【正文】 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的處罰規(guī)定（第三次修改）39現(xiàn)場管理（服務(wù)）質(zhì)量督查辦法（第一次修改）40服務(wù)項目供方管理規(guī)定（第一次修改）41業(yè)戶投訴管理辦法（第一次修改）42公文處理辦法（第一次修改）43公司印信使用管理辦法（第一次修改）44公司總經(jīng)理辦公會議制度（第一次修改）45公司對外接待管理辦法（第一次修改）序號文件名稱46公司公務(wù)車輛使用管理辦法（第一次修改）47公司考勤制度（第一次修改）48員工請假與休假制度（第二次修改）49公司工資福利制度（第一次修改）50員工獎罰管理辦法（第一次修改）51用工制度（第一次修改）52外聘員工用工管理及勞務(wù)費發(fā)放規(guī)定（第一次修改）53管理處員工調(diào)動（離職）工作移交規(guī)定54項目洽談管理辦法（第一次修改）55物業(yè)管理接待“窗口”規(guī)范用語（第一次修改）56空房管理辦法（第一次修改）57設(shè)備帳、卡、物管理辦法（第一次修改）58管理處設(shè)備維修間管理辦法（第一次修改）59管理處中央監(jiān)控室管理辦法（第一次修改）60高、中檔公寓及別墅小區(qū)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度（第二次修改）61普通公寓、普通住宅小區(qū)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度（第二次修改）62辦公樓等非居住物業(yè)公共部位、設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度（第二次修改）63低壓配電管理規(guī)程（第一次修改）64變配電站（所）管理規(guī)程（第一次修改）65給排水系統(tǒng)運行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度（第一次修改）66空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度67弱電系統(tǒng)運行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度（第一次修改）68柴油發(fā)電機(jī)組運行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度（第一次修改）69房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理辦法（第一次修改）70電梯運行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度71消防系統(tǒng)運行管理和維護(hù)保養(yǎng)制度72住宅小區(qū)犬類管理辦法73“四防一保”管理辦法（第一次修改）74安全生產(chǎn)工作管理辦法（第一次修改）75避雷裝置檢測管理辦法（試行）76壓力表檢測管理辦法（試行）77資金管理制度（第一次修改）序號文件名稱78會計電算化操作管理規(guī)定（第一次修改）79物業(yè)維修基金管理制度（第一次修改）80管理處預(yù)算管理辦法（第一次修改）81公司投資企業(yè)財務(wù)管理辦法（試行）82訴訟管理辦法（試行）83員工培訓(xùn)制度（第一次修改）84檔案管理辦法（第一次修改）85計算機(jī)設(shè)備使用管理辦法（第一次修改）86計算機(jī)安全操作監(jiān)督管理辦法（第一次修改）87公司內(nèi)部局域網(wǎng)和外部WEBSITE的管理辦法(第一次修改)88“96916”服務(wù)信息平臺服務(wù)規(guī)范89“96916”服務(wù)信息平臺座席接待人員操作規(guī)范（試行）90“96916”服務(wù)信息平臺管理制度（試行）91固定資產(chǎn)管理辦法（第一次修改）92物料采購、倉儲、配送、領(lǐng)用管理辦法（第一次修改）93新建管理處物資配備規(guī)定（第一次修改）94物業(yè)顧問管理辦法（試行）95“一體化”管理手冊96文件控制程序97記錄控制程序98管理體系審核控制程序99不合格品控制程序100不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序101危險源辨識、風(fēng)險評價和環(huán)境因素控制程序102法律法規(guī)獲取控制程序103信息交流控制程序104固體廢棄物污染防治控制程序105水污染防治控制程序106噪聲污染防治和綠化控制程序107事故、事件處理控制程序108管理方案控制程序109環(huán)境/職業(yè)健康安全應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序序號文件名稱110監(jiān)視與測量管理控制程序111能力、意識和培訓(xùn)控制程序112標(biāo)識和可追溯性管理規(guī)定113管理評審規(guī)定114顧客滿意度測評管理規(guī)定115“一體化”指標(biāo)統(tǒng)計辦法116房屋完好率統(tǒng)計辦法117房屋及設(shè)備設(shè)施完好標(biāo)準(zhǔn)118檢測儀表管理辦法119物業(yè)管理的監(jiān)視和測量管理規(guī)定120體系評價與持續(xù)改進(jìn)管理規(guī)定121數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計技術(shù)管理規(guī)定122設(shè)備及安全裝置管理規(guī)定123員工健康安全管理規(guī)定124車輛行駛安全管理規(guī)定125 顧客財產(chǎn)管理規(guī)定 126 過程確認(rèn)管理規(guī)定 127 服務(wù)項目供方管理規(guī)定 128 物資采購（調(diào)撥）/工程（服務(wù)）外包管理規(guī)定 129 技術(shù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn) （試行）130 前期物業(yè)管理項目投標(biāo)（設(shè)計）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）131 采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）132 測量、檢驗和試驗設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）133 