【正文】 中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成，操作層則是通過嚴(yán)格選拔和招聘，形成責(zé)任心強(qiáng)，操作熟練，經(jīng)驗豐富的團(tuán)隊，各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數(shù)的 ，其中具有本科以上學(xué)歷的 人，上管理人員的 ，具有中級以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗豐富，并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。注冊資金**萬元，具備北京市物業(yè)管理資格。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。 我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。整個員工隊伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想(一)管理思路作為高級領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。(三)、管理機(jī)制若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù)**辦公樓的特點建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。三、 理模式與運(yùn)作機(jī)制(一)部管理模式本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本中心設(shè)三個部門，由中心總經(jīng)理直接對各部門的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項物業(yè)管理工作。分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確(四)、人員管理物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據(jù)所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強(qiáng)調(diào)對人員政治素質(zhì)的考察。物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運(yùn)作制度之一，主是實行管理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達(dá)到的效果，真正保證每項工作的實效性，另一方面崗位責(zé)任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責(zé)任，也有靚任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實。(2)、競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。2. 外包方的選擇由公司的工程事務(wù)部、保潔中心根據(jù)實際需要，組織對每個外包項目挑選三家以上的外方。外包方進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓(xùn)。工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。它不僅可以實現(xiàn)日常工作的計算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及軟件的不斷更新，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析，流程控制等重要的角色。固定資產(chǎn)管理，分為自用和投資管理，能夠反映資 產(chǎn)情況和維護(hù)情況；辦公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時反映登記、變動等情況，庫存資產(chǎn)的變動。中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料維保計劃的實施設(shè)備完好狀態(tài)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行動態(tài)顯示庫存物料管理應(yīng)急處理 方案的生成、實施、變更維保工作單的下達(dá)與反饋記錄圖紙資料管理將各項業(yè)務(wù)工作的流程納入計算機(jī)管理體系中，實現(xiàn)交互式動態(tài)控制：業(yè)務(wù)發(fā)生業(yè)務(wù)執(zhí)行業(yè)務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)完成過程監(jiān)控考核評定每一項業(yè)務(wù)均可以在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤(二)、對大樓所有房屋的狀態(tài)（種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施）以圖文資料存儲使用人的各種資料的存檔種方式的查詢對客戶投訴管理的受理、處理、反饋進(jìn)行動態(tài)交互管理第三章 日常管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施一、 理服務(wù)承諾指標(biāo)環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100％消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％房屋完好率達(dá)到100％設(shè)備完好率達(dá)到100％智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98％零修、報修及時率100％服務(wù)有效投訴《1％處理率100％外來人員滿意率98％內(nèi)部職工對物業(yè)工作滿意率98％在完成上述指標(biāo)的同時，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)二、 理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評驗收工作的通知》建住房物〔2000〕008號，北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》京國土房管物字〔2000〕第20號。（二）消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專業(yè)對維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時廠家到場進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時修復(fù)，維保單位定期對設(shè)備進(jìn)行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常對重點要害部位進(jìn)行巡視，定期召集中心各部門負(fù)責(zé)人集中檢查，安保部監(jiān)督整改。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對客服務(wù)及對閑雜人員的處理方式。