【正文】 湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司悅兮溫泉水上樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告編制單位：湖北宏大工程咨詢有限公司報(bào)告編制日期：2013年10月湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司 悅兮半島水上樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 1 2 4 4 7 8 9第二章 洪湖市旅游業(yè)發(fā)展 11 11 13 19第三章 項(xiàng)目背景、意義及必要性 21 21 22 24第四章 市場(chǎng)分析 26 26 41 市場(chǎng)營銷 45第五章 項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)及主要內(nèi)容 48 48 48 49第六章 建設(shè)場(chǎng)址選擇 51 51 51 54第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 55 5定位 55 56 67 80第八章 環(huán)保節(jié)能 82 82 92第九章 消 防 93 93 93第十章 組織機(jī)構(gòu)與人員編制 96 96 97 97第十—章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo) 98 98 98 99第十二章 投資估算及資金籌措 101 101 102 103第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 105 105 105 106 107 107 108第十四章 結(jié)論和建議 110 110 111附表第一章 總 論湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司悅兮溫泉水上樂園項(xiàng)目擴(kuò)建湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司洪湖市烏林鎮(zhèn)黃蓬山本項(xiàng)目的建設(shè)單位為湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司，該公司成立于二〇〇七年十二月，該公司法人代表為黃濤，注冊(cè)資金12500萬。公司主要負(fù)責(zé)從事洗浴、住宿服務(wù)(衛(wèi)生許可證有效期至2016年03月17日)，中西式餐飲加工銷售，旅游工藝品、針紡織品、服裝、洗滌用品銷售、酒店旅游咨詢服務(wù)、旅游景點(diǎn)及配套設(shè)施服務(wù)。公司堅(jiān)決圍繞國家“十二五”旅游發(fā)展計(jì)劃，貫徹執(zhí)行省旅游局的生態(tài)旅游發(fā)展理念，以充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和溫泉資源，繼續(xù)擴(kuò)充洪湖悅兮半島溫泉國際度假村內(nèi)旅游產(chǎn)品線，豐富度假村經(jīng)營內(nèi)容，提升游客的旅游體驗(yàn)。打造國家級(jí)的溫泉旅游度假村，推動(dòng)洪湖市城市化進(jìn)程。公司本著“一流質(zhì)量、一流服務(wù)、一流設(shè)施、一流管理”的經(jīng)營宗旨，致力于旅游資源、旅游基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，不斷完善公司內(nèi)部管理，加速公司發(fā)展，以“科學(xué)管理、團(tuán)結(jié)協(xié)作、求真務(wù)實(shí)、開拓創(chuàng)新”為經(jīng)營理念，在社會(huì)中樹立起良好的企業(yè)形象。悅兮溫泉水上樂園(以下簡(jiǎn)稱“水上樂園”)位于洪湖悅兮半島溫泉國際度假村已征地范圍線內(nèi)，洪湖悅兮半島溫泉國際度假村擁有萬年稀世珍貴、水溫高達(dá)76度的偏硅酸溫泉和冷泉雙泉；擁有四季百花盛開、流芳異彩的主題園林；擁有國內(nèi)第一家溫泉類白金五星級(jí)酒店；有世界最大的集游樂、觀賞、休閑SPA于一體的室內(nèi)洪湖悅兮半島溫泉景區(qū)，公司規(guī)劃將該旅游景點(diǎn)建成華中地區(qū)最大的香草基地，中國最浪漫的主題度假溫泉基地，成為東方的普羅旺斯。為了嚴(yán)格保護(hù)洪湖溫泉資源的前提下，開發(fā)利用悅兮溫泉豐富的旅游資源，有限度地開展水上旅游活動(dòng)，并合理安排旅游業(yè)各項(xiàng)要素在悅兮溫泉度假村的布局，為洪湖地區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，受湖北半島溫泉旅游開發(fā)有限公司的委托，編制方有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員在項(xiàng)目承辦單位的積極配合下，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了全面、深入的可行性研究，具體研究范圍如下：；；；；；；。《洪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃剛要》；《洪湖市旅游總體規(guī)劃》；《洪湖悅兮溫泉水上樂園項(xiàng)目總體規(guī)劃》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(國家發(fā)改委)；、規(guī)定、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；。本項(xiàng)目位于湖北洪湖市悅兮半島國際溫泉度假村已征地范圍線內(nèi)，總用地面積約57259m2，其中一期用地約35874m2，二期用地約21385m2。，主要為三個(gè)區(qū)：蔚藍(lán)海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))、冒險(xiǎn)海島區(qū)、土著海灘區(qū)及其配套設(shè)施。詳見表11。，主要為精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))及其配套設(shè)施。詳見表12。