè)施。項(xiàng)目一、二期主要有水上運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施110臺(tái)（套），共計(jì)3641萬(wàn)元。時(shí)間為2013年11月至2014年6月底。，、。這一工程的建成，對(duì)提高洪湖、荊州市乃至湖北省旅游產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力具有重要示范意義。旅游業(yè)作為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，不僅可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全民健身活動(dòng)，還能夠增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高人民的生活水平。該項(xiàng)目不僅具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于洪湖旅游形象的提升，完善旅游高端功能，滿足旅游國(guó)際化的需求，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)跨越式可持續(xù)發(fā)展意義重大。也就是說。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢(shì)下，中國(guó)保持了安全的旅游目的地形象，我國(guó)旅游業(yè)將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。隨著人民生活水平的提高，以假日旅游為標(biāo)志，旅游進(jìn)入了大眾化消費(fèi)的新階段。這表明，旅游業(yè)將得到各級(jí)黨委政府更大的支持，旅游發(fā)展的宏觀環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。這是我國(guó)旅游業(yè)持續(xù)興旺的重要?jiǎng)恿?。十一五期間是我省旅游業(yè)發(fā)展史上發(fā)展最快最好的時(shí)期，為加快十二五發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著省委省政府經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，我省旅游產(chǎn)業(yè)各要素朝著合理優(yōu)化方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得顯著成效。此后于1930年開創(chuàng)了洪湖革命根據(jù)地，成立了中國(guó)工農(nóng)紅軍第六軍。1993年，歌劇《洪湖赤衛(wèi)隊(duì)》被評(píng)為“20世紀(jì)華人音樂經(jīng)典”，并被觀眾稱為“20世紀(jì)華人經(jīng)典歌劇”之一。洪湖濕地洪湖濕地自然保護(hù)區(qū)，以洪湖為主要保護(hù)區(qū)域，成立于1996年。2008年2月2日是第12個(gè)世界濕地日，國(guó)際濕地公約秘書處確定將湖北洪湖列入國(guó)際重要濕地名錄。第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里是湘鄂西蘇區(qū)的首府，是湘鄂西蘇區(qū)政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)存舊(遺)址22處。依托三國(guó)文化和溫泉資源在建的烏林國(guó)際旅游度假村將以近日對(duì)國(guó)內(nèi)外游客開放。在今天的烏林鎮(zhèn)境內(nèi)，還保留著白骨塌、紅血巷、烏林寨、曹操灣、萬(wàn)人坑、放馬場(chǎng)、魯公臺(tái)等多處古戰(zhàn)場(chǎng)遺址。洪湖水鄉(xiāng)特產(chǎn)野鴨 洪湖野鴨種類繁多，每年春去秋歸，可在冬春捕獲。洪湖野鴨亦可精制入藥。羽絨被，具有“輕、軟、暖、彈”等特點(diǎn)。甲殼含有動(dòng)物膠、碘質(zhì)、維生素D等成分，以醋灸酥，或熬膠，藥性尤佳，對(duì)醫(yī)治陰虛，勞熱、骨蒸、癥瘕積聚等癥，療效顯著，亦可用來(lái)醫(yī)治結(jié)核、瘧疾、脾臟腫大等病癥?！泵康较那飼r(shí)節(jié)，洪湖萬(wàn)頃碧波，千樟香荷，野生荷蓮開紅花，是為紅蓮；家養(yǎng)荷蓮開白花，是為白蓮。洪湖蓮藕 蓮藕微甜而脆，可生食也可做菜，而且藥用價(jià)值相當(dāng)高，它的根根葉葉，花須果實(shí)，無(wú)不為寶，都可滋補(bǔ)入藥。咸鴨蛋 利用大湖放養(yǎng)鴨所產(chǎn)鮮蛋，采用了先進(jìn)的生產(chǎn)工藝。淡水魚類 洪湖清水大閘蟹、黃鱔、小龍蝦、鱖魚、鮰魚、泥鰍等，肉質(zhì)鮮美，食用價(jià)值極高。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和生活水平的普遍上升，人民群眾對(duì)于業(yè)余生活和休閑生活的追求層次也在不斷提高，隨著旅游產(chǎn)業(yè)地位的日趨提升和人們對(duì)旅游市場(chǎng)多樣化需求，洪湖市需要進(jìn)一步建設(shè)和打造高品味的代表性景區(qū)。