【正文】 ROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認同。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費用 ( 第四十五條 ) 。物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定?？梢哉f , 沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的?！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關(guān)系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進 行管理?！稐l例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區(qū)的安定、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 )。物業(yè)管理,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的?！稐l例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務,著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上, 國務院法制辦與建設(shè)部對《條例》( 草案 ) 進行了認真修改。 2002 年 10 月 16 日,國務院領(lǐng)導批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關(guān)系不清楚的問題。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設(shè) , 實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進作用。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提 升物業(yè)管理服務水平。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調(diào)整范圍?！段飿I(yè)管理條例釋義》 第一章總則本章共五條 , 對《物業(yè)管理條例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規(guī)定?！　【蜆I(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務至關(guān)重要, 為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會上引起了積極反響。2003 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時, 需要有一個協(xié)調(diào)機構(gòu)和協(xié)調(diào)機制,需要有指導各方行為的準則?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權(quán)益為核心。 強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 )。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。《條例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已?！稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。第二 , 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務合同。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理 。在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求( 第二十四條 )。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。amp。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。經(jīng)過反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務這一基本精神。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導性條款。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的活動。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應當融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務的同時,不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。第五條 國務院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！稐l例》規(guī)定 對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權(quán)實施。本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構(gòu)及其職責。物業(yè)管理活動的順利進行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。 第四十三條規(guī)定縣級以上政府價格主管部門會同同級 房地產(chǎn)行政主管部門, 應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。因此 , 公安、民政、物 價、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應當按照 各自的職責 , 協(xié)同實施條例。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán) 。( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務的協(xié)議。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況。等等。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議。等等。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。等等。( 四 ) 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 。權(quán)利和義務是相對應的,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應當履行一定的義務。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。實際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的同時,必須按照合同的約定按時支付一定的對價,即繳納物業(yè)服務費,不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔違約責任。有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。《條例》申業(yè)主大會制度的建立,吸收了德國、日本等國家的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一些規(guī)定。業(yè)主大會成立以后人住的業(yè)主將自動成為業(yè)主大會的成員。業(yè)主大會不僅僅要通過開會對有關(guān)物業(yè)的共同事項作出決定,更重要的是應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,這是業(yè)主大會成立的宗旨所在。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。第一款規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會數(shù)量的限制。但也有少部分在計劃經(jīng)濟體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明晰,實施物業(yè)管理時,隨之帶來維修養(yǎng)護責任不明確。由于我國不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,《條例》不宜對物業(yè)管理區(qū)域 作出統(tǒng)一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各個地方的實際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時應當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,以便于業(yè)主大會的成立與運行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。我國有些地方對于業(yè)主大會的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開。2. 成立業(yè)主大會也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對共同事項作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會。這種指導主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會的法規(guī)政 策、報告業(yè)主大會的籌備情況、邀請政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會會議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應當對業(yè)主大會的成立予以指導幫助。業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議并在會議上進行表決的權(quán)利。二是根據(jù)建筑面積確定,如按 100 平方米一票的方式。工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權(quán) ， 《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定:業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅實行一戶一票。( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。明確業(yè)主大會的職責有利于業(yè)主大會在其權(quán)限范圍內(nèi)規(guī)范、 健康