【正文】 產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提?！俄椖抗芾碇贫取废到y(tǒng)地闡明了集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)）的管理政策和各項業(yè)務(wù)運作規(guī)范要求。集團管理層期望通過《項目管理制度》的制定和實施，能在以下方面促進集團的經(jīng)營管理活動。3 《項目管理制度》的控制根據(jù)集團對制度文件的管理規(guī)定，《項目管理制度》在正式發(fā)布前必須經(jīng)集團總裁辦公會審議通過，并經(jīng)集團總裁簽署發(fā)布。集團各業(yè)務(wù)部門應(yīng)將本手冊的實施監(jiān)督和修訂完善作為其履行管理責(zé)任的重要內(nèi)容，不斷豐富和積累地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作的管理經(jīng)驗，持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平。 集團所屬公司在具體完成項目開發(fā)任務(wù)的過程中，必須遵循本制度的強制性規(guī)定。5 《項目管理制度》的解釋和適用 本制度的解釋和修改權(quán)為集團公司。 3. 2003年12月31日，集團原所屬地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營管理制度》匯編經(jīng)第1次系統(tǒng)修訂后正式發(fā)布。 業(yè)務(wù)部門“集團業(yè)務(wù)部門”、“集團各業(yè)務(wù)部門”是指與項目開發(fā)運作直接相關(guān)的業(yè)務(wù)歸口管理部門，包括：發(fā)展部、規(guī)劃院、商務(wù)部、項目管理中心（下設(shè)四個部門：計劃部、營銷部、質(zhì)量監(jiān)管部和物管部）、成本控制部、酒店建設(shè)公司。主力店是商業(yè)地產(chǎn)項目的重要客戶。組合店是萬達集團開發(fā)的第二代shopping mall商業(yè)項目。三類不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作體現(xiàn)了集團事前、事中、事后控制的不同要求，其處理權(quán)限、方式有所不同。通常情況下，集團業(yè)務(wù)部門無權(quán)下令中止或重做屬于備案性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作。為保證業(yè)務(wù)運作效率，對核準事項集團所屬公司有權(quán)連續(xù)進行工作，并承擔(dān)主要工作責(zé)任。對于審批事項，集團業(yè)務(wù)部門必須在規(guī)定時限做出審批決定，并承擔(dān)決策責(zé)任。 表示強制程度的用詞在制度的表述中，凡用到“必須”、“須”、“應(yīng)該”、“應(yīng)”、“……后，方可……”的條款均是強制性規(guī)定。 易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。公司經(jīng)營效益和水平的持續(xù)提升，直接取決于相關(guān)業(yè)務(wù)過程的有效性、效率和適應(yīng)性。4) 持續(xù)改進原則持續(xù)改進是企業(yè)管理追求的永恒目標(biāo)，有效的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)必須具有自我評價、自我完善的能力。1) 集團業(yè)務(wù)部門運作的基本要求；2) 集團所屬公司為執(zhí)行集團的規(guī)定要求，結(jié)合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；3) 集團各業(yè)務(wù)部門為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制職能，促進集團所屬公司執(zhí)行集團管理制度，其內(nèi)部的運作方法和要求。 文件編號與標(biāo)識根據(jù)實際應(yīng)用情況，取消了原表格樣式的編號。第 3 章項目運作過程管理第3章 項目運作過程管理1 總則 項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運作，必須充分理解和應(yīng)用項目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合集團現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā)過程中集團各業(yè)務(wù)部門和集團所屬公司的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準確、監(jiān)督到位、溝通順暢。集團所屬公司其他各部門必須配合開發(fā)設(shè)計部的工作。 集團項目管理中心在收集、整理和分析集團所屬公司報備資料后，應(yīng)針對項目開發(fā)進度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及集團所屬公司采取的管理措施進行綜合評價，每半年形成一份經(jīng)營分析報告，報集團主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。 