【正文】 ROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說明。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。另一種意見則認(rèn)為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。當(dāng)然,《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。在條例》制定過程中,有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?？梢哉f , 沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為,也是通過合同才產(chǎn)生的?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。從實(shí)際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理?！稐l例》對(duì)物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對(duì)于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 )。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。《條例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上, 國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對(duì)《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認(rèn)真修改。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會(huì)征求意見。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。這種狀況也造成政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對(duì)于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提 升物業(yè)管理服務(wù)水平。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對(duì)其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調(diào)整范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例釋義》 第一章總則本章共五條 , 對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則、管理體制等作了規(guī)定?！　【蜆I(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要, 為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門。改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益。因此,社會(huì)各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),針對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì)上引起了積極反響。2003 年 5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。國家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。對(duì)物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 )。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境?！稐l例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢(shì)必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對(duì)其不予規(guī)范而已。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。主要有兩方面 : 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 。在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求( 第二十四條 )。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)爭議較大的問題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。amp。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動(dòng)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。經(jīng)過反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。二是實(shí)踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會(huì)的廣泛認(rèn)同。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！稐l例》規(guī)定 對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 , 由各級(jí)政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。本條第二款規(guī)定了地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。 第四十三條規(guī)定縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí) 房地產(chǎn)行政主管部門, 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同實(shí)施條例。必須建立一種機(jī)制 , 保證對(duì)業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 行使投票權(quán) 。( 八 ) 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。作為業(yè)主大會(huì)的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況。等等。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議。等等。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。等等。( 四 ) 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 。權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來進(jìn)行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)。實(shí)際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí),必須按照合同的約定按時(shí)支付一定的對(duì)價(jià),即繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù)。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！稐l例》申業(yè)主大會(huì)制度的建立,吸收了德國、日本等國家的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一些規(guī)定。業(yè)主大會(huì)成立以后人住的業(yè)主將自動(dòng)成為業(yè)主大會(huì)的成員。業(yè)主大會(huì)不僅僅要通過開會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)的共同事項(xiàng)作出決定,更重要的是應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,這是業(yè)主大會(huì)成立的宗旨所在。第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第一款規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)數(shù)量的限制。但也有少部分在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明晰,實(shí)施物業(yè)管理時(shí),隨之帶來維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確。由于我國不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,《條例》不宜對(duì)物業(yè)管理區(qū)域 作出統(tǒng)一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,以便于業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。我國有些地方對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達(dá)到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開。2. 成立業(yè)主大會(huì)也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對(duì)共同事項(xiàng)作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會(huì)。這種指導(dǎo)主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會(huì)的法規(guī)政 策、報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備情況、邀請(qǐng)政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立予以指導(dǎo)幫助。業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并在會(huì)議上進(jìn)行表決的權(quán)利。二是根據(jù)建筑面積確定,如按 100 平方米一票的方式。工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán) ， 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅實(shí)行一戶一票。( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 。( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。明確業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有利于業(yè)主大會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)規(guī)范、 健康