項(xiàng)目一、二期主要有水上運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施110臺(tái)（套），共計(jì)3641萬元。其設(shè)備表如13。表11 項(xiàng)目一期主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位一期用地面積35874m2建筑面積2175m2建筑基底面積1260m2水體面積7497m2道路廣場(chǎng)面積17334m2綠地面積m2綠化率20%容積率　建筑密度%表12 項(xiàng)目二期主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位二期用地面積21385m2構(gòu)筑物占地面積6815m2水體面積1243m2道路面積9050m2綠地面積4277m2綠化率20%表13 項(xiàng)目各建(構(gòu))筑物說明表序號(hào)12345合計(jì)建設(shè)分期一期二期一期一期一期功能分區(qū)蔚藍(lán)海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))冒險(xiǎn)海島區(qū)土著海灘區(qū)獨(dú)棟衛(wèi)生間(三處)用地面積(㎡)3636801898831433735874建筑物面積(㎡)16971802175構(gòu)筑物面積(㎡)394681584001218627795構(gòu)(建)筑物辦公、更衣間、售票、餐廳、入口廣場(chǎng)池風(fēng)情水寨、海洋精靈戲水池、競(jìng)賽滑道組合、魚療池和滑梯平臺(tái)旋風(fēng)大喇叭、沖天激流滑道、巨蟒滑道和太陽塔時(shí)光隧道海嘯沖浪、邦迪海灘、多尼亞火山/舞臺(tái)、餐廳建筑層數(shù)2層餐廳結(jié)構(gòu)類型框架框架磚混建筑功能定位旅游服務(wù)(阿羅哈廣場(chǎng)、售票/辦公、更衣/沐浴、儲(chǔ)物、餐飲)水上樂園水上樂園水上樂園配套設(shè)施表14 主要設(shè)備表序號(hào)建設(shè)分期區(qū)域名稱數(shù)量價(jià)格(元/臺(tái)套)總價(jià)(萬元)備注1一期蔚藍(lán)海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))儲(chǔ)存柜410010041水上樂園皮筏410020082水上樂園救生衣410010041水上樂園售票設(shè)備2100002售票機(jī)影視設(shè)備50800040宣傳電子屏觸摸屏3030009宣傳電子屏引導(dǎo)標(biāo)志100200020電子牌急救設(shè)備3100003醫(yī)療攝影設(shè)備3100003景點(diǎn)攝影海灘餐廳及水吧設(shè)備　　300電子、機(jī)械設(shè)備2二期精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))風(fēng)情水寨　　100含供水、控制系統(tǒng)夏威夷海浪池(鼓風(fēng)造浪\真空造浪)10　800含供水、控制系統(tǒng)海洋精靈戲水池(珊瑚叢、藍(lán)鯨、小丑魚、殺人鯨、海葵等動(dòng)物和競(jìng)賽滑道)若干　500含供水、控制系統(tǒng)魚療池(各種魚類)　　100含供水、控制系統(tǒng)3一期冒險(xiǎn)海島區(qū)旋風(fēng)大喇叭滑道1　250含供水、控制系統(tǒng)巨蟒滑道1　200含供水、控制系統(tǒng)競(jìng)賽滑道4　200含供水、控制系統(tǒng)螺旋組合滑梯2　90含供水、控制系統(tǒng)家庭寬滑道若干　50含供水、控制系統(tǒng)沖天激流滑道2　200含供水、控制系統(tǒng)太陽塔時(shí)光隧道滑道3　300含供水、控制系統(tǒng)皮筏傳送帶4　50控制系統(tǒng)4一期土著海灘區(qū)海嘯沖浪1　150含供水、控制系統(tǒng)邦迪海灘　　30含供水、控制系統(tǒng)多尼亞火山/舞臺(tái)　　80含供水、控制系統(tǒng)*合計(jì)3641　以海洋文化為主題的現(xiàn)代主題型水上樂園歡樂、芳香、刺激的夢(mèng)幻水上體驗(yàn)天堂本項(xiàng)目初步擬定分二期建設(shè)。一期擬安排半年建成。時(shí)間為2013年11月至2014年6月底。二期擬安排半年建成。時(shí)間為2014年7月至2014年12月底。，、。，、。表15 項(xiàng)目一期投資匯總表序號(hào)工程和費(fèi)用名稱土建費(fèi)用其它費(fèi)用(萬元)合計(jì)(萬元)比例工程量(m2)單位價(jià)值(元/m2)小計(jì)(萬元)一工程費(fèi)用23155　 　 %二其它費(fèi)用　　　 %三設(shè)備及安裝費(fèi)用　　　 　四土地費(fèi)用　　　 　五預(yù)備費(fèi)用　　　 %六流動(dòng)資金　　　　130 %七總投資　　　　 %表16 項(xiàng)目二期投資匯總表序號(hào)工程和費(fèi)用名稱土建費(fèi)用其它費(fèi)用(萬元)合計(jì)(萬元)比例工程量(m2)單位價(jià)值(元/m2)小計(jì)(萬元)一工程費(fèi)用6815　 　 %二其它費(fèi)用　　　 %三設(shè)備費(fèi)用　　　 　四預(yù)備費(fèi)用　　　 %五流動(dòng)資金　　　　20 %六總投資　　　　 %全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。表17 項(xiàng)目一、二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1營業(yè)收入　 　門票收入萬元 　食品、飲品收入萬元 　旅游商品銷售收入萬元 　二次消費(fèi)項(xiàng)目收入萬元 　2年均總成本費(fèi)用萬元 　3年均經(jīng)營成本萬元 　4總定員人110　5投資數(shù)據(jù)　　　投入總資金萬元 　建設(shè)投資萬元 　建設(shè)期利息萬元0　流動(dòng)資金萬元 　6籌資數(shù)據(jù)　　　　總籌資額萬元 人民幣　其中：債務(wù)資金萬元0人民幣　項(xiàng)目資本金萬元 人民幣7經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)　　　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=10%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年投資利潤率%　盈虧平衡點(diǎn)%70　靜態(tài)投資利稅率%　本項(xiàng)目以洪湖悅兮國際溫泉旅游度假村為依托，建設(shè)洪湖悅兮溫泉水上樂園項(xiàng)目為未來可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動(dòng)，將為洪湖市洪湖悅兮溫泉旅游度假村提供高端旅游設(shè)施，為游客提供更好的服務(wù)，增加休閑旅游產(chǎn)品。