項目發(fā)展管理1 總則 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率,所有擬開發(fā)項目必須按制度進行科學(xué)論證和決策。各項目公司總經(jīng)理應(yīng)牽頭負責(zé)所在城市的項目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負責(zé)有關(guān)事宜。 考察調(diào)研對于沒有項目公司城市的項目信息，由集團發(fā)展部負責(zé)對項目信息進行考察調(diào)研，形成《項目信息表》和《餩餩項目市調(diào)信息表》。 項目信息評估會集團發(fā)展部將收到的《項目信息表》、《項目市調(diào)信息表》和有關(guān)項目資料匯總后，定期匯總?cè)可蠄蠹瘓F分管副總裁，召開項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行初步評估判斷。 待完成上述工作并分析匯總后，由集團發(fā)展部進行初步測算評估，上報集團分管副總裁，并根據(jù)情況由集團分管副總裁請示集團總裁。 集團發(fā)展部在獲得以上評價建議后，匯總整理報集團分管副總裁，并根據(jù)情況由集團分管副總裁請示集團總裁進行決策。 項目合同 項目框架意向或項目合同文稿由集團法務(wù)部和集團發(fā)展部負責(zé)起草，向政府（或項目對方）發(fā)出的合同文稿需報經(jīng)集團分管副總裁批準后才能對外提交。對于沒有項目公司的，由集團發(fā)展部負責(zé)上述工作。 土地競買在最終決定進行摘牌后，集團發(fā)展部、項目公司應(yīng)積極協(xié)調(diào)組織集團相關(guān)部門，根據(jù)招拍掛文件要求和集團所確定的原則認真準備有關(guān)文件資料和資金，參與土地競買。，在就有關(guān)合同資金進行支付會簽審批時，集團法務(wù)部和集團發(fā)展部應(yīng)參與審核以檢討合同條件的完成情況。216。開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米） 指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。在建和規(guī)劃中項目不填租金和經(jīng)營狀況評價 （指項目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要大型商業(yè)分布特點情況，特別關(guān)注大型購物中心）序號項目名稱位置規(guī)模（萬平方米）開業(yè)時間（年/月）業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài) 項目的規(guī)劃布局等方面的說明租金狀況（元／月平方米） 租金狀況包括零售扣點或典型樓層租金等經(jīng)營狀況評價216。2 集團規(guī)劃院與項目公司，直接承擔(dān)項目的概念及規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步（擴初）設(shè)計、景觀及裝飾方案設(shè)計（酒店裝修設(shè)計除外）、泛光、標(biāo)識及導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及管理工作，負責(zé)牽頭組織完成施工圖設(shè)計工作，根據(jù)具體情況對項目的擴初、施工圖設(shè)計授權(quán)其他單位各項目公司完成。 設(shè)計要求提出 規(guī)劃院必須在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。 設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，規(guī)劃院應(yīng)負責(zé)跟進檢查落實情況。 各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。 根據(jù)設(shè)計計劃，項目公司、發(fā)展部、商務(wù)部、商業(yè)管理公司、項目管理中心、成本控制部控制部、投資部等部門應(yīng)及時提供有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料和支持，參與項目方案的評審工作。 發(fā)展部和項目公司主要負責(zé)提供進一步的設(shè)計規(guī)劃條件和基地資料，項目公司應(yīng)及時完成地界定點、周邊管網(wǎng)勘測和地質(zhì)勘測等工作，并負責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃院與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)對接和報批工作。但各階段的評審和把關(guān)仍由規(guī)劃院負責(zé)。在設(shè)計交底和交接中，規(guī)劃院負責(zé)對項目公司和有關(guān)單位提出的問題進行明確的解釋。 設(shè)計變更 盡量減少設(shè)計變更的發(fā)生，當(dāng)設(shè)計變更不可避免時，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定和程序。設(shè)計變更的執(zhí)行情況和結(jié)果應(yīng)以書面形式附于設(shè)計變更后。對于其中如報批等不能控制的進度影響因素，在制定設(shè)計計劃時應(yīng)充分考慮并留有一定的時間彈性。 