【正文】 不同類型分析清楚。如果沒有物業(yè)就不存在物業(yè)管理服務(wù)行為，業(yè)主和物業(yè)管理公司就是毫不相干的兩個主體。對于異產(chǎn)毗連房屋（即多主樓宇或區(qū)分所有權(quán)建筑），由于存在著共有部位或共有設(shè)備，因此眾多業(yè)主才成為某一不動產(chǎn)的共有人。“物業(yè)”的概念國家并無法定解釋，《物業(yè)管理條例》也未直接做出回答。因為業(yè)主應(yīng)當(dāng)是財產(chǎn)的所有權(quán)人，而按照憲法規(guī)定我國“城市的土地屬于國家所有”。我們所指的物業(yè)是消費階段的房地產(chǎn)，而香港所說的物業(yè)包括了尚未開發(fā)建設(shè)的生地。80年代初此詞已經(jīng)傳到大陸，但字典中并無確切解釋，將其理解為房地產(chǎn)也不十分準(zhǔn)確，因此大陸多不使用。特別是市場啟動伊始，更要規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展方向。為了使物業(yè)管理市場正常運行，本書有必要對物業(yè)管理市場上各個主體的責(zé)任予以澄清。許多物業(yè)管理項目服務(wù)費收繳率極低，不能支付物業(yè)管理服務(wù)成本，服務(wù)活動難以為繼。本書對此試圖予以揭示。為了澄清有關(guān)的概念，也為了在書中探討問題方便，在本書開始時擬將本書涉及到的基本概念先交代清楚。第二節(jié)《物業(yè)管理市場》研究的范圍一、基本概念主要探討與物業(yè)管理市場相關(guān)的基本概念。（二）物業(yè)管理企業(yè)紛紛脫鉤 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。有些企業(yè)可能會徘徊觀望，甚至是為了眼前的蠅頭小利而設(shè)法抵制市場的形成。各地也相繼制定了與之配套的實施細(xì)則，并建立了相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理市場必將迅速得到發(fā)展。解決這一問題的辦法是立法、輿論宣傳和建立完善的市場運行機(jī)制。大約從1996年開始，有些地區(qū)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，已經(jīng)在公眾媒體上公開招標(biāo)。但當(dāng)時并不是在公共媒體上公開招標(biāo)，而是房地產(chǎn)行政主管部門對其所屬的幾個物業(yè)管理公司下發(fā)通知，讓他們前來投標(biāo)。5．影響物業(yè)管理發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理混在一起，各主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)模糊不清。物業(yè)管理不能完全自給，而依靠母體供血生存。2．業(yè)主的權(quán)益不能得到有效保障 物業(yè)管理者不是受業(yè)主直接委托，沒有形成相互制約的合同關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對中國物業(yè)管理發(fā)展所起的作用將永遠(yuǎn)載入史冊。但當(dāng)時的專業(yè)化程度并不高，社會上專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)也還沒有建立起來；更談不上社會化，因為服務(wù)的供給主體封閉在開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部，只管理自己所開發(fā)的房地產(chǎn)；也不是企業(yè)化，雖然開發(fā)商是企業(yè)，但管理機(jī)構(gòu)本身不是獨立的企業(yè)法人，不可能與開發(fā)商形成平等企業(yè)之間的合同關(guān)系，無法以獨立企業(yè)身份運行；因為沒有進(jìn)入市場也就沒有辦法把“物業(yè)管理服務(wù)”這一商品放到市場中去經(jīng)營，所以也不是真正的經(jīng)營型。但在我國因為物業(yè)管理工作開展的較晚，其市場的形成也是姍姍來遲?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，使一些技術(shù)含量較高的設(shè)備成為物業(yè)的組成部分之一。直到1993年經(jīng)過十幾年的工作實踐和專家論證、總結(jié)一致認(rèn)為，專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和經(jīng)營型的物業(yè)管理，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費過程中的最為理想的管理模式。改革開放后，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)多元化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。天津財經(jīng)學(xué)院首席教授、博士生導(dǎo)師、微觀經(jīng)濟(jì)研究所所長、烏克蘭國家科學(xué)院名譽(yù)院士羅永泰擔(dān)任本書主審；天津市土地局南毅同志和天津市物業(yè)管理辦公室王軍同志及其他各位領(lǐng)導(dǎo)為本書的編寫提供了大量資料；全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心的馬麗參與了本書的校對在此一并致謝?，F(xiàn)行的法規(guī)強(qiáng)制達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)必須公開招標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)可以在完全開放的市場上公平競爭?！