【正文】 不同類型分析清楚。如果沒有物業(yè)就不存在物業(yè)管理服務(wù)行為，業(yè)主和物業(yè)管理公司就是毫不相干的兩個(gè)主體。對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋（即多主樓宇或區(qū)分所有權(quán)建筑），由于存在著共有部位或共有設(shè)備，因此眾多業(yè)主才成為某一不動(dòng)產(chǎn)的共有人?！拔飿I(yè)”的概念國(guó)家并無法定解釋，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也未直接做出回答。因?yàn)闃I(yè)主應(yīng)當(dāng)是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，而按照憲法規(guī)定我國(guó)“城市的土地屬于國(guó)家所有”。我們所指的物業(yè)是消費(fèi)階段的房地產(chǎn)，而香港所說的物業(yè)包括了尚未開發(fā)建設(shè)的生地。80年代初此詞已經(jīng)傳到大陸，但字典中并無確切解釋，將其理解為房地產(chǎn)也不十分準(zhǔn)確，因此大陸多不使用。特別是市場(chǎng)啟動(dòng)伊始，更要規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展方向。為了使物業(yè)管理市場(chǎng)正常運(yùn)行，本書有必要對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)上各個(gè)主體的責(zé)任予以澄清。許多物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)收繳率極低，不能支付物業(yè)管理服務(wù)成本，服務(wù)活動(dòng)難以為繼。本書對(duì)此試圖予以揭示。為了澄清有關(guān)的概念，也為了在書中探討問題方便，在本書開始時(shí)擬將本書涉及到的基本概念先交代清楚。第二節(jié)《物業(yè)管理市場(chǎng)》研究的范圍一、基本概念主要探討與物業(yè)管理市場(chǎng)相關(guān)的基本概念。（二）物業(yè)管理企業(yè)紛紛脫鉤 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。有些企業(yè)可能會(huì)徘徊觀望，甚至是為了眼前的蠅頭小利而設(shè)法抵制市場(chǎng)的形成。各地也相繼制定了與之配套的實(shí)施細(xì)則，并建立了相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理市場(chǎng)必將迅速得到發(fā)展。解決這一問題的辦法是立法、輿論宣傳和建立完善的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。大約從1996年開始，有些地區(qū)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，已經(jīng)在公眾媒體上公開招標(biāo)。但當(dāng)時(shí)并不是在公共媒體上公開招標(biāo)，而是房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其所屬的幾個(gè)物業(yè)管理公司下發(fā)通知，讓他們前來投標(biāo)。5．影響物業(yè)管理發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理混在一起，各主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)模糊不清。物業(yè)管理不能完全自給，而依靠母體供血生存。2．業(yè)主的權(quán)益不能得到有效保障 物業(yè)管理者不是受業(yè)主直接委托，沒有形成相互制約的合同關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展所起的作用將永遠(yuǎn)載入史冊(cè)。但當(dāng)時(shí)的專業(yè)化程度并不高，社會(huì)上專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)也還沒有建立起來；更談不上社會(huì)化，因?yàn)榉?wù)的供給主體封閉在開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部，只管理自己所開發(fā)的房地產(chǎn)；也不是企業(yè)化，雖然開發(fā)商是企業(yè)，但管理機(jī)構(gòu)本身不是獨(dú)立的企業(yè)法人，不可能與開發(fā)商形成平等企業(yè)之間的合同關(guān)系，無法以獨(dú)立企業(yè)身份運(yùn)行；因?yàn)闆]有進(jìn)入市場(chǎng)也就沒有辦法把“物業(yè)管理服務(wù)”這一商品放到市場(chǎng)中去經(jīng)營(yíng)，所以也不是真正的經(jīng)營(yíng)型。但在我國(guó)因?yàn)槲飿I(yè)管理工作開展的較晚，其市場(chǎng)的形成也是姍姍來遲?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，使一些技術(shù)含量較高的設(shè)備成為物業(yè)的組成部分之一。直到1993年經(jīng)過十幾年的工作實(shí)踐和專家論證、總結(jié)一致認(rèn)為，專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的最為理想的管理模式。改革開放后，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。天津財(cái)經(jīng)學(xué)院首席教授、博士生導(dǎo)師、微觀經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、烏克蘭國(guó)家科學(xué)院名譽(yù)院士羅永泰擔(dān)任本書主審；天津市土地局南毅同志和天津市物業(yè)管理辦公室王軍同志及其他各位領(lǐng)導(dǎo)為本書的編寫提供了大量資料；全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心的馬麗參與了本書的校對(duì)在此一并致謝。現(xiàn)行的法規(guī)強(qiáng)制達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)必須公開招標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在完全開放的市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng)?！段飿I(yè)管理市場(chǎng)》內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書主要介紹了物業(yè)管理市場(chǎng)的產(chǎn)生、發(fā)展、特點(diǎn)、制約機(jī)制、運(yùn)行規(guī)律和相關(guān)主體在市場(chǎng)運(yùn)行各環(huán)節(jié)中的工作程序，以及政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理和調(diào)控等問題。