這一工程的建成，對(duì)提高洪湖、荊州市乃至湖北省旅游產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力具有重要示范意義。旅游業(yè)擁有很大的市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿?，并且可以帶?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展意義重大。本項(xiàng)目主要為旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)為景區(qū)化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目。旅游業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，不僅可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，全民健身活動(dòng)，還能夠增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高人民的生活水平。本項(xiàng)目位于湖北洪湖市烏林鎮(zhèn)黃蓬山，東望黃鶴樓，南眺岳陽樓，北靠荊州古城，南鄰一江之隔的三國赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)。經(jīng)漢洪高速，距武漢中心城區(qū)85公里，位于武漢兩小時(shí)休閑度假生活圈；距古城岳陽56公里，位于長株潭城市群兩小時(shí)輻射圈，區(qū)位交通條件優(yōu)越，直面優(yōu)質(zhì)客源腹地。項(xiàng)目完成后，對(duì)提升風(fēng)景區(qū)品味和檔次，為游人提供豐富的旅游休閑產(chǎn)品都具有積極的意義。該項(xiàng)目不僅具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于洪湖旅游形象的提升，完善旅游高端功能，滿足旅游國際化的需求，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)跨越式可持續(xù)發(fā)展意義重大。綜上所述，該項(xiàng)目符合國家政策和行業(yè)發(fā)展要求，建設(shè)條件已具備，建設(shè)方案合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目切實(shí)可行，建議盡快組織實(shí)施。第二章 洪湖市旅游業(yè)發(fā)展在過去的二十年中，旅游活動(dòng)在世界范圍內(nèi)的穩(wěn)步增長，標(biāo)志著旅游已經(jīng)成為上世紀(jì)最為顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)現(xiàn)象之一。%的平均增長速度，%。也就是說。目前，旅游業(yè)上升較快，已為世界范圍的商品和服務(wù)的貿(mào)易出口貢獻(xiàn)了大約7%的比例，位列全球第四大出口產(chǎn)業(yè)。可以預(yù)計(jì)，未來的世界旅游業(yè)仍將是世界經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)，而未來亞太地區(qū)則將成為新崛起的世界旅游業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)地帶，同時(shí)也將是最有活力的世界旅游產(chǎn)業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)的中心之一。中國將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢(shì)下，中國保持了安全的旅游目的地形象，我國旅游業(yè)將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。中國已經(jīng)建設(shè)成為世界旅游大國。旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。旅游業(yè)已成為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要內(nèi)容。隨著人民生活水平的提高，以假日旅游為標(biāo)志，旅游進(jìn)入了大眾化消費(fèi)的新階段。旅游產(chǎn)業(yè)體系日臻完善。產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)一步健全，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，綜合配套明顯提高，旅游設(shè)施、旅游服務(wù)、旅游環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化，為旅游業(yè)加快發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。全國有24個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重要產(chǎn)業(yè)。這表明，旅游業(yè)將得到各級(jí)黨委政府更大的支持，旅游發(fā)展的宏觀環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。全面建設(shè)小康社會(huì)將產(chǎn)生巨大的旅游消費(fèi)需求。目前我國旅游市場(chǎng)規(guī)模是在人均GDP達(dá)到1000美元的條件下形成的。隨著全面建設(shè)