【正文】 價值點主題性國際化/引導性3） 競爭者分析（petitor）o 中高檔公寓市場競爭激烈：中高檔公寓物業(yè)類型多樣，大多樓盤景觀資源、配套設施良好，市場競爭激烈，尤其是河西新城奧體片區(qū)的中高檔樓盤開發(fā)將與本項目開發(fā)時間較為接近，競爭壓力較大；o 人文內涵受到重視：在開發(fā)過程中，人文內涵的挖掘越來越受開發(fā)商的重視，也越來越受到消費者的關注；o 主題性不強：目前開發(fā)的中高檔公寓物業(yè)的主題不突出，但用主題來整合項目的思路越來越受開發(fā)商的重視；o 同質化競爭嚴重：中高檔公寓樓盤同質競爭嚴重，尤其是建筑外立面、外形較為接近；o 規(guī)?；_發(fā)：中高檔公寓物業(yè)開發(fā)規(guī)?；壳伴_發(fā)的或將要開發(fā)的中高檔公寓物業(yè)項目規(guī)模約在10萬平方米以上，開發(fā)商均以分期開發(fā)的模式進行開發(fā)；網尚對策：n 市場空白點：具有特色的主題性物業(yè)為市場空白點，且大社區(qū)中的小高層物業(yè)為主較為少見，也為市場空白點；n 海洋主題：以大洋文化為主線，貫穿于項目開發(fā)中，通過產品外立面、形態(tài)的反差，與周邊景觀的對比，產生視覺上的反差，塑造地標物業(yè)；n 產品差異化策略：產品類型平層公寓為主，復式、躍式公寓為輔，面積約在80160平方米之間，本項目將在產品功能、產品類型、產品形態(tài)的等方面來塑造產品的差異化；n 精心營造景觀：強調景觀的主題性、文化性、延續(xù)性、互融性，同時強調社區(qū)環(huán)境、社區(qū)庭院組團景觀與主題的對應性；n 品質突破：通過樓盤的高品質的營造，將引領導南京中高檔次樓盤的品質，實現(xiàn)項目利潤最大化。網尚對策：n 土地價值最大化：地塊本身擁有較好的自然景觀資源以及人文資源，具備了開發(fā)中高檔物業(yè)產品的條件，合理規(guī)劃進行開發(fā)是實現(xiàn)土地資源價值最大化的關鍵；n 區(qū)位優(yōu)勢：河西新城是南京市房地產發(fā)展的熱點區(qū)域，規(guī)劃的起點高，區(qū)域的高定位、高規(guī)劃，為項目開發(fā)中高檔產品打好了背景基礎；n 規(guī)模優(yōu)勢：項目規(guī)?；_發(fā)，利于造景、配套以及新生活方式的引導；n 景觀和人文資源：針對周邊項目在景觀和人文資源塑造不夠的缺陷，可加強這一方面的打造，使項 目與周邊項目形成差異化n 商業(yè)：周邊商業(yè)明顯不足，尤其缺少針對小區(qū)居民的商業(yè)配套，北面和東面沿街面雖然較長，但為城市主干道，車速較快不宜設置商業(yè)，所以本項目商業(yè)建議以滿足小區(qū)住戶的生活需求為準。o 景觀資源和人文價值：地塊鄰近銀橋市場與長江市場，北面抵臨緯七路高架路，有一定噪音污染，地塊南面目前較為雜亂荒蕪，東面緊臨秦淮河的泄洪段，春、冬季枯水期和夏季泛水期較臟，項目近距離周邊環(huán)境較為雜亂。2．2．CCTI戰(zhàn)略研究模型結論1） 自身資源（item self）o 地塊區(qū)位優(yōu)勢：地塊處于新街口城市中心、河西奧體城市副中心、南湖市場城市區(qū)段社區(qū)中心三個“中心”的環(huán)繞輻射之中。游樂休憩設施：附近沒有。6） 娛樂、餐飲、運動：銀橋市場對面有派爾大酒店，虹苑路與應天西路交匯處有一茶社，附近有小的社區(qū)型餐飲。2） 文化教育：愛達花園小學、虹苑中學、南湖一中、南湖高級中學、金陵外國語學校等，沿應天西路往西近湖西路有南京建筑職工大學。北邊有一家水產和肉類的批發(fā)市場?！鐾恋孛娣e：建設用地面積為100，000平方米，合150畝（該地塊具體用地面積以土地部門實地測量為準）?！鐾恋匦再|：居住用地。2） 技術資料各項具體指標，可根據(jù)方案最后調整。3） 醫(yī)療衛(wèi)生：地塊往西200米社區(qū)衛(wèi)生服務站、銀橋市場附近有兩個藥房，分別在馬路兩邊。7） 生活服務：地塊往西200米虹苑路為怡康社區(qū)服務區(qū)，有虹苑集貿市場、社區(qū)衛(wèi)生服務站、華聯(lián)超市等。4） 交通條件公交情況：3039底站在應天水產中心，怡康新寓附近有818，銀橋市場有公交1268305，集慶門大街有公交13680、888103030812。