【正文】 武漢數(shù)碼港興旺、高效、環(huán)保、親和的整體品牌形象； 經(jīng)營(yíng)型 創(chuàng)造性地運(yùn)用 經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理模式，有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、 增值，發(fā)揮武漢數(shù)碼港的最大社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和使用潛能。 經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的實(shí)踐 CPM 近年在深圳、武漢、北海承接多項(xiàng)物業(yè)，積累了外接項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 CPM 還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、奧的斯電梯、三菱電梯、霍尼維爾、 ABB 公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。 技術(shù)優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 CPM 積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動(dòng)力。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 在武漢數(shù)碼港的應(yīng)用，可以保障設(shè)備 運(yùn)行，提高物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期， 5 從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。 4 指導(dǎo)思想、 管理模式、管理目標(biāo) 指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了 CPM 尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1. 依托中航企業(yè)集團(tuán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保武漢數(shù)碼港社會(huì)形象和物業(yè)的正常運(yùn)行。在 CPM 公司企業(yè)文化體系中，以客戶滿意為目標(biāo)，緊緊圍繞客戶需求開展工作，把客戶滿意作為評(píng)判工作業(yè)績(jī)最重要的指標(biāo)是公司員工共同的價(jià)值觀。武漢數(shù)碼港處于武漢市 2 傳統(tǒng)商業(yè)圈之中“芯”，位于最具規(guī)模的數(shù)碼通訊中心之核“芯”，占據(jù)武漢市中央商務(wù)區(qū)之中“芯“，具有無(wú)可爭(zhēng)議的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。大廈動(dòng)力、空調(diào)、消防、監(jiān)控、通訊、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)俱全，薈萃寫字樓、住宅、商場(chǎng)、豪華會(huì)所，是武漢市具有代表性的標(biāo)志建筑之一，具有相當(dāng)高的社會(huì)知名度和影響力。 CPM 將武漢數(shù)碼港項(xiàng)目作為新世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。 武漢數(shù)碼港物業(yè)項(xiàng)目整體形象定位是 興旺、高效、環(huán)保、親和 ? 興旺 寓示 武漢數(shù)碼港 人旺、財(cái)旺的興旺景象 ? 高效 展示 武漢數(shù)碼港 進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率 ? 環(huán)保 突出 武漢數(shù)碼港 的社會(huì)形象 ? 親和 體現(xiàn) 武漢數(shù)碼港 的品味與和諧 工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程 三個(gè)重點(diǎn) CPM 以客戶導(dǎo)向理論為 依據(jù)，從客戶和市場(chǎng)的角度分析武漢數(shù)碼港的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)： 重點(diǎn)一：鞏固社會(huì)形象 3 通過(guò)物業(yè)環(huán)境控制、樓宇設(shè)備和公共設(shè)施管理、廣場(chǎng)形象維護(hù)，治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范、專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造武漢數(shù)碼港興旺、高效、環(huán)保、親和的整體形象。正是由于 CPM 公司建立了服務(wù)客戶的最高原則，近年來(lái)，在所管轄的百余萬(wàn)平方米物業(yè)中，年有效投訴率均在千分之二以下。 2. 深入武漢本土，熟識(shí)武漢商情，在管理了武漢市著名的信合大廈、長(zhǎng)航大廈、省人保大廈等高層商廈的基礎(chǔ)上，有能力為武漢數(shù)碼港的繁榮盡責(zé)盡力，確保物業(yè)管理質(zhì)量和物業(yè)的社會(huì)形象。 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮ISO9000 質(zhì)量保證體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華 而不實(shí)和短期行為。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管 理模式 在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。 管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾 1．自接管之日起，三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈考核標(biāo)準(zhǔn)，樹立武漢數(shù)碼港良好的社會(huì)形象。 CPM 將客戶滿意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。 