【正文】 元/平米的被訪者人數(shù)最多，占被訪總量的67%。2.需求分析.%增長率（%）2001銷售狀況表26：天津近年商品房銷售量年份204648占地（萬平米）（數(shù)據(jù)出處：天津市房管局網(wǎng)站）通過上圖看出：從2002年開始，新開工面積與竣工面積漸趨一致，市場供應量平穩(wěn)增長，這說明天津市的住宅供應市場較為理性。對比全國房地產(chǎn)較為發(fā)達的城市，天津的商品房價格具備合理的上升空間。價格%20021998開發(fā)區(qū)經(jīng)濟保持快速發(fā)展的勢頭，從1998—2003年，開發(fā)區(qū)GDP年平均復合增長率達17％，遠高于天津其他城區(qū)及全市水平?！司鵊DP（萬元）固定資產(chǎn)投資（億元）—83,196從業(yè)人員（萬人）—2001開發(fā)區(qū)的宏觀環(huán)境分析表23：開發(fā)區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)年份第二產(chǎn)業(yè)2000第三產(chǎn)業(yè)積極化解非典負面影響，完成增加值 億元，增長 % 。.—住房面積（平方米）—8,959人均可支配收入（元）%固定資產(chǎn)投資（億元）%1,GDP（億元）—1,2003全市人口（萬人）1999宏觀背景分析.21%%1104974125主要結(jié)論.時尚廣場作為都市服務綜合體將大大提高開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代化服務水平，對提升開發(fā)區(qū)的整體形象，改善開發(fā)區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有著十分重要的作用。項目意義時尚廣場項目是天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)重要的城市功能綜合項目。項目結(jié)論資金計劃開發(fā)計劃經(jīng)濟測算產(chǎn)品設想客戶定位項目概述需求分析經(jīng)濟發(fā)展狀況概述主要結(jié)論前言項目結(jié)論資金計劃開發(fā)計劃經(jīng)濟測算產(chǎn)品設想客戶定位項目概述需求分析經(jīng)濟發(fā)展狀況概述主要結(jié)論前言1.1第2章.2.5第3章.9.13.15.17.19.23.1.1第2章.2.5第3章.9.13.15.17.19.23.26第1章.它被納入了天津市委市政府十年初步建成濱海新區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃。它的建成將使開發(fā)區(qū)不再僅僅是一個適合于工作的區(qū)域，同時還是一個適合于居住和休閑的區(qū)域。時尚廣場J1J2地塊住宅項目具有較好的償貸能力預計銷售收入（萬元）所得稅后利潤（萬元）銷售毛利率財務凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率6%)（萬元）經(jīng)濟發(fā)展狀況概述.20001,—1,2,%7,1119,338——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2003年天津生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為 %、% 和 % 。2001第三產(chǎn)業(yè)19982002——205,884—.19992003房地產(chǎn)投資（億元）%%從上表可以看出，天津房地產(chǎn)投資在2000年以前保持一個平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，2001年進入快速發(fā)展期，尤其是2003年，投資增長高達20％。 （數(shù)據(jù)出處：天津市房管局）通過上圖看出，1997年以來天津房地產(chǎn)市場走勢相對平穩(wěn)。.2.建筑面積（萬平米）201019982002%客戶特點1.年齡根據(jù)市場調(diào)研分析：年齡多集中于2645歲時間段3.目前天津市中高檔高層的銷售價格基本在5000～8000元之間。被訪者在選購四居室時，同樣不希望住宅整體面積過大，造成空間空曠的感覺與面積的浪費。