國(guó)家通過立法所創(chuàng)造的需求，拉動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。由于本人水平所限，肯定有不少疏漏謬誤之處，尚希業(yè)內(nèi)專家不吝指正。因此，迫切需要一種新的管理模式替代傳統(tǒng)的管理模式。傳統(tǒng)管理模式和新興的物業(yè)管理模式的最根本的區(qū)別，就在于傳統(tǒng)管理模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。使用和維護(hù)這些設(shè)備需要有很高的專業(yè)知識(shí)和技能，于是一種新的商品——物業(yè)管理服務(wù)誕生了。物業(yè)管理雖然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，然而在初始階段并沒有走向市場(chǎng)，而是依附于開發(fā)商的羽翼之下，成為開發(fā)商的附庸。我們這樣分析問題并不是想否定當(dāng)時(shí)的成就，提倡市場(chǎng)化也不是想抹煞開發(fā)商扶植物業(yè)管理的作用。但我們不能總在搖籃里生活，也不能總靠學(xué)步車走路，引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)開發(fā)商和業(yè)主的利益發(fā)生沖突時(shí)，管理者為了維護(hù)開發(fā)商的利益而不得不損害業(yè)主的利益。 4．代人受過責(zé)任不清 房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)的過程中，設(shè)計(jì)、施工或供料等任何一個(gè)環(huán)節(jié)問題都會(huì)影響質(zhì)量。物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)上不能獨(dú)立，嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理的發(fā)展。這種招標(biāo)方式，有點(diǎn)近似于邀請(qǐng)招標(biāo)。這標(biāo)志著我國(guó)真正的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始，物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)。法律是強(qiáng)制性的，通過立法使房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理剝離，通過立法強(qiáng)制物業(yè)管理的消費(fèi)需求。國(guó)家通過強(qiáng)制招標(biāo)引導(dǎo)消費(fèi)需求，而消費(fèi)者在嘗到了物業(yè)管理的甜頭以后就成為了自愿的需求。但這也只能是螳臂擋車，物業(yè)管理市場(chǎng)肯定要向前發(fā)展，估計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)是：（一）住宅物業(yè)全面招標(biāo) 由于法律強(qiáng)制住宅必須通過招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商回避招標(biāo)已不太可能?！痹瓉硪栏接陂_發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，只能與其脫鉤否則無法接管新的項(xiàng)目。1994年以后，物業(yè)管理的有關(guān)書籍開始陸續(xù)出版，迄今已不計(jì)其數(shù)。對(duì)于在業(yè)內(nèi)還有爭(zhēng)議的問題，也想在此闡明自己的觀點(diǎn)借此就教于同行各位專家。三、主體責(zé)任 物業(yè)管理具有主體廣泛性的特點(diǎn)，參與物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行的主體很多。細(xì)究其原因，并不是物業(yè)管理市場(chǎng)的供給方所提供的商品質(zhì)量有問題，而是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)載體的質(zhì)量有問題。四、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行方式 由于物業(yè)管理市場(chǎng)的主體和客體與普通商品市場(chǎng)上的主體和客體有很大的差別，因此市場(chǎng)的運(yùn)行方式上也有所不同。本書也想就目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的問題，以及如何管理和調(diào)控市場(chǎng)進(jìn)行探討。自從1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)以后，為了區(qū)別房地產(chǎn)消費(fèi)過程中傳統(tǒng)的管理模式，而把新的管理模式稱之為“物業(yè)管理”。拋開物業(yè)的社會(huì)屬性不談，物業(yè)的自然屬性應(yīng)包括房屋和土地。任何人都不會(huì)擁有土地的所有權(quán)，最多只能擁有使用權(quán)。如果我們把管理的標(biāo)的理解為物業(yè)，或者按照一些地方法規(guī)對(duì)物業(yè)的詮釋，則“物業(yè)”應(yīng)該是指：“房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地”。為了維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完好，就需要每一個(gè)業(yè)主承擔(dān)一定的義務(wù)。有些登門入戶的服務(wù)活動(dòng)屬于家政服務(wù)，而不是物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)的分類方法有很多種，許多專家、學(xué)者各持己見很難統(tǒng)一，業(yè)內(nèi)也有許多不同的看法。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，把物業(yè)分為房屋用地和房屋兩大類，房屋的分類有三種，即：按房屋的產(chǎn)別分類、按房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類和按房屋用途分類。國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)”（第九條）“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”（第三十四條）?，F(xiàn)在各地有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的方法有很多種，有的以訂立同一業(yè)主公約的物業(yè)來確定、有的以擁有相對(duì)獨(dú)立的共用設(shè)施設(shè)備來確定、有的以主要交通道路圍合而成的區(qū)域來確定、有的以自然街坊或封閉小區(qū)來確定。