段飿I(yè)管理市場》內(nèi)容簡介：本書主要介紹了物業(yè)管理市場的產(chǎn)生、發(fā)展、特點、制約機(jī)制、運行規(guī)律和相關(guān)主體在市場運行各環(huán)節(jié)中的工作程序，以及政府對物業(yè)管理市場的管理和調(diào)控等問題。國家通過立法所創(chuàng)造的需求，拉動了物業(yè)管理市場的發(fā)展。由于本人水平所限，肯定有不少疏漏謬誤之處，尚希業(yè)內(nèi)專家不吝指正。因此，迫切需要一種新的管理模式替代傳統(tǒng)的管理模式。傳統(tǒng)管理模式和新興的物業(yè)管理模式的最根本的區(qū)別，就在于傳統(tǒng)管理模式是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。使用和維護(hù)這些設(shè)備需要有很高的專業(yè)知識和技能，于是一種新的商品——物業(yè)管理服務(wù)誕生了。物業(yè)管理雖然是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，然而在初始階段并沒有走向市場，而是依附于開發(fā)商的羽翼之下，成為開發(fā)商的附庸。我們這樣分析問題并不是想否定當(dāng)時的成就，提倡市場化也不是想抹煞開發(fā)商扶植物業(yè)管理的作用。但我們不能總在搖籃里生活，也不能總靠學(xué)步車走路，引進(jìn)市場競爭機(jī)制是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。當(dāng)開發(fā)商和業(yè)主的利益發(fā)生沖突時，管理者為了維護(hù)開發(fā)商的利益而不得不損害業(yè)主的利益。 4．代人受過責(zé)任不清 房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)的過程中，設(shè)計、施工或供料等任何一個環(huán)節(jié)問題都會影響質(zhì)量。物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)上不能獨立，嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理的發(fā)展。這種招標(biāo)方式，有點近似于邀請招標(biāo)。這標(biāo)志著我國真正的物業(yè)管理市場競爭已經(jīng)開始，物業(yè)管理市場已經(jīng)啟動。法律是強(qiáng)制性的，通過立法使房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理剝離，通過立法強(qiáng)制物業(yè)管理的消費需求。國家通過強(qiáng)制招標(biāo)引導(dǎo)消費需求，而消費者在嘗到了物業(yè)管理的甜頭以后就成為了自愿的需求。但這也只能是螳臂擋車，物業(yè)管理市場肯定要向前發(fā)展，估計發(fā)展的趨勢是：（一）住宅物業(yè)全面招標(biāo) 由于法律強(qiáng)制住宅必須通過招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商回避招標(biāo)已不太可能?！痹瓉硪栏接陂_發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，只能與其脫鉤否則無法接管新的項目。1994年以后，物業(yè)管理的有關(guān)書籍開始陸續(xù)出版，迄今已不計其數(shù)。對于在業(yè)內(nèi)還有爭議的問題，也想在此闡明自己的觀點借此就教于同行各位專家。三、主體責(zé)任 物業(yè)管理具有主體廣泛性的特點，參與物業(yè)管理市場運行的主體很多。細(xì)究其原因，并不是物業(yè)管理市場的供給方所提供的商品質(zhì)量有問題，而是物業(yè)管理服務(wù)活動載體的質(zhì)量有問題。四、物業(yè)管理市場運行方式 由于物業(yè)管理市場的主體和客體與普通商品市場上的主體和客體有很大的差別，因此市場的運行方式上也有所不同。本書也想就目前市場上出現(xiàn)的問題，以及如何管理和調(diào)控市場進(jìn)行探討。自從1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺以后，為了區(qū)別房地產(chǎn)消費過程中傳統(tǒng)的管理模式，而把新的管理模式稱之為“物業(yè)管理”。拋開物業(yè)的社會屬性不談，物業(yè)的自然屬性應(yīng)包括房屋和土地。任何人都不會擁有土地的所有權(quán)，最多只能擁有使用權(quán)。如果我們把管理的標(biāo)的理解為物業(yè)，或者按照一些地方法規(guī)對物業(yè)的詮釋，則“物業(yè)”應(yīng)該是指：“房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地”。為了維護(hù)共有財產(chǎn)的完好，就需要每一個業(yè)主承擔(dān)一定的義務(wù)。有些登門入戶的服務(wù)活動屬于家政服務(wù)，而不是物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)的分類方法有很多種，許多專家、學(xué)者各持己見很難統(tǒng)一，業(yè)內(nèi)也有許多不同的看法。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，把物業(yè)分為房屋用地和房屋兩大類，房屋的分類有三種，即：按房屋的產(chǎn)別分類、按房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類和按房屋用途分類。國家的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”（第九條）“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理”（第三十四條）。現(xiàn)在各地有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的方法有很多種，有的以訂立同一業(yè)主公約的物業(yè)來確定、有的以擁有相對獨立的共用設(shè)施設(shè)備來確定、有的以主要交通道路圍合而成的區(qū)域來確定、有的以自然街坊或封閉小區(qū)來確定。