悅兮半島依托洪湖烏林的高品質(zhì)溫泉資源和優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，倡導(dǎo)經(jīng)典浪漫、休閑度假的前沿理念，傾力打造國(guó)內(nèi)最具魅力的田園式、多功能浪漫養(yǎng)生溫泉度假勝地。悅兮半島所在的黃蓬山林場(chǎng)一直保持著原生態(tài)，環(huán)境幽深、空氣純凈。本項(xiàng)目用地內(nèi)喬灌木蔥郁，植被豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地形起伏變化，利于營(yíng)造主題景觀及游樂情景，整體適宜建設(shè)。為了整合鄂旅投公司洪湖片區(qū)的投資項(xiàng)目，鄂旅投公司于2011年并購(gòu)悅兮半島項(xiàng)目。打造國(guó)家級(jí)的溫泉度假村，推動(dòng)洪湖市城市化進(jìn)程。彌補(bǔ)悅兮半島一期項(xiàng)目不足，促進(jìn)景區(qū)全面多元發(fā)展、解決客源不均衡現(xiàn)象，近期形成新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。季節(jié)性差異明顯。經(jīng)洪旅集團(tuán)公司與洪湖市委、市政府充分溝通研究，2013年初確定了建設(shè)洪湖國(guó)家旅游度假區(qū)的發(fā)展思路。水上世界項(xiàng)目的建設(shè)，積極利用了悅兮半島獨(dú)具特色的現(xiàn)有區(qū)位和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，服務(wù)于公司戰(zhàn)略性調(diào)整，整合資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化發(fā)展布局，打造特色品牌，為實(shí)施洪湖特色的國(guó)家旅游度假區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略奠定基礎(chǔ)，進(jìn)一步成為對(duì)外推介洪湖、宣傳洪湖、拉動(dòng)洪湖文化旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合服務(wù)窗口。二是區(qū)位優(yōu)勢(shì)：擁有漢洪高速公路、隨岳高速公路和擬建的武漢城市圈大外環(huán)高速公路交通將武漢、洪湖、荊州、岳陽(yáng)等周邊城市和景區(qū)道路相連，交通便利，易于形成旅游產(chǎn)品，是湖北中東部具有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品。湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶新一輪開放開發(fā)和荊州“壯腰工程”的實(shí)施以及鄂南湘北獨(dú)特區(qū)域構(gòu)局，為洪湖新一輪發(fā)展展開了波瀾壯闊的舞臺(tái)。第四章 市場(chǎng)分析本項(xiàng)目悅兮溫泉水上樂園從已建成洪湖悅兮半島國(guó)際溫泉旅游度假村(以下簡(jiǎn)稱“悅兮溫泉”)一期等景點(diǎn)進(jìn)行分析，在這些景點(diǎn)旅游的游客都有可能是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，所以先對(duì)整個(gè)景區(qū)的游客市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析，并以此為基礎(chǔ)來(lái)確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)模。其中藍(lán)田風(fēng)景區(qū)被國(guó)家評(píng)為“AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)”，每當(dāng)盛夏來(lái)臨，藍(lán)田生態(tài)園內(nèi)荷葉郁郁青青，“接天蓮葉無(wú)窮碧，映日荷花別樣紅”，置身在這萬(wàn)點(diǎn)紅荷之中，清風(fēng)徐來(lái)，荷香陣陣。近兩年，洪湖每年接待游客達(dá)50萬(wàn)人以上。根據(jù)洪湖市2009年~2012年政府工作報(bào)告中可得出以下數(shù)據(jù)：表41 洪湖悅兮溫泉2009－2011年游客規(guī)模統(tǒng)計(jì)年 份2009年2010年2011年2012年游客規(guī)模(萬(wàn)人次)6580根據(jù)以上表、圖中的數(shù)據(jù)，可以看出：洪湖的游客接待量近幾年來(lái)總體上呈現(xiàn)出加速上升的態(tài)勢(shì)，％。圖42 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客性別結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)年齡結(jié)構(gòu)——中年游客居多，青少年游客市場(chǎng)開拓前景看好表42 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客年齡結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)(％)年齡18歲1825歲2635歲3645歲4655歲5665歲65歲比例排序312從表42可以看出，洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)的游客以3645歲年齡段的游客最多，%，加上1825歲年齡段和4655歲年齡段的游客，%，可見游客年齡結(jié)構(gòu)是以中青年為主，青少年游客市場(chǎng)開拓前景看好。