【正文】 動適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)社會管理和公共服務(wù)體系，加強轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。第十條　新建項目的建設(shè)單位在房屋銷售前，根據(jù)本條例規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，報街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及物業(yè)管理行政主管部門備案；在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分情況作為房屋買賣合同的內(nèi)容。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)協(xié)助下，召開首次業(yè)主大會：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。第二十二條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。第二十六條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。聯(lián)席會議由業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)管理行政主管部門等參加。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第三十三條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。第三十四條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米，并無償移交。具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。第四十一條　建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗有關(guān)的文件。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案。物業(yè)質(zhì)量保修金按照當(dāng)?shù)貍€人交存首期住宅專項維修資金的相同比例交存，可以采用現(xiàn)金方式，也可以采用擔(dān)保方式。第四章　物業(yè)服務(wù)第四十九條　從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進行公示。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)單位維修和養(yǎng)護。第五十五條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第五十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第五十九條　物業(yè)服務(wù)合同約定采取酬金制收取物業(yè)服務(wù)費的，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收專業(yè)經(jīng)營費用所得的報酬，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)用房免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托向?qū)I(yè)經(jīng)營單位繳納的公共用水、用電等費用，按照居民生活用水、用電等方式計價。上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第六十四條　業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。第五章　物業(yè)的使用和維護第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第七十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第七十二條　建設(shè)單位依法取得的車位、車庫應(yīng)當(dāng)在辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限應(yīng)當(dāng)不超過六個月。其中在公共、共用車庫內(nèi)，專有車位、車庫用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納汽車停放服務(wù)費的，從其約定，出租人負連帶交納責(zé)任。停放服務(wù)費可以按照車位、車庫數(shù)量計收，也可以按照登記的產(chǎn)權(quán)面積計收。業(yè)主大會成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。第七十九條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。第八十條　住宅專項維修資金管理執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)定，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第八十三條　住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。應(yīng)急維修所需費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從直接相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。第八十九條　違反本條例第四十條規(guī)定，建設(shè)單位未按