項目管理自古有之，但作為一種科學(xué)的管理手段應(yīng)用于社會實踐活動，則是始于上一個世紀(jì)中葉，近十幾年才得到普遍的推廣和應(yīng)用。項目的任務(wù)和最終的成果是唯一的、沒有完全相同的另一項任務(wù)。成果性目標(biāo)是指項目的功能性要求，不同類型的各種項目應(yīng)有各種具體的標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項目應(yīng)以最終結(jié)果進(jìn)行分類，這樣可以分為：建設(shè)項目、維修項目、科研項目、航天項目和服務(wù)項目。項目在消費過程中，需要專業(yè)化的管理以達(dá)到其設(shè)計使用功能，實現(xiàn)其使用價值。另外，物業(yè)的所有者——業(yè)主對管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求也不盡相同，因此其任務(wù)和最終結(jié)果是唯一的。（五）物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任源于財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只有明確了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系，才能對物業(yè)管理進(jìn)行深入的研究。按照建設(shè)部的解釋“本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。消費者購買了物業(yè)以后，就擁有了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)，使其所購部分成為“私有”物業(yè)?！胺扛摹币院螅m然許多產(chǎn)權(quán)已經(jīng)私有，但“插花”居多并未全部轉(zhuǎn)變?yōu)樗接校膊课坏漠a(chǎn)權(quán)關(guān)系比較模糊，只能使用“共用”一詞。城市的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是國有財產(chǎn)，物業(yè)管理的出現(xiàn)只是改變了管理模式并未變更權(quán)屬關(guān)系。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私有、共有和公有產(chǎn)權(quán)究竟如何劃分，國家迄今尚無明確規(guī)定，因此嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理責(zé)任的界定及物業(yè)管理市場上正常的交換活動。2．物業(yè)的共有部分（1）共有設(shè)施、設(shè)備公有和共有設(shè)施、設(shè)備的界限應(yīng)以建筑物的外圍為準(zhǔn)，建筑物以外為公有部分，建筑物以內(nèi)為共有和私有部分。現(xiàn)在國內(nèi)在這一問題的認(rèn)識上比較混亂，有人認(rèn)為建筑物中的單元門以內(nèi)是業(yè)主私有部分，單元門以外是共有部分。本書傾向于按建筑物結(jié)構(gòu)劃分公有和私有部分。以上我們分析了建筑本體，現(xiàn)在分析一下設(shè)施設(shè)備的共有和私有的劃分方法。本書認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以單元內(nèi)的計量表為界，計量表以上是業(yè)主群體共有，計量表以下是業(yè)主私有。如果我們在一些英文資料中看到“Property management”時，千萬不要理解為我國現(xiàn)行的管理模式。當(dāng)時有一位女士，制定了嚴(yán)格的管理制度改善了居住環(huán)境，因此提高了租金收繳率。因此廣義的物業(yè)管理應(yīng)該包括，多主樓宇、商貿(mào)樓宇管理和住宅租賃經(jīng)營代理。服務(wù)作為一種產(chǎn)品究竟始于何時現(xiàn)在已經(jīng)無法考證，但在生活中卻無時不在進(jìn)行著。（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)實際上包括了物業(yè)消費過程中，針對物業(yè)所進(jìn)行的管理和服務(wù)兩項工作。對于單一業(yè)主物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)，是對產(chǎn)權(quán)人所擁有的物業(yè)和秩序的管理和維護(hù)。2．專項服務(wù)專項服務(wù)的內(nèi)容包括了上面所羅列的各項服務(wù)中的任何一項服務(wù)，以及尚未包括進(jìn)去的與業(yè)主使用物業(yè)有關(guān)的各種服務(wù)。利弊分析時，主要考慮人力資源、物業(yè)管理服務(wù)中的設(shè)備和服務(wù)成本的大小等各種因素。”值得注意的是，雖然物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專項服務(wù)轉(zhuǎn)托出去，但不允許將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部管理和服務(wù)工作整體轉(zhuǎn)托出去。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)托專項服務(wù)的內(nèi)容國家并無限制，常規(guī)服務(wù)中的任何一項都可以作為專項服務(wù)。設(shè)定某些“專項服務(wù)”必須深入調(diào)查，對于該項服務(wù)要有相對穩(wěn)定的潛在需求者，否則經(jīng)濟(jì)效益無法保證。特約服務(wù)的需求一般比較零星，很難形成一定規(guī)模。實際上把除住宅以外的所有房屋都?xì)w為商貿(mào)樓宇。