戶型通過對問卷的統(tǒng)計分析，被訪者對于兩居室和三居室住宅的需求度較高，分別占到被訪總量的55%%。開發(fā)區(qū)住宅需求預測表27：開發(fā)區(qū)住宅需求預測年份20062010開發(fā)區(qū)常住人口(萬)開發(fā)區(qū)住房需求(萬平方米)5%178。人均居住面積增長率包含已經(jīng)建成足球場、會展中心及正在建設的觀景湖在內(nèi)，合計地上建筑面積為112萬平方米。時尚廣場住宅J1J2地塊占地 ，土地用途為住宅，規(guī)劃地上建筑面積規(guī)劃總用地：總建筑面積：112萬平方米體育休閑區(qū)：足球場：J1J2地塊指標178。合計規(guī)劃總占地（平方米）6193291230容積率%528667時尚廣場內(nèi)部已建成的某足球場、某國際會展中心及輕軌站等設施已經(jīng)大大提升了區(qū)域的整體形象。市場環(huán)境中的威脅1.區(qū)域的知名度高，足球場和會展中心已經(jīng)初步塑造了高端區(qū)域的形象，建成后的水景將進一步提升地塊的人氣5.多數(shù)客戶偏好容積率低的項目，開發(fā)區(qū)內(nèi)目前絕大部分項目的容積率小于２，而本項目容積率為4地塊（項目）的優(yōu)勢開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場快速升溫，周邊項目房價上漲速度很快4.國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控2.本地競爭者由于土地成本低，可以執(zhí)行低價策略，在中低端市場具有價格優(yōu)勢6..因此本項目整體定位為：◆◆◆客戶定位.受訪者整體的受教育程度較高；◆目標客戶群分析開發(fā)區(qū)市場與天津城區(qū)是兩個完全獨立的市場，由于歷史形成的原因，在開發(fā)區(qū)工作的人可能會選擇住在市區(qū)，相反，在市區(qū)工作的人很少選擇在開發(fā)區(qū)居住。改善性需求指目前工作和居住都在開發(fā)區(qū)，這些人群正當中年，年齡介于35—45歲之間，事業(yè)有成，是社會的中堅力量，他們的職業(yè)可能是開發(fā)區(qū)大中型企業(yè)中高層管理人員或技術骨干，或者是開發(fā)區(qū)管委會的公務員，或者是中小企業(yè)的私營業(yè)主，他們目前在開發(fā)區(qū)有住房甚至不止一套住房，他們追求有品位的生活，他們的購買力很強，他們的購房目的是改善目前的居住條件。他們在開發(fā)區(qū)沒有住房的原因可能是多方面的，選擇住在城區(qū)，因為城區(qū)配套更齊全，生活更方便；或者是因為開發(fā)區(qū)一直沒有令自己滿意的房子；剛畢業(yè)沒多久的年輕一族，他們目前是租房居住，他們在等待適合自己的住房。因此，只要物業(yè)的性價比高，開發(fā)區(qū)項目吸引部分其他區(qū)域投資客戶完全可能。另外，大盤的消費者層次跨度很多，既有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智”一族。時尚廣場住宅項目具有其他住宅項目不可比擬的兩大優(yōu)勢：完善的配套所帶來的生活的便利與舒適；區(qū)內(nèi)有12萬平米的觀景湖，連成一片。寬闊的水面、美麗的水景是時尚廣場的第二大優(yōu)勢：水是財富的象征，水是一切生命的源泉，人天生的對水有親近感。戶型分布本項目在高容積率既定的情況下，要追求居住的高舒適度，因此單體建筑以點式、短板和聯(lián)板相結(jié)合的板式高層住宅，其中80—120平米的二居室占35%，120—150平米的三居室占40%，150—200平米的大戶型占20%，200平米以上的超大戶型占5%。在色彩上應富于變化，時尚清新明快、與眾不同。周邊樓盤價格表32：時尚廣場周邊項目價格情況項目名稱4000某時代價格預測J1J2地塊計劃用3年開發(fā)完畢，在其開發(fā)期內(nèi)，市場的價格預測如下：表33：經(jīng)營期內(nèi)動態(tài)平均銷售價格分析區(qū)位增加值系數(shù)品牌附加值系數(shù)產(chǎn)品差異附加值系數(shù)定價時尚廣場J1J2地塊住宅項目的價格（均價）：6200元/平方米第4章.J115931163882地上總建筑面積（平方米）地下（主要為車庫）（平方米）%688機動車位土地成本樓面綜合土地成本為1500元/平方米。　　序號 目計算依據(jù)（萬M2）土地費