（六）對外開放區(qū)的警衛(wèi)管理對外開放區(qū)域的管理原則為公開與秘密想結(jié)合，并利用技防系統(tǒng)，給客戶提供良好的辦公環(huán)境，公開即著裝警衛(wèi)進(jìn)行值崗，公開管理，秘密即為便裝警衛(wèi)進(jìn)行巡視，協(xié)助著裝警衛(wèi)工作，充分利用技防系統(tǒng)的作用做到及時發(fā)現(xiàn)，快速反應(yīng)，到現(xiàn)場進(jìn)行處理。消防演練以義務(wù)消防隊員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實際演練，全年集中數(shù)次對各部門進(jìn)行演練，通過每年11月份的消防演習(xí)，檢測平時演練的結(jié)果。日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗標(biāo)準(zhǔn)清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)大堂日常清潔地面(推塵)不斷巡視地面光亮、無塵墻壁（擦拭）1次/日無手印、塵土、污跡玻璃門（擦拭）不斷巡視潔凈光亮無手印污跡地墊（吸塵）2次/日無雜物、污跡指示牌、金屬件（擦拭）不斷巡視無手印、塵土、污跡煙灰缸、垃圾箱不斷巡視無手印、污跡、垃圾不能超過2/3沙發(fā)不斷巡視無污跡、雜物定期清洗空調(diào)口2次/月無積塵清潔指示牌2次/周無塵、無污漬防塵墊（清洗）1次/周無塵、無污漬地面洗地打蠟2個月/次光亮、無塵內(nèi)墻清潔（徹底）3個月/次無塵、無污漬沙發(fā)（清洗）1次/月無塵、無污漬垃圾筒內(nèi)（清洗）1次/周無污漬、無塵電梯間走廊地面（牽塵）不斷巡視地面光亮、無塵墻面（擦拭）2次/日無污跡、無塵地面拋光1次/日光亮均勻無劃跡墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好電梯門（清潔劑擦拭）1次/周光亮無塵、無污跡　　地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡　　地面（擦）不斷巡視無水跡、污染衛(wèi)小便池（刷洗）不斷巡視無水跡、污染恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污染臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡生鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒（沖刷）（洗刷）2次/日無雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充不斷巡視不缺少間電鍍件不斷巡視光亮、無手印、污跡隔斷板及門不斷巡視無污跡、塵土地面清洗1次/月無污跡、塵土　　墻壁（清潔劑清洗）1次/月光亮、無塵清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)　　隔斷板及門（清潔劑清洗）2次/月無污漬、塵土衛(wèi)恭桶（專用清潔劑）2次/周光亮、無污漬生臺面（專用清潔劑清洗）1次/周光亮、無污漬間照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好　　通風(fēng)口（清潔劑擦拭）1次/月無塵、無污漬　　地面（濕墩）1次/日無塵、無污漬　　扶手（清潔劑擦拭）2次/日無塵、無污漬　　窗臺（擦拭）不斷巡視無塵、無污漬　　門及電鍍件1次/日無塵、無污漬樓墻面（除塵）23次/日無塵、無污漬　　燈具（除塵）1次/日無塵、照明良好　　地面（掃、擦）不斷巡視無污跡　　墻壁、按鍵盤（擦拭）不斷巡視無污跡梯門（擦拭）不斷巡視無手印、無污跡　　地毯、電梯槽（吸塵）2次/日無塵、無雜物　　電梯內(nèi)地面（清洗）1次/周光亮、無污漬　　空調(diào)口天花1次/周無塵、無污漬　　轎廂西壁（用清潔劑擦拭）1次/2周光亮、無污漬、無手印　　地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡　　地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔辦地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔倒垃圾1次/日無塵、無雜物公桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土各種標(biāo)志牌清理1次/日無手印、塵土室煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好　　門（擦塵）1次/日無塵、無污漬　　墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)　　屋頂（清掃）1次/日無積塵外地面（清掃）不斷巡視無雜物、無積塵圍地面沖洗1次/月無雜物、無積塵及地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時地面無積雪停燈柱（擦拭）1次/日無積塵、污跡車各種標(biāo)志牌（擦拭）1次/日無污跡、塵土場垃圾桶不斷巡視垃圾不得超過2/3　　地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔　　地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔領(lǐng)倒垃圾1次/日無塵、無雜物導(dǎo)桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土辦煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡公燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬　　墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬　　地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡休地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔息燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬　　墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬　　床單、枕巾1次/日更換　　地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡　　地面（擦）不斷巡視無水跡、污跡衛(wèi)浴缸1次/日無水跡、污跡、消毒恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡生臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡間垃圾筒（沖刷）（刷洗）2次/日無雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充不斷巡視不缺少　　照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好　　通風(fēng)口（清潔劑擦拭）1次/日無塵、無污漬另根據(jù)九三學(xué)社辦公樓建筑裝修的特點，特呈上我公司憑借多年積累的經(jīng)驗總結(jié)制定的有關(guān)特殊材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3—5遍免拋專業(yè)蠟劑。（3）如有特殊要求，我公司可另行制訂作業(yè)方案。清潔維護(hù)方法如下：（1） 用鋁合金表面保護(hù)劑進(jìn)行清洗；（2） 用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，知道完全除漬；（3） 待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；（4） 用“AFFI