學(xué)歷結(jié)構(gòu)——高學(xué)歷游客居主導(dǎo)，并可以繼續(xù)保持與發(fā)展表43 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客學(xué)歷結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)(％)學(xué) 歷初中以下初中高中或中專大?；虮究票究埔陨习俜直扰判?12由表43可知，%，%，二者之和占總?cè)藬?shù)的60%。注意開發(fā)中小學(xué)生市場(chǎng)。同時(shí)還應(yīng)兼顧學(xué)生、軍人等游客市場(chǎng)。② 省外游客比較少，%。大多數(shù)游客是通過親朋好友、同事鄰居的口耳相傳獲得旅游信息自發(fā)形成的。而通過報(bào)紙、雜志、電視、廣播等傳統(tǒng)方式獲取旅游信息的卻較少(%)，旅行社促銷的影響也較小(%)。這部分游客大多是武漢、荊州地區(qū)的居民雙休、節(jié)假日來(lái)垂釣休閑觀光。出游方式——自駕游占多數(shù)圖45 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客出游方式統(tǒng)計(jì)由圖45中可以看出：(1)到洪湖的游客以自駕游為主，%。游客對(duì)出游方式的選擇，將為洪湖旅游客源市場(chǎng)渠道策略的制定提供主要依據(jù)。(3)%的游客選擇公共交通工具出游，這部分游客反映洪湖對(duì)外交通十分便利?！敖犹焐徣~無(wú)窮碧，映日荷花別樣紅”就是詮釋洪湖天上人間的真實(shí)寫照，所以很多游客都會(huì)選擇在荷花盛開的夏季來(lái)洪湖蕩舟賞荷。%的游客在洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)停留2天；%的游客在此僅停留1天。游客的人均消費(fèi)水平——260元/人旅游商品購(gòu)買意愿——以地方土特產(chǎn)為主洪湖的水產(chǎn)資源豐富，且綠色無(wú)污染，前往洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)的游客大都會(huì)購(gòu)買一些水產(chǎn)品，如洪湖醉魚、青干魚、奇味魚、干魚片、螃蟹等等；此外洪湖野生藕粉、洪湖白蓮、荷葉茶、蓮芯茶、銀杏茶、荷葉青酒、蓮蓬、菱角、洪湖浪酒等產(chǎn)品也相當(dāng)有名氣，受到了很多游客的青睞。游客住宿消費(fèi)——處于中檔水平表48 洪湖悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客住宿消費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)住宿方式比 例(％)平均消費(fèi)(元/天)本地度假村及酒店75．680親友家中16．8―其 他7．6―根據(jù)表48，在住宿方式上，由于50%以上都是武漢或荊州地區(qū)的游客，且屬于休閑度假游，所以這些游客大多會(huì)選擇在當(dāng)?shù)氐亩燃俅寮熬频曜∷?。所以就餐方式上，％，而且還有相當(dāng)?shù)臐摿梢酝诰?。目前洪湖市區(qū)外交通條件較好，絕大部分游客認(rèn)為洪湖對(duì)外交通比較便捷，市內(nèi)中心城區(qū)新堤鎮(zhèn)至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各景點(diǎn)可通達(dá)，但部分路況條件較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需要。但飲食服務(wù)設(shè)施大多附屬于酒店，地方菜系開發(fā)滯后，尚沒有面向游客的特色飲食文化展示場(chǎng)所。游客認(rèn)為在今后的開發(fā)中，應(yīng)建設(shè)相應(yīng)的娛樂設(shè)施，豐富游客夜間活動(dòng)。良好的自然環(huán)境等必備條件，發(fā)展迅猛。未來(lái)幾年內(nèi)，中國(guó)溫泉旅游產(chǎn)業(yè)將步入整合期，產(chǎn)品也會(huì)逐漸成熟，溫泉旅游行業(yè)會(huì)逐漸向復(fù)合型發(fā)展轉(zhuǎn)型。作為我國(guó)濕地生態(tài)系統(tǒng)保存最為完好、水質(zhì)最優(yōu)的大型淡水湖所在地、國(guó)家級(jí)濕地自然保護(hù)區(qū)，近年來(lái)，洪湖市以“培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”為目標(biāo)，鍛造自然生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建水鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟(jì)圈，結(jié)合“水”、“農(nóng)”、“漁”優(yōu)勢(shì)，明確了以濕地生態(tài)旅游、紅色旅游、三國(guó)文化旅游、地?zé)釡厝糜螢橹骶€的開發(fā)方向，極力打造“綠色游、紅色游和名勝古跡游”的洪湖旅游品牌，成功創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。