項目未來配套除以來社區(qū)內部配套之外，小生活配套可依賴南湖中心以及緯七路社區(qū)商業(yè)、南湖南路建鄴區(qū)社區(qū)服務中心，大生活配套可至新街口，未來發(fā)展也可向奧體中心延伸。文化底蘊不深也制約著本項目文化品位的塑造。為了降低會所的經營壓力，建議部分商業(yè)面積歸入會所。中高檔公寓市場競爭激烈人文內涵受到重視主題性不強同質化競爭嚴重規(guī)?；_發(fā)價格平穩(wěn)小高層物業(yè)景觀的人文性/主題性海洋主題產品差異化策略分期開發(fā)品質突破/利潤最大化4） 消費者分析（consumer）:o 教育背景：潛在購房者中的學歷普遍較高，%，%，%為研究生及以上學歷；o 年齡分析：26－30歲年齡段的潛在購房者所占比例最高，達25％；4150歲次之，％；總體而言,從年齡分布可以看出,潛在購房者集中于前途較有潛力的年輕白領和事業(yè)穩(wěn)定的成功人士層面上。o 套型需求：由于本項目除與城南北片區(qū)和奧體片區(qū)交叉處，從調研中可以發(fā)現(xiàn)，三室兩廳兩衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)是選擇的重點o 面積需求：從住宅面積段的需求來看，奧體潛在購房者需求的主力面積段是101－120 ㎡、91－100㎡和121140㎡，這主要與需求主力套型較為集中在三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)相對應；城南北片潛在購買面積平均值較奧體要小，主力需求集中在71120㎡的面積段，90㎡。相對于城南北片，奧體潛在購房者的首付能力要高一個檔次，首付11萬以上的各個區(qū)間的比例均高于城南北片，尤其是首付30萬以上。o 消費者注重問題：消費者對交通最為重視；其次最重視價格和樓盤質量；再次是物業(yè)管理。這個階層大約由私營企業(yè)主、包括二三流演藝人員在內的個體經營者、實行年薪制的國有企業(yè)管理人員、外企高級管理員工和高級雇員、部分體育運動員、部分知識專家、知名作家和畫家、部分官員和公務員、一些壟斷行業(yè)的員工、部分教職醫(yī)務和科技人員、包括一些農民在內的部分承包經營者?！緩目蛻艏毞值慕嵌取浚簅 中產階層的引領——知富階層。【知富階層】：o 知富階層的居住理想在本項目中已經完整體現(xiàn)；o 南京市為知富階層量身訂做的樓盤較少；o 本項目將掀起南京知富階層對尊貴、從容、優(yōu)雅生活方式的追求；o 針對于市場空白點推出的產品，競爭力較強。創(chuàng)新的科技幸福：把科技創(chuàng)新的新技術、新材料融入到住宅建設和居住生活中，社區(qū)網絡化、物業(yè)服務的智能化，跟蹤現(xiàn)代材料和現(xiàn)代技術發(fā)展動態(tài)，使科技進步直接帶來幸福效益。第四部分、項目產品定位定位原則定位系統(tǒng)應用HEB體驗品牌模式的眼光、結合CCTI分析結論 1. 檔次定位 2. 物業(yè)類型 3. 規(guī)劃與園林 4. 建筑風格 5. 戶型定位 6. 價格定位 7. 配套設施 8. 服務體系9．發(fā)展建議項目核心競爭力項目產品定位4．1．物業(yè)檔次知富階層品位居住的旗艦【標準釋義】o 本項目是針對于知富階層的中高檔次，知富階層是中產階層中的生活典范者，知富階層是中產階層中引領其居住理想的一群；o 本項目將引領整個南京人的居住品位；o 本項目將在南京中高檔物業(yè)產品中，具有示范作用。o 項目周邊商業(yè)明顯不足，尤其缺少針對小區(qū)居民的商業(yè)配套。o 沿街商鋪的建議引入超市（如蘇果超市等）、食品店（如桂花鴨連鎖店）、精品購物店、小型書店等。滿足知富階層功能需求——居家、休閒、交往、文化體驗4．4．項目規(guī)劃與景觀o 由于本項目規(guī)模較大，建筑面積約18萬平方米，在項目規(guī)劃過程中必須充分考慮分期開發(fā)以及不同區(qū)域之間的聯(lián)系問題；o 項目的規(guī)劃要考慮項目居住、休閑、生活交往功能，主要考慮在沿秦淮河沿線、小區(qū)景觀一帶設置公眾對景觀的觀賞途徑；o 項目的規(guī)劃空間強調整體結構的層次性：由公共空間（小區(qū)中心主景觀帶）224。摩托車、自行車位配備按南京市新建住宅新標準進行