【正文】 機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。客觀判斷，我們已經(jīng)走過了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。 “十二五”是我國全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。溫家寶總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二、建設(shè)背景及必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)背景我國房地產(chǎn)建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。報(bào)告編制原則：（1）依據(jù)《**市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合**市的客觀實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。銀行貸款30000萬元。（二）項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。城投公司積極籌措建設(shè)資金，管理、組織和實(shí)施政府性投資建設(shè)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)運(yùn)作，盤活存量資產(chǎn)，用好增量資金，參與經(jīng)營開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，提高效益。城投公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是集中管理運(yùn)作財(cái)政性建設(shè)資金，實(shí)施經(jīng)營城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，承擔(dān)政府性投資融資任務(wù)，運(yùn)作城鎮(zhèn)建設(shè)資金，壟斷城鎮(zhèn)營利性項(xiàng)目、收儲(chǔ)和開發(fā)經(jīng)營土地、融資等方式多渠道籌集建設(shè)資金。為增強(qiáng)城投公司整體實(shí)力，縣政府將一批優(yōu)良國有資產(chǎn)劃歸城投公司管理經(jīng)營，經(jīng)評(píng)估驗(yàn)資，城投公司注冊(cè)資本人民幣10183萬元。某縣城市建設(shè)投資有限公司作為縣政府經(jīng)營城市的重要載體，主要承擔(dān)全縣市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)交通等外部條件良好。建設(shè)周期：2年。（2）建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑**市的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造**市的新形象，新面貌。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。保增長、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。但由于起點(diǎn)的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價(jià)的尖銳矛盾。**市房地產(chǎn)建設(shè)背景當(dāng)前**市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。本項(xiàng)目建設(shè)背景該項(xiàng)目是某縣城中村改造項(xiàng)目，位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。出讓收入作為償還貸款及建設(shè)安置房的資金來源。推進(jìn)**大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，推進(jìn)**崛起作出的重大決策。如果不抓緊做好保障性限價(jià)房工作，必將錯(cuò)失加快建設(shè)發(fā)展的良機(jī)，喪失新一輪區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。某縣的經(jīng)濟(jì)是新興城市經(jīng)濟(jì)，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識(shí)。該項(xiàng)目是某縣城中村改造項(xiàng)目，地處**市區(qū)及某縣縣城中間區(qū)域，**莊由居民1200戶，村貌不整，住房條件差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，為加強(qiáng)某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居民住房條件，喚起人們心中對(duì)親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現(xiàn)代都市中，營造人們企盼已久的家。項(xiàng)目建設(shè)就是某縣實(shí)施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體體現(xiàn)。近年來，某縣不斷加快保障性限價(jià)房建設(shè)步伐，但仍存在保障性限價(jià)房的建設(shè)速度跟不上低收入家庭要求改善住房條件的現(xiàn)象，建成并投入使用的保障性限價(jià)房還不能完全滿足低收入家庭的需要，在一定程度上影響了社會(huì)安定。本項(xiàng)目的建設(shè)是以民為本、造福于民的體現(xiàn)。 　　具體到本項(xiàng)目的建設(shè)，還將充分利用城市水面周邊環(huán)境資源，營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)本限價(jià)房小區(qū) “親、善、美”的和諧宗旨。2010年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬平方米。2012年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。（二）**市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。據(jù)國外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，～2個(gè)單位。據(jù)此，**市住房建設(shè)投資空間還很大。房地產(chǎn)回暖對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長和保民生發(fā)揮重要的積極作用。按照**市城市規(guī)劃目標(biāo)，2012年建成百萬人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，**市房地產(chǎn)開發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建成后，將大大改善某縣城的面貌,增強(qiáng)集聚功能。（2）建設(shè)工程性質(zhì)：居住及配套設(shè)施。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。C；，年均無霜期207天，年均相對(duì)濕度為70%。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大?！既锌偯娣e的85%。由于煤炭的開采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡度為萬分之一。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無侵蝕作用。④粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，**市始終堅(jiān)持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市整體功能的同時(shí)，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開展創(chuàng)建全國最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，掀起了一場(chǎng)新的“環(huán)境革命”，一是強(qiáng)化效率意識(shí)，改革審批制度。三是強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。**市作為全國重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，以淮礦集團(tuán)、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，%；，增長7%；，%；，%。增長64%；，%%；，%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長。（3）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來，**市始終堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。認(rèn)真落實(shí)拆遷安置政策，32個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。%。施工條件施工場(chǎng)地平整開闊，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。五、工程建筑方案（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則指導(dǎo)思想：（1）按照**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。（4）本著先進(jìn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，努力營造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級(jí)生態(tài)居住區(qū)。