【正文】 煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)等已開通，具備試驗(yàn)條件；各種機(jī)電設(shè)備已安裝調(diào)試完畢，具備運(yùn)行條件；樓宇及公共配套設(shè)施已清理完畢，具備交樓條件；衛(wèi)生間已注滿水，具備做48小時(shí)閉水試驗(yàn)的條件；所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及業(yè)主資料已準(zhǔn)備完畢；單體建筑已通過市質(zhì)檢部門驗(yàn)收。第四條 由于承接驗(yàn)收的重要性，為了更有效地監(jiān)督工程保修、整改的實(shí)施，承接驗(yàn)收結(jié)束以后的施工單位工程尾款支付，由物業(yè)公司總經(jīng)理參與支付審核。第二十條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十七條 物業(yè)公司在各階段的早期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。第四章 工作要求第十四條 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)形成書面的早期介入各階段服務(wù)合同（協(xié)議）。對(duì)入伙時(shí)可能出現(xiàn)早期階段銷售問題(如過分承諾等)，物業(yè)公司配合做好解釋、勸說和投訴處理工作；入住后的項(xiàng)目再開發(fā)階段，繼續(xù)配合項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司營銷(策劃)部做好銷售現(xiàn)場維護(hù)和活動(dòng)開展。二、 物業(yè)公司每月向項(xiàng)目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理早期介入月度報(bào)告》，特殊情況應(yīng)隨時(shí)通報(bào)地產(chǎn)公司。物業(yè)公司的主要工作是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門提出設(shè)計(jì)建議；通過對(duì)集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)類似項(xiàng)目的物業(yè)管理調(diào)研，匯總分析類似工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等，在介入報(bào)告中列出反饋給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。第十條 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)（或物管/客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對(duì)新項(xiàng)目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成《項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估報(bào)告》，提交地產(chǎn)公司決策參考。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入，并對(duì)物業(yè)公司早期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十條 簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》一、地產(chǎn)公司在銷售前將項(xiàng)目《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、維修資金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。如地產(chǎn)公司認(rèn)為測算的物業(yè)管理費(fèi)偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔(dān)項(xiàng)目開辦費(fèi)用。服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照行業(yè)水平和政府限價(jià)，結(jié)合物業(yè)公司自身的經(jīng)營成本和地產(chǎn)公司銷售需要確定，原則上應(yīng)保證項(xiàng)目入住兩年內(nèi)能實(shí)現(xiàn)收支平衡。第八條 《早期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂一、地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)，組織物業(yè)公司簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》。第六條 億達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編寫新項(xiàng)目招投標(biāo)文件、編制項(xiàng)目物業(yè)管理方案、進(jìn)行費(fèi)用測算、草擬早期物業(yè)服務(wù)合同和早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理公約。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達(dá)物業(yè)公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項(xiàng)目早期物業(yè)管理的委托。第三條 本規(guī)定所稱的早期物業(yè)管理委托主要是針對(duì)物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開發(fā)項(xiàng)目的合同洽談、方案確定、早期物業(yè)服務(wù)合同與早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂等過程。第三章 工作內(nèi)容與責(zé)任第七條 早期物業(yè)管理招投標(biāo) 一、地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關(guān)于項(xiàng)目早期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定，與政府招投標(biāo)辦等部門及時(shí)溝通，在項(xiàng)目正式開盤銷售前30日內(nèi)與物業(yè)公司配合完成項(xiàng)目招投標(biāo)工作，并簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》。二、合同由物業(yè)公司參照國家建設(shè)部相關(guān)示范文本起草，報(bào)地產(chǎn)公司審核會(huì)簽、投資公司物業(yè)管理部審批。如收支不能達(dá)到平衡，應(yīng)明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報(bào)投資公司審批。對(duì)因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用由于非銷售承諾形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差、早期施工返修等造成水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時(shí)移交等發(fā)生的費(fèi)用，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。協(xié)議中對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修資金管理和使用、服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任等方面條款應(yīng)嚴(yán)格審核，慎重嚴(yán)謹(jǐn)。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)對(duì)《臨時(shí)管理規(guī)約》予以書面承諾認(rèn)可。