我國物業(yè)管理行業(yè)恰恰相反，大的物業(yè)管理公司都是多種類型混合管理。因此，物業(yè)租賃經(jīng)營代理業(yè)務(wù)目前還不屬于物業(yè)管理范疇之內(nèi)。（四）物業(yè)管理在諸多服務(wù)中的類別歸屬物業(yè)管理屬于一種服務(wù)，服務(wù)有若干種類型，物業(yè)管理中不同的服務(wù)內(nèi)容又分屬于不同的服務(wù)類型。 （1）按服務(wù)活動作用的對象分1）直接作用于人體 作用在人體的服務(wù)是指，服務(wù)行為直接觸及消費者的身體，如：醫(yī)療、美容、按摩和理發(fā)等。但其中的保管服務(wù)屬于物業(yè)管理中的特約服務(wù)。《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：服務(wù)是“為滿足顧客需要，供方和顧客之間接觸活動以及內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果”。但有些特約服務(wù)是物業(yè)管理的延伸，嚴(yán)格地講應(yīng)屬于家政服務(wù)范疇。兩者根本的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)管理合同雙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)在國家并沒有規(guī)定前期物業(yè)管理起始時點?！保ā冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》第五條）。首次召開業(yè)主大會的時機(jī)國家并未統(tǒng)一規(guī)定，各地自行決定。1．招聘物業(yè)管理企業(yè)2．?dāng)M訂管理模式和管理制度3．起草相關(guān)文件4．建立供求聯(lián)絡(luò)渠道5．建立服務(wù)系統(tǒng)6．物業(yè)管理區(qū)域移交7．業(yè)主入伙8．裝修管理9．物業(yè)管理服務(wù)正常運行（三）為什么要有前期物業(yè)管理階段1．客觀需要 （1）工作性質(zhì)本身的異同 一個物業(yè)管理項目的啟動階段和常規(guī)管理有很多不同之處。而且有關(guān)合同、公約和規(guī)章制度必須在業(yè)主入伙前事先擬訂，潛在的業(yè)主在購買房屋時就應(yīng)充分了解并書面確認(rèn)。3．保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 如果沒有前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主同時進(jìn)駐。這三種物品的區(qū)別，主要視其在使用和消費過程中有無排他性。生產(chǎn)這些產(chǎn)品或服務(wù)的成本由財政列支，當(dāng)然源于納稅人的稅賦。準(zhǔn)公共物品的特點是不排除范圍之內(nèi)的成員，只排除這個范圍之外的所有社會成員。3．私有物品私有物品是只為某付款人生產(chǎn)的物品。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)的私有部分屬于私有物品，物業(yè)管理中的特約服務(wù)也屬于私有物品。狹義的市場是指商品交換的場所，也就是說可以滿足供求雙方進(jìn)行商品交換的物質(zhì)空間。市場的內(nèi)容包括市場主體、市場客體和交換環(huán)境。六、物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場應(yīng)該從廣義的角度去理解，沒有固定的物質(zhì)空間只是一種交換關(guān)系的總和。物業(yè)管理市場的主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專項服務(wù)企業(yè)、政府主管部門、業(yè)主及其自治組織。首先它是一種服務(wù)活動，應(yīng)該符合服務(wù)商品的某些特性。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動和過程的結(jié)果”。物業(yè)在物業(yè)管理市場上，只是供需雙方的介質(zhì)和反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的介質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)活動結(jié)果雖然可以顯現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，但也不能儲存起來。世界上沒有完全相同的兩個物業(yè)管理服務(wù)項目，也沒有完全相同的兩個物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，要求供給方連續(xù)不斷地生產(chǎn)以達(dá)到上述目的。（二）空間的同一性 普通商品的生產(chǎn)在生產(chǎn)基地進(jìn)行，然后轉(zhuǎn)移到另一個空間進(jìn)行消費。有些服務(wù)產(chǎn)品的提供，需要消費者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過程與生產(chǎn)者共同完成。第二節(jié)管理模式的特點一、專業(yè)化 社會進(jìn)步是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力發(fā)展的重要體現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步。為了對需求者負(fù)責(zé)，保證服務(wù)質(zhì)量，國家對從事物業(yè)管理工作的企業(yè)和人員都要嚴(yán)格管理?！皬氖挛飿I(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我國在1996年就下發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、