項(xiàng)目管理自古有之，但作為一種科學(xué)的管理手段應(yīng)用于社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，則是始于上一個(gè)世紀(jì)中葉，近十幾年才得到普遍的推廣和應(yīng)用。項(xiàng)目的任務(wù)和最終的成果是唯一的、沒有完全相同的另一項(xiàng)任務(wù)。成果性目標(biāo)是指項(xiàng)目的功能性要求，不同類型的各種項(xiàng)目應(yīng)有各種具體的標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項(xiàng)目應(yīng)以最終結(jié)果進(jìn)行分類，這樣可以分為：建設(shè)項(xiàng)目、維修項(xiàng)目、科研項(xiàng)目、航天項(xiàng)目和服務(wù)項(xiàng)目。項(xiàng)目在消費(fèi)過程中，需要專業(yè)化的管理以達(dá)到其設(shè)計(jì)使用功能，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。另外，物業(yè)的所有者——業(yè)主對(duì)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求也不盡相同，因此其任務(wù)和最終結(jié)果是唯一的。（五）物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任源于財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只有明確了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系，才能對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行深入的研究。按照建設(shè)部的解釋“本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。消費(fèi)者購(gòu)買了物業(yè)以后，就擁有了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)，使其所購(gòu)部分成為“私有”物業(yè)?！胺扛摹币院?，雖然許多產(chǎn)權(quán)已經(jīng)私有，但“插花”居多并未全部轉(zhuǎn)變?yōu)樗接?，公共部位的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較模糊，只能使用“共用”一詞。城市的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是國(guó)有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理的出現(xiàn)只是改變了管理模式并未變更權(quán)屬關(guān)系。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私有、共有和公有產(chǎn)權(quán)究竟如何劃分，國(guó)家迄今尚無明確規(guī)定，因此嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理責(zé)任的界定及物業(yè)管理市場(chǎng)上正常的交換活動(dòng)。2．物業(yè)的共有部分（1）共有設(shè)施、設(shè)備公有和共有設(shè)施、設(shè)備的界限應(yīng)以建筑物的外圍為準(zhǔn)，建筑物以外為公有部分，建筑物以內(nèi)為共有和私有部分。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)在這一問題的認(rèn)識(shí)上比較混亂，有人認(rèn)為建筑物中的單元門以內(nèi)是業(yè)主私有部分，單元門以外是共有部分。本書傾向于按建筑物結(jié)構(gòu)劃分公有和私有部分。以上我們分析了建筑本體，現(xiàn)在分析一下設(shè)施設(shè)備的共有和私有的劃分方法。本書認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以單元內(nèi)的計(jì)量表為界，計(jì)量表以上是業(yè)主群體共有，計(jì)量表以下是業(yè)主私有。如果我們?cè)谝恍┯⑽馁Y料中看到“Property management”時(shí)，千萬不要理解為我國(guó)現(xiàn)行的管理模式。當(dāng)時(shí)有一位女士，制定了嚴(yán)格的管理制度改善了居住環(huán)境，因此提高了租金收繳率。因此廣義的物業(yè)管理應(yīng)該包括，多主樓宇、商貿(mào)樓宇管理和住宅租賃經(jīng)營(yíng)代理。服務(wù)作為一種產(chǎn)品究竟始于何時(shí)現(xiàn)在已經(jīng)無法考證，但在生活中卻無時(shí)不在進(jìn)行著。（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際上包括了物業(yè)消費(fèi)過程中，針對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的管理和服務(wù)兩項(xiàng)工作。對(duì)于單一業(yè)主物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)，是對(duì)產(chǎn)權(quán)人所擁有的物業(yè)和秩序的管理和維護(hù)。2．專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容包括了上面所羅列的各項(xiàng)服務(wù)中的任何一項(xiàng)服務(wù)，以及尚未包括進(jìn)去的與業(yè)主使用物業(yè)有關(guān)的各種服務(wù)。利弊分析時(shí)，主要考慮人力資源、物業(yè)管理服務(wù)中的設(shè)備和服務(wù)成本的大小等各種因素?！敝档米⒁獾氖牵m然物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專項(xiàng)服務(wù)轉(zhuǎn)托出去，但不允許將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部管理和服務(wù)工作整體轉(zhuǎn)托出去。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)托專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容國(guó)家并無限制，常規(guī)服務(wù)中的任何一項(xiàng)都可以作為專項(xiàng)服務(wù)。設(shè)定某些“專項(xiàng)服務(wù)”必須深入調(diào)查，對(duì)于該項(xiàng)服務(wù)要有相對(duì)穩(wěn)定的潛在需求者，否則經(jīng)濟(jì)效益無法保證。特約服務(wù)的需求一般比較零星，很難形成一定規(guī)模。實(shí)際上把除住宅以外的所有房屋都?xì)w為商貿(mào)樓宇。