【正文】 原海涂區(qū)。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。二是各類房屋銷售價格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非常火爆。價格和去年下半年相比也有回落。n 商品住房價格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。％。n 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達(dá)26家，％；在1000萬元2000萬元的有39家，％；在500萬元1000萬元的有40家，％。 　　各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。19月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。主要特點(diǎn)有： 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。l 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，%。 ⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報告200412目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算四、項(xiàng)目利潤估算第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第一章 前 言一、報告編制目的 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。l “18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。19月，%，；，%%，增幅均低于住宅投資。 　　銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，％，％。％；，％。％。今年一季度住宅均價3676元，%，二季度住宅均價為3742元/平方米，%，房價處于全省中游。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長190．9％，房屋銷售價格上漲15．3％，價格比上季上漲5．3％。其中商品房銷售價格同比上漲15．4％，私有住房銷售價格同比上漲14．9％。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。其中：，%，%，%，%。擁有省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個、省級風(fēng)景區(qū)1個，各級文物保護(hù)單位40處。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張。2006年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。④空運(yùn)：距上海虹橋國際機(jī)場、上海浦東國際機(jī)場、杭州蕭山國際機(jī)場均為100公里。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。地方特色。于一體，建有中國第一座自行設(shè)計(jì)、建 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2004年中國經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長的良好勢態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級，消費(fèi)需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，出口增勢趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。1—10月份，%；，%?！　∪珖購?qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元?！　∫匀司鵊DP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。以購買力平價換算，人均GDP接近中上收入國家。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。縣域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，每百戶擁有電話109門。　　2003年，縣均貸款余額112億元，分別比上年增長73%、37%、46%?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，%。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 （三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格“上漲”的態(tài)勢。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比15月回落了4杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，%、%、%%。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。1998年至2002年，%。%，%。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級shopping－，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬24米，進(jìn)深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品