包裝、搬運、貯存及標(biāo)志技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）134 前期物業(yè)管理服務(wù)交付工作規(guī)定 （試行）135 物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）136 能源技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）137 安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）　138 員工職業(yè)健康安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）139 環(huán)境技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）140 信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （試行）141 公司財務(wù)報銷制度 （試行）序號文件名稱142 物資采購及服務(wù)/工程外包合格供方管理辦法 （試行）143 物資采購（調(diào)撥）及項目退出物資管理辦法 （試行）144 出售/轉(zhuǎn)讓、報損/報廢物資管理辦法 （試行）145 外包服務(wù)/工程項目審批管理辦法 （試行）146 物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) （試行）　　147 能源管理標(biāo)準(zhǔn) （試行）　148 決策層工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）149 管理人員通用工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）　150 中層管理人員工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）151 一般管理人員工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）152 操作人員通用工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）　153 特殊工種操作人員工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）154 一般操作人員工作標(biāo)準(zhǔn) （試行）155公司職能部門員工著裝規(guī)范156簽報及合同流轉(zhuǎn)管理辦法157干部考核管理辦法158公司機(jī)動車輛安全使用管理辦法159QC小組活動管理辦法160現(xiàn)場連帶責(zé)任管理辦法l 管理處擬訂三級操作文件目錄如下：序號文件名稱1管理處定崗定編管理辦法2管理處現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督管理辦法3管理處鑰匙管理辦法4管理處物料管理辦法5管理處倉庫管理辦法6管理處報修處理辦法7管理處消防、弱電設(shè)備操作規(guī)程8管理處消防、弱電設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程9管理處消防、弱電設(shè)備服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法10管理處電梯設(shè)備操作規(guī)程序號文件名稱11管理處電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程12管理處電梯設(shè)備供方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法13管理處供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程14管理處供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程15管理處高壓配電間送電工作制度16管理處給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程17管理處給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程18管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程19管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程20管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）監(jiān)管辦法21管理處房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理辦法22管理處飲用水箱清洗管理辦法23管理處電梯機(jī)房安全管理制度24管理處水泵機(jī)房安全管理制度25管理處空調(diào)機(jī)房安全管理制度26管理處高低壓配電房安全管理制度27管理處業(yè)戶服務(wù)人員作業(yè)細(xì)則28管理處現(xiàn)場服務(wù)管理細(xì)則29管理處設(shè)備人員作業(yè)細(xì)則30管理處保潔人員作業(yè)細(xì)則32管理處消防管理制度36管理處保潔監(jiān)管辦法37管理處綠化監(jiān)管辦法39管理處應(yīng)急預(yù)案3 物業(yè)管理方式 運行機(jī)制l 若我公司有幸接管“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓”大樓物業(yè)管理工作，將成立“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓”管理處，在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下和在業(yè)主方的監(jiān)督下，管理處由我公司辦公樓分公司負(fù)責(zé)管理服務(wù)的運作操作指導(dǎo)；l 管理處實行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保潔綠化部三個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理；l 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。