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)恰恰相反，大的物業(yè)管理公司都是多種類型混合管理。因此，物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)代理業(yè)務(wù)目前還不屬于物業(yè)管理范疇之內(nèi)。（四）物業(yè)管理在諸多服務(wù)中的類別歸屬物業(yè)管理屬于一種服務(wù)，服務(wù)有若干種類型，物業(yè)管理中不同的服務(wù)內(nèi)容又分屬于不同的服務(wù)類型。 （1）按服務(wù)活動(dòng)作用的對(duì)象分1）直接作用于人體 作用在人體的服務(wù)是指，服務(wù)行為直接觸及消費(fèi)者的身體，如：醫(yī)療、美容、按摩和理發(fā)等。但其中的保管服務(wù)屬于物業(yè)管理中的特約服務(wù)。《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：服務(wù)是“為滿足顧客需要，供方和顧客之間接觸活動(dòng)以及內(nèi)部活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果”。但有些特約服務(wù)是物業(yè)管理的延伸，嚴(yán)格地講應(yīng)屬于家政服務(wù)范疇。兩者根本的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)管理合同雙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)在國(guó)家并沒有規(guī)定前期物業(yè)管理起始時(shí)點(diǎn)。”（《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條）。首次召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)國(guó)家并未統(tǒng)一規(guī)定，各地自行決定。1．招聘物業(yè)管理企業(yè)2．?dāng)M訂管理模式和管理制度3．起草相關(guān)文件4．建立供求聯(lián)絡(luò)渠道5．建立服務(wù)系統(tǒng)6．物業(yè)管理區(qū)域移交7．業(yè)主入伙8．裝修管理9．物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行（三）為什么要有前期物業(yè)管理階段1．客觀需要 （1）工作性質(zhì)本身的異同 一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的啟動(dòng)階段和常規(guī)管理有很多不同之處。而且有關(guān)合同、公約和規(guī)章制度必須在業(yè)主入伙前事先擬訂，潛在的業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)就應(yīng)充分了解并書面確認(rèn)。3．保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 如果沒有前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐。這三種物品的區(qū)別，主要視其在使用和消費(fèi)過程中有無排他性。生產(chǎn)這些產(chǎn)品或服務(wù)的成本由財(cái)政列支，當(dāng)然源于納稅人的稅賦。準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)是不排除范圍之內(nèi)的成員，只排除這個(gè)范圍之外的所有社會(huì)成員。3．私有物品私有物品是只為某付款人生產(chǎn)的物品。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)的私有部分屬于私有物品，物業(yè)管理中的特約服務(wù)也屬于私有物品。狹義的市場(chǎng)是指商品交換的場(chǎng)所，也就是說可以滿足供求雙方進(jìn)行商品交換的物質(zhì)空間。市場(chǎng)的內(nèi)容包括市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和交換環(huán)境。六、物業(yè)管理市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該從廣義的角度去理解，沒有固定的物質(zhì)空間只是一種交換關(guān)系的總和。物業(yè)管理市場(chǎng)的主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)、政府主管部門、業(yè)主及其自治組織。首先它是一種服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)該符合服務(wù)商品的某些特性。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動(dòng)和過程的結(jié)果”。物業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上，只是供需雙方的介質(zhì)和反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的介質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)結(jié)果雖然可以顯現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，但也不能儲(chǔ)存起來。世界上沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，也沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，要求供給方連續(xù)不斷地生產(chǎn)以達(dá)到上述目的。（二）空間的同一性 普通商品的生產(chǎn)在生產(chǎn)基地進(jìn)行，然后轉(zhuǎn)移到另一個(gè)空間進(jìn)行消費(fèi)。有些服務(wù)產(chǎn)品的提供，需要消費(fèi)者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過程與生產(chǎn)者共同完成。第二節(jié)管理模式的特點(diǎn)一、專業(yè)化 社會(huì)進(jìn)步是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力發(fā)展的重要體現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步。為了對(duì)需求者負(fù)責(zé)，保證服務(wù)質(zhì)量，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理工作的企業(yè)和人員都要嚴(yán)格管理。“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我國(guó)在1996年就下發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、