CPM 目前擁有高級(jí)工程師十余名，中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及百余名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。 CPM 技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)武漢 數(shù)碼港的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。下面僅以 CPM 全面接管武漢市物業(yè)的案例與武漢數(shù)碼港作一簡(jiǎn)要比較。 我們的管理方式由 組織機(jī)構(gòu) 、 運(yùn)作系統(tǒng) 、 信息系統(tǒng) 和 管理機(jī)制 四部分構(gòu)成。 4. 管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制。 （ 2） 整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。 （ 2） 設(shè)立值班制度。否則，管理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)管理程序處理。 4. 堅(jiān)持每季組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解廣大業(yè)主、用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。 CPM 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。 CPM 深諳員工激勵(lì)的巨大推動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果極佳。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。 （ 3） 效益激勵(lì)。 ? 管理處員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。 委托管理的主要內(nèi)容 武漢數(shù)碼港物業(yè)管理委員會(huì)作為項(xiàng)目委托方， CPM 公司作為受委托方。公司擬從深圳配備一名管理處經(jīng)理級(jí)人員擔(dān)任武漢數(shù)碼港管理處經(jīng)理，交接試運(yùn)行開始擬調(diào)派公司 10 名各類骨干現(xiàn)場(chǎng)配合。 設(shè)巡邏崗 5 個(gè)，其中地下車場(chǎng)巡邏 2 個(gè)（ 3 班）、塔樓巡邏 1 個(gè)（ 3班）、外圍巡邏 1 個(gè)（ 3 班）、班長(zhǎng)巡邏機(jī)動(dòng)崗 1 個(gè)（ 3 班）。 工程部分 17 人 主管 1 人 專業(yè)工程師 2 人 班長(zhǎng) 1 人 水電工 12 人 空調(diào)工 1 人 護(hù)管部分 33 人 主管 1 人 班長(zhǎng) 4 人 護(hù)管員 28 人 管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理 共 2 人 客戶服務(wù)中心 5 人 事務(wù)助理 4 人 財(cái)務(wù) 1 人 17 員工管理 人才是 CPM 最寶貴的財(cái)富。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。 倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7:3 的原則運(yùn)作。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合作力。月 ， 塔 樓寫字樓部分管理費(fèi)為人民幣 元 /平方米 如按大廈 100%使用率計(jì)算，全年管理 費(fèi)合計(jì) 收 入 萬(wàn)元 。 表 寫字樓、住宅樓、商業(yè)樓管理費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 住宅樓 寫字樓 商業(yè)樓 備注 系數(shù) 金額（元） 系數(shù) 金額（元） 系數(shù) 金額（元） 1 工資福利 769, 18% 138, 31% 238, 51% 392, 2 辦公費(fèi) 157, 18% 28, 31% 48, 51% 80, 3 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 938, 18% 160, 19% 175, 63% 602, 電梯空調(diào)分別核算 4 清潔綠化費(fèi) 594, 38% 225, 30% 178, 32% 190, 5 護(hù)管費(fèi)用 19, 40% 7, 13% 2, 47% 9, 6 不可預(yù)見費(fèi) 783, 5% 39, 18% 141, 77% 603, 7 管理者酬金 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi) 9 合計(jì) 600, 784, 1,777, 10 測(cè)算結(jié)果 元 / 元 / 元 / 測(cè)算結(jié)果 =測(cè)算金額/面積 /12 支出測(cè)算明細(xì)表 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 計(jì)算式 (按月計(jì) ) 月支出 (元 ) 年支出 (元 ) 一 工資福利 64, 769, 1 管理處經(jīng)理 1人 35001 3, 42, 2 管理處經(jīng)理助理 1人 20201 2, 24, 3 財(cái)務(wù)人員 1人 15001 1, 18, 4 事務(wù)助理 4人 12004 4, 57, 5 工程主管 1人 18001 1, 21, 6 專業(yè)工程師 2人 16002 3, 38, 7 班長(zhǎng) 1人 14001 1, 16, 8 水電工 12人 120012 14, 172, 9 空調(diào)工 1人 12001 1, 14, 10 護(hù)管主管 1人 12001 1, 14, 11 護(hù)管班長(zhǎng) 4人 10004 4, 48, 12 護(hù)管員 28人 80028 22, 268, 13 福利費(fèi) 工資總額的 21% 5300021% 11, 133, 二 辦公費(fèi) 13, 157, 1 培訓(xùn)費(fèi) 按每人 30元 /