萬科公司成本管理制度-wenkub
2023-05-03 05:43:31 本頁面
【正文】 的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。 成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。立項審查的重點是：◆ 立項資料是否齊全、規(guī)范；◆ 市場定位是否明確、恰當；◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求；◆ 投資風險能否有效控制。 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。 根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。 熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。計劃管理 各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑)；◆ 期間費用計劃；◆ 降低成本技術組織措施計劃。分析的重點是：◆ 計劃及其執(zhí)行情況；◆ 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結論與提示。 各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓。 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。?。ㄈ┦┕ふ袠谁h(huán)節(jié)的成本控制 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。 因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。 工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款?！。ㄎ澹┕こ滩牧霞霸O備管理 項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。 工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。 審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施?！∥?、 附 則 本制度適用于集團所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。9 / 9禍惰光逛半薪詛滲貿(mào)疏壓摸翅許祖胯毛疹舅輛堰慮踩舞午帆迄弛沉
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