力爭(zhēng)通過未來(lái)5至10年的努力，把洪湖打造成集休閑旅游度假區(qū)、濕地生態(tài)體驗(yàn)區(qū)、國(guó)內(nèi)著名湖泊度假勝地于一體的生態(tài)旅游新城，成為武漢、長(zhǎng)沙兩大省會(huì)城市的“后花園”和國(guó)內(nèi)知名的優(yōu)秀旅游目的地。僅僅8兩個(gè)月，就接待了75萬(wàn)人次，綜合收入達(dá)到8000萬(wàn)元。雖然增幅喜人，但從全年來(lái)看，酒店的平均入住率僅40%左右。夏季龐大的客源市場(chǎng)由于一期項(xiàng)目的限制未被開發(fā)，需求受到抑制。教師、學(xué)生及其背后的家庭形成龐大的客源市場(chǎng)。特別在8月份，洪湖煙波浩渺、綠荷紅蓮的旖旎風(fēng)光是客源市場(chǎng)的寵兒。從目前旅游市場(chǎng)上看，省內(nèi)鮮有大型水上游樂項(xiàng)目。將成為悅兮半島一大亮麗的風(fēng)景線，區(qū)別于其他同業(yè)群體，使得悅兮半島從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，形成鮮明的、獨(dú)具特色的溫泉景區(qū)，有著巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)悅兮半島夏季客源量將成倍增長(zhǎng)，夏季(69月)游客總?cè)藬?shù)將超過15萬(wàn)人次。根據(jù)景區(qū)的核心品質(zhì)，在不同時(shí)期針對(duì)不同群體凝煉出一句具有廣泛市場(chǎng)號(hào)召力的對(duì)外宣傳口號(hào)，或者做一個(gè)能深刻反映景區(qū)本質(zhì)特色與眾不同的策劃等，然后，將這些特征予以固化，再通過所有可能的媒介手段，包括電視、報(bào)紙、雜志、展覽會(huì)、企業(yè)員工的名片、景區(qū)所有可能利用的標(biāo)識(shí)，將這些特征予以不斷強(qiáng)化。概念營(yíng)銷和體驗(yàn)營(yíng)銷是景區(qū)營(yíng)銷有效的方法。21世紀(jì)是知識(shí)爆炸的時(shí)代，是科技信息產(chǎn)品再上新臺(tái)階的時(shí)代。為了提升景區(qū)的旅游形象，針對(duì)景區(qū)存在的體制不順、產(chǎn)品不完善、配套設(shè)施不健全等問題，積極采取相應(yīng)措施，及早解決；對(duì)于新景點(diǎn)，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，適當(dāng)開發(fā)，及時(shí)投入，同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)已有景點(diǎn)的建設(shè)和管理，使老景點(diǎn)穩(wěn)步發(fā)展，新景點(diǎn)特色鮮明，新老景點(diǎn)環(huán)環(huán)相扣，各有千秋，從而為景區(qū)吸引更多的游客，提高經(jīng)濟(jì)效益。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)及主要內(nèi)容依托洪湖溫泉?悅兮半島現(xiàn)有的資源、市場(chǎng)和品牌優(yōu)勢(shì)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和游客參與互動(dòng)性上提升景區(qū)檔次，同時(shí)兼顧未來(lái)發(fā)展需求，為創(chuàng)建洪湖溫泉水上文化旅游做好布局，打好基礎(chǔ)，加大力度招商引資，延伸旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展探索一條產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)的新路。，建設(shè)精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))及其配套設(shè)施，占地12畝，構(gòu)筑物占地面積為6815平方米。根據(jù)以上土地利用規(guī)劃及功能分區(qū)，確定以下建設(shè)量。同時(shí)擁有萬(wàn)年稀世珍貴、水溫高達(dá)76度的偏硅酸溫泉和冷泉雙泉；擁有四季百花盛開、流芳異彩的主題園林。07′114176。境內(nèi)東西最長(zhǎng)94公里，南北最寬62公里。在建的漢洪高速公路、隨岳高速公路和擬建的武漢城市圈大外環(huán)高速公路將極大地提升洪湖的對(duì)外交通條件，建成后，武漢至洪湖市市區(qū)車程一小時(shí)，岳陽(yáng)至洪湖市市區(qū)車程45分鐘。最高點(diǎn)是螺山主峰，；最低點(diǎn)是沙套湖底。適宜水上樂園營(yíng)業(yè)時(shí)間大概為每年的6月初至9月初，水上樂園宜設(shè)置張拉膜、遮涼棚、噴霧降溫設(shè)施、生態(tài)綠化、休閑設(shè)施等，營(yíng)造宜人、歡樂的水上游樂環(huán)境。洪湖市地處江漢平原東南端，四湖水系下游，素有“百湖之市”、“水鄉(xiāng)澤國(guó)”之稱。%。未來(lái)五年，洪湖市處于一個(gè)加快轉(zhuǎn)型、跨越發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，