l 設(shè)備、材料證明材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)作、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄、預(yù)制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄。l 隱蔽工程驗收記錄l 工程事故發(fā)生及處理記錄l 圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單。驗收不合格的項目，雙方協(xié)商處理辦法，并商定時間復(fù)驗。l 屋面工程標(biāo)準(zhǔn)：GB5020794內(nèi)容：滲漏、防水層、連接轉(zhuǎn)角處、檐口、天溝、雨水管、保護(hù)層、材質(zhì)、屋面隔熱層。l 電氣工程標(biāo)準(zhǔn)：GBJ23283 GBJ30388內(nèi)容：線路敷設(shè)、接線盒、5線盒、插座、開關(guān)、防雷設(shè)施、接地、燈線、專用線路、隱蔽工程。l 電梯系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)：GB10060093內(nèi)容：運行、選層、平層、轎廂、曳引機(jī)、門機(jī)、照相、報警、通訊、顯示、安全裝備、自動、門鎖、控制屏、機(jī)房、井道、地坑。d. 背景音響：功放器、收音頭、收錄機(jī)、CD機(jī)、話筒、喇叭、線路網(wǎng)絡(luò)、樓層分配器。d. 單元信報箱、指示標(biāo)志。h. 臨時設(shè)施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房。貴方負(fù)責(zé)把已竣工項目或還在施工項目的全部情況告之我公司，并同時移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下：l 貴方負(fù)責(zé)在我公司接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說明書等全部移交我公司。l 經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期驗收但不合格的竣工項目或者經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗收運行周期無法驗收完畢的竣工項目移交。 設(shè)備設(shè)施接管驗收辦法【職責(zé)】l 我公司管理部和本項目管理處負(fù)責(zé)對所需驗收的物業(yè)提出驗收項目內(nèi)容和要求,并對項目驗收報告進(jìn)行審核。l 供電、采暖、給水、排水、衛(wèi)生等設(shè)備能正常使用。l 經(jīng)檢驗后，由設(shè)備部擬定項目驗收報告并填寫《接管驗收單》?！臼褂霉δ艿馁|(zhì)量檢驗項目內(nèi)容】l 電氣系統(tǒng)檢驗l 給排水、衛(wèi)生設(shè)備的檢驗l 消防系統(tǒng)設(shè)備的檢驗l 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的檢驗l 電梯設(shè)備檢驗l 弱電設(shè)備檢驗【設(shè)備接管交付使用后】l 如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由設(shè)備管理部會同移交人和建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位共同分析研究，查明原因。l 我公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。l 工作流程：設(shè)備管理部主管監(jiān)督、指導(dǎo)、指揮、協(xié)調(diào)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各系統(tǒng)維修工各運行操作工各系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)、設(shè)備清潔、修理、搶修各系統(tǒng)設(shè)備開關(guān)、巡視、抄表、記錄、機(jī)房清潔、小故障排除關(guān)閉、業(yè)主報修處理完成未完成結(jié)果設(shè)備故障小故障大故障采取應(yīng)急措施填寫工作聯(lián)系單排除各設(shè)備維保責(zé)任人值班工程師【重大、特殊活動管理】l 設(shè)備管理部主管及各系統(tǒng)設(shè)備工必需提前2小時趕到現(xiàn)場?！倦娞菰O(shè)備】l 分承包方電梯維保人員a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備經(jīng)理，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。【給排水設(shè)備】l 管道工a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。l 定期檢查a. 由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b. 由弱電維修操作工組織，并由安保主管、安全接待人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。【弱電設(shè)備】l 分承包方維保人員a. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備部經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格?！靖邏洪_關(guān)柜】l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 雙電源切換箱能自動切換。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定?！痉览捉拥匮b置】l 檢查接地電阻值是否符合要求。l 日常運行記錄資料。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 手動、自動操作運行正常。l 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 應(yīng)急備用電源能自動切換。l 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。l 急停檢修開關(guān)有效。l 監(jiān)視設(shè)備完好，運行正常。l 安全運行證、年檢證。l 控制面板監(jiān)測儀表參數(shù)齊全，操作靈敏可靠。