按照設(shè)計變更、分類要求，須報集團審批的設(shè)計變更等，須報規(guī)劃院批準后實施。2 設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任劃分 原則上集團規(guī)劃院是所有商業(yè)項目的設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任部門，相關(guān)部門專業(yè)工程師進行配合。 集團規(guī)劃院負責(zé)進行設(shè)計優(yōu)化時，集團規(guī)劃院作為設(shè)計優(yōu)化責(zé)任部門，成本質(zhì)量控制部作為配合部門，規(guī)劃院院長為責(zé)任人。 采取招標(biāo)方式選擇設(shè)計單位，承諾實行限額設(shè)計是設(shè)計單位入圍的必要條件。在有條件的情況下，須在評標(biāo)時考察限額設(shè)計指標(biāo)（由成本控制部控制提供），并體現(xiàn)在合同中。結(jié)構(gòu)專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注地基處理方案、基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化；電氣專業(yè)人員重點關(guān)注供電方案、系統(tǒng)方案、機房設(shè)置及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；給排水專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注系統(tǒng)方案及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)專業(yè)人員應(yīng)重點關(guān)注系統(tǒng)方案、機房設(shè)置、冷熱源選擇及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化。 施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計跟進、檢查及交流，使設(shè)計單位的設(shè)計工作符合設(shè)計任務(wù)書的要求，同時督促設(shè)計單位落實限額設(shè)計指標(biāo)。 在正式施工圖出圖之前，設(shè)計單位應(yīng)提供白圖，供甲方完成圖紙的審查工作。4 其它要求 設(shè)計進度計劃應(yīng)充分考慮設(shè)計圖紙審查及設(shè)計優(yōu)化的合理時間。 選擇優(yōu)秀的施工隊伍，明確施工界面，做好施工組織工作。 通過施工合同的相關(guān)限定控制設(shè)計變更。 法律約束原則：項目公司與施工單位簽訂合同時，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及設(shè)計變更的有效簽發(fā)人。4 設(shè)計變更分類 設(shè)計變更分為二類:第一類為產(chǎn)品設(shè)計變更，第二類為其它設(shè)計變更。 第一類設(shè)計變更的辦理原則：均須報集團規(guī)劃院和成本控制部控制審核。 售樓協(xié)議引起的設(shè)計變更引起成本增加時，項目公司必須在辦理設(shè)計變更之前同客戶簽訂費用承擔(dān)協(xié)議。 為提高效率，項目公司和集團可根據(jù)項目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。 施工圖會審時發(fā)現(xiàn)圖紙中出現(xiàn)的錯、漏、碰、缺等設(shè)計問題，以施工圖會審紀要的形式進行變更，不另進行審批，但須報集團規(guī)劃院和成本控制控制部備案。施工單位接到《設(shè)計變更通知單》后可立即組織施工。設(shè)計變更可由項目公司各部門、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位提出。 開發(fā)設(shè)計部負責(zé)對《設(shè)計變更審批單》、《設(shè)計修改意向單》、《設(shè)計變更通知單》進行編號，三個表單為同一編號，編號方法為：在設(shè)計變更歸屬的設(shè)計合同的編號后加“—bg—xxx”(xxx為序號)。 成本控制部根據(jù)設(shè)計變更的內(nèi)容估算成本變化。以上完成，以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報集團規(guī)劃院及成本控制部審批，將所有表單匯總附在聯(lián)絡(luò)單后。 若涉及到已發(fā)布廣告宣傳、已簽訂售樓協(xié)議的規(guī)劃及建筑設(shè)計變更，應(yīng)首先通知營銷部，并由公司法律顧問進行法律評估后，再決定是否進行設(shè)計變更。 成本控制部根據(jù)設(shè)計變更的內(nèi)容估算成本變化。 開發(fā)設(shè)計部根據(jù)批準的《設(shè)計變更審批單》的內(nèi)容編制《設(shè)計修改意向單》一式二份，開發(fā)設(shè)計部、設(shè)計單位各一份原件。 售樓協(xié)議引起的設(shè)計變更不引起成本增加（如：隔墻不砌、墻面不做面層抹灰、不油漆、潔具不安、門移位等）、不影響工程質(zhì)量及驗收、不造成客戶投訴時，項目公司完成審批手續(xù)，開發(fā)設(shè)計部知會設(shè)計單位后，編寫《設(shè)計變更通知單》，開發(fā)設(shè)計部、工程（配套）部、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件。