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約土地資源，力求城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。（7）實(shí)現(xiàn)建筑藝術(shù)與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)合，把本項(xiàng)目建設(shè)成**市的住宅標(biāo)志形象工程。（3）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益并舉，“為人民服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成小區(qū)建設(shè)良性循環(huán)的基石。（4）綠化景觀——集分集合，中心放射，景觀多變本小區(qū)綠化景觀，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置幾處中心景觀區(qū)，在每幢建筑物周圍最大可能的利用空地設(shè)草坪和灌木結(jié)合的綠化帶，沿小區(qū)道路種植行道樹，做到家家有綠地，戶戶有風(fēng)景。（2）道路交通系統(tǒng)本地塊規(guī)劃車行主入口分別在東、西兩側(cè)道路上，路寬7米。同事地下停車布局盡量一局規(guī)劃結(jié)構(gòu)，與鄰里空間重合，使回家路徑最便捷。入口的景觀水池與區(qū)內(nèi)寬闊的綠 地結(jié)合，使休閑場(chǎng)所更易被人使用，增加了公共參與的機(jī)會(huì)。（6）工程管線規(guī)劃小區(qū)綜合管線系統(tǒng)包括給水、雨水、污水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視、燃?xì)庹{(diào)壓站等。排水工程系統(tǒng)：①污水排放：室內(nèi)排水系統(tǒng)采用污廢水合流，室外污廢水合流排入化糞池。=，需設(shè)2路DN600管道分別接入市政預(yù)留雨水并。通信及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：住宅部分固定電話按2門/戶考慮，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)按3端口/戶考慮。（7）暖通設(shè)計(jì)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：每個(gè)防煙分區(qū)設(shè)有送、排風(fēng)系統(tǒng)，每個(gè)防煙分區(qū)面積不超過2000㎡，（水泵房）設(shè)有送排風(fēng)系統(tǒng)。本工程單體屬于一類建筑不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、消防電梯間前室或合用前室設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。（三）建筑工程方案平面設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)① 民用建筑設(shè)計(jì)通則②《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500961999（2003版）③《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006④ 其它相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范⑤ 項(xiàng)目單位提供的設(shè)計(jì)條件（2）平面設(shè)計(jì)方案① 單元平面完整性高層住宅單元平面采用一梯二戶及一梯三戶的平面布局形式，平面與空間關(guān)系緊湊合理、規(guī)整，尺度適宜，戶型多樣?？蛷d、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)。設(shè)置觀景陽臺(tái)，方便住戶多功能的使用要求。衛(wèi)生間平面設(shè)計(jì)布置有序，符合使用需求。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，電梯及樓梯直接通到車庫層，方便居民就近停車。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。建筑造型技術(shù)手段和藝術(shù)處理完美結(jié)合；注重建造方式自身的表現(xiàn)；材料的使用與建筑的功能和形式相對(duì)應(yīng)。沿街辦公立面呼應(yīng)住宅的古典風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實(shí)的對(duì)比的關(guān)系營造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層辦公融入部分現(xiàn)代元素，以活潑的形象提升辦公氣氛。建筑工程抗震設(shè)計(jì)時(shí)所采用的抗震設(shè)防烈度為6度第二組， ，建筑物抗震分類標(biāo)準(zhǔn)為丙類。1）結(jié)構(gòu)選型根據(jù)使用功能要求及建筑平面布置，本工程合理布置一般剪力墻和短肢剪力墻，形成剪力墻體體系樓、屋蓋均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板結(jié)構(gòu)。（四）公用工程方案給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595 ( 2005年版)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001 (2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB101402005其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關(guān)工種提供的設(shè)計(jì)資料與要求。d12h車庫沖洗21964m21L/m2613層為高I區(qū)，1418層為高II區(qū)，供水設(shè)備均設(shè)在地下車庫的生活給水泵房內(nèi)。高層污廢水排水設(shè)專用透氣管，以改善通水條件。雨水采用有組織排水，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用5a，室外場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用1a，基地雨水以兩處排入市政雨水管。消防泵房內(nèi)設(shè)兩臺(tái)消火栓泵，兩臺(tái)自動(dòng)噴水消防泵。c、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)為臨高壓給水系統(tǒng)。樓屋頂水箱出水管與消防管網(wǎng)連接。室外設(shè)SQS150A型地上式水泵接合器。噴頭溫度級(jí)別為680C，廚房內(nèi)噴頭溫度級(jí)別為930C。室外設(shè)SQS150A型地上式水泵接合器。電氣設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容本設(shè)計(jì)承擔(dān)此項(xiàng)目各單體照明及配電、動(dòng)力配電、消防設(shè)施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對(duì)講、消防報(bào)警等系統(tǒng)。a、供電電源及電壓：根據(jù)負(fù)荷容量及負(fù)荷等級(jí)，本工程由市政引來1路10kV專用線路。公建高供高計(jì)。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。（6）可視對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設(shè)可視對(duì)講單元機(jī)(內(nèi)置攝像頭)，住戶內(nèi)設(shè)置可視對(duì)講戶內(nèi)機(jī)，小區(qū)物業(yè)管理處設(shè)集中機(jī)。小區(qū)各出入口及小區(qū)內(nèi)主要道路適當(dāng)位置設(shè)置室外全天候360。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表41 某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目社區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m2其他住宅建筑面積m2建筑公攤28239商業(yè)建筑面積m2社區(qū)及物業(yè)用房建筑面積m2公廁建筑面積m2120門衛(wèi)建筑面積m2853綠地面積m2228804容積率—按地上面積算5建筑密度%306綠地率%357戶數(shù)18848人數(shù)60299機(jī)動(dòng)車停車位輛1130六、節(jié)能節(jié)水措施（一）節(jié)能措施設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）》JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）安徽省實(shí)施細(xì)則》DB22/164—1998《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 50189—2005節(jié)能措施（1）控制體形系數(shù)S≤；（2）控制窗墻面積比≤；（3）采用外保溫節(jié)能墻體；（4）采用單框雙玻塑鋼窗；（5）住宅朝向以南北朝向?yàn)橹鳎蓽p小建筑能耗；（6）采用大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取盡可能多的日照以減小采暖能耗；（7） 供電、供暖設(shè)備用房盡量設(shè)在負(fù)荷中心，縮短管線距離，減少能源浪費(fèi)；（8）集中采暖系統(tǒng)采用水利平衡措施，室內(nèi)分戶控制并預(yù)留熱表位置；（9）鍋爐及機(jī)電設(shè)備選用高效節(jié)能產(chǎn)品，并采取節(jié)能措施，鼓、引風(fēng)機(jī)及水泵均采用變頻控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，厚度滿足節(jié)能要求。七、環(huán)境影