設(shè)計變更審批單工程名稱: 設(shè)計變更名稱設(shè)計變更編號歸屬設(shè)計合同名稱及編號歸屬設(shè)計圖紙編號變 更 原 因提出部門□開發(fā)設(shè)計部 □ 工程（配套）部 □ 營銷（策劃）部 □設(shè)計單位 □ 施工單位 □ 監(jiān)理單位 （開發(fā)設(shè)計部填寫）工程（配套）部意見成本控制部意見□增加 □減少 萬元費用應(yīng)由 承擔(dān)開發(fā)設(shè)計部意見項目公司領(lǐng)導(dǎo)審批（第一類設(shè)計變更由項目公司經(jīng)營管理委員會審批）集團領(lǐng)導(dǎo)審批注：此表單的審批按設(shè)計變更審批權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行。《規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》1 規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)資料提供部門1) 內(nèi)部：項目公司、發(fā)展部、成本部成本控制部、商務(wù)部、商業(yè)管理公司、項目管理部項目管理中心、投資部等；2) 外部：設(shè)計院、當(dāng)?shù)卣块T。需要項目公司提供相關(guān)資料，發(fā)展部協(xié)助提供這部分資料。需要住宅項目部項目管理中心提供這部分資料并經(jīng)過集團領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。 商業(yè)定位、交付標(biāo)準與物業(yè)管理方面的相關(guān)條件 1) 商業(yè)布局方面的相關(guān)條件與要求； 2) 銷售物業(yè)的交房標(biāo)準； 3) 商業(yè)物業(yè)管理上的相關(guān)要求。 成本控制的相關(guān)條件 1) 成本控制指標(biāo)； 2) 設(shè)備方案、結(jié)構(gòu)形式等涉及成本控制方面的設(shè)計要求與建議； 3) 其他工程方面的要求。2 擴初設(shè)計基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容 地塊資料及政府批復(fù)文件 1) 地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標(biāo)及標(biāo)高； 2) 道路標(biāo)高：現(xiàn)狀道路標(biāo)高及規(guī)劃道路標(biāo)高（非當(dāng)年資料必須進行實測）； 3) 規(guī)劃與批復(fù)文件：需要明確規(guī)劃指標(biāo)、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求、停車數(shù)量、地下車庫出入口等動靜態(tài)交通要求； 4) 建筑單體方案批復(fù)文件； 5) 人防辦關(guān)于人防意見或批復(fù)文件； 6) 消防批復(fù)意見； 7) 交通管理部門的意見； 8) 文化、教育、衛(wèi)生檢疫等要求與批復(fù)意見。 關(guān)于進度的相關(guān)要求 1) 工程進度的要求； 2) 出圖進度的要求； 3) 報建的要求。 商務(wù)部、項目管理部中心、商業(yè)管理公司需要提供這部分資料并經(jīng)過集團領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。《施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》1 施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料提供部門 1) 內(nèi)部：項目公司、商務(wù)部、項目管理部中心、成本控制控制部、商業(yè)管理公司； 2) 外部：設(shè)計院、當(dāng)?shù)卣块T。 設(shè)計依據(jù) 1) 國家相關(guān)的政策法規(guī)； 2) 擴初設(shè)計及批復(fù)意見； 3) 施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料； 4) 技術(shù)論證結(jié)論。3 施工圖設(shè)計任務(wù)書的主要內(nèi)容 1) 項目總說明（包括設(shè)計依據(jù)）； 2) 施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料：包括全部擴初設(shè)計圖紙及批復(fù)意見； 3) 施工圖設(shè)計指導(dǎo)原則：總則、各專業(yè)分項說明； 4) 經(jīng)濟指標(biāo)：包括平方米造價等成本控制要求； 5) 成果提交時間與要求。 施工圖設(shè)計單位的考察與選擇中須注意以下幾個方面： 方案設(shè)計能力： 雖然前期的方案已經(jīng)完成，但仍有許多深化工作，其中包括將方案立面落實形成施工圖等。 考察設(shè)計單位的施工圖設(shè)計能力主要從各專業(yè)人員的配備及素質(zhì)、已經(jīng)完成的重大項目的情況進行比較。2 施工圖設(shè)計招標(biāo)文件要點 施工圖設(shè)計單位的考察與選擇完成后先進行初步篩選，然后可進行設(shè)計委托的招標(biāo)，招標(biāo)文件須明確以下幾點：