物業(yè)早期介入管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工等工作，為后續(xù)的物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)，提升業(yè)主（用戶）對(duì)產(chǎn)品的滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第五條 項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對(duì)物業(yè)公司的意見和建議做出反饋。第九條 營銷策劃階段介入內(nèi)容和責(zé)任地產(chǎn)公司銷售部門在內(nèi)部預(yù)售前60日內(nèi)召開新項(xiàng)目物業(yè)管理相關(guān)工作要求說明會(huì)，介紹項(xiàng)目營銷基本思路，提出對(duì)項(xiàng)目早期物業(yè)管理的總體要求。物業(yè)公司的主要工作是：整理、匯總、分析集團(tuán)開發(fā)其他類似樓盤中出現(xiàn)過的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量通病問題；從物業(yè)使用便利、配套完善的角度提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。二、物業(yè)公司將以上問題整理形成《物業(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個(gè)工作日內(nèi)（但須確保在項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書編制前）提交給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。第十三條 營銷推廣階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、 營銷推廣階段介入工作由地產(chǎn)公司營銷（或物管/客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。通過建立各種協(xié)會(huì)組織，定期開展以促銷為目的社區(qū)文化活動(dòng)，對(duì)小區(qū)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主建立良好的互動(dòng)關(guān)系，以提高已入住業(yè)主的滿意率，進(jìn)一步做好項(xiàng)目品牌的宣傳推廣工作，進(jìn)而達(dá)到業(yè)主進(jìn)行銷售推薦的目的。物業(yè)公司在早期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均視為第三方提供的咨詢服務(wù)，按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司承擔(dān)，列入成本開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理早期介入報(bào)告后，須對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司做出反饋。物業(yè)承接與驗(yàn)收管理規(guī)定第一章 總則第一條 為及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防止房屋、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，通過以顧客期望為中心的承接驗(yàn)收，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司把好質(zhì)量關(guān)，維護(hù)億達(dá)品牌，提升業(yè)主（用戶）對(duì)房屋工程質(zhì)量滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第二章 職責(zé)劃分第五條 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)成立物業(yè)移交小組，主要職責(zé)包括：根據(jù)承接驗(yàn)收方案內(nèi)容移交相關(guān)的資料及實(shí)物，對(duì)承接驗(yàn)收小組查出的問題組織整改。第九條 地產(chǎn)公司項(xiàng)目部在項(xiàng)目入住前60日內(nèi)組織召開物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位協(xié)調(diào)會(huì)，組織接管驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備及交接事宜，部署現(xiàn)場驗(yàn)收工作進(jìn)度計(jì)劃安排。第十一條 制定物業(yè)接管驗(yàn)收方案一、接管驗(yàn)收小組按照建設(shè)部《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及現(xiàn)場驗(yàn)收工作進(jìn)度計(jì)劃在正式入住前30個(gè)工作日編制完成項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案，接管驗(yàn)收方案的內(nèi)容包括(但不限于)：接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單；接管驗(yàn)收日期安排；物業(yè)公司接管驗(yàn)收參加部門、人員、分工及培訓(xùn)計(jì)劃；項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司、監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人及參加人員；樓宇接管驗(yàn)收順序及接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃；接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；縖制人、審批人、編制日期。清單可進(jìn)行以下分類：單體房屋驗(yàn)收清單（從業(yè)主方面考慮）、公共設(shè)施設(shè)備及場地按系統(tǒng)驗(yàn)收清單（從不同施工方方面考慮）。第十四條 物業(yè)的檢查驗(yàn)收一、地產(chǎn)公司組織物業(yè)公司現(xiàn)場驗(yàn)收，一般接管驗(yàn)收每10萬平米需要投入20人約需15天的工作量，地產(chǎn)公司每10萬平方米應(yīng)預(yù)留15個(gè)工作日給接管驗(yàn)收。三、各項(xiàng)目接管驗(yàn)收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應(yīng)的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，將存在的問題填寫在《物業(yè)承接驗(yàn)收項(xiàng)目清單》上。第十六條 物業(yè)驗(yàn)收總結(jié)會(huì)議物業(yè)移交與接管各方在接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告完成后召開物業(yè)移交與接管會(huì)議。三、移交小組與接管驗(yàn)收小組解散，承接驗(yàn)收遺留問題的處理由物業(yè)公司專人跟進(jìn)監(jiān)督，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司指定專人負(fù)責(zé)處理承接驗(yàn)收遺留問題。三、所有承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題都需在入伙前處理完畢。第二十條 資料的保存: 承接驗(yàn)收后物業(yè)公司將物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及所有交接記錄、表單于三個(gè)月內(nèi)交所在物業(yè)服務(wù)中心歸檔長期保存。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項(xiàng)目集中入住管理。第六條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編制物業(yè)入住方案，按計(jì)劃準(zhǔn)備及組織實(shí)施入住管理工作。二、物業(yè)公司負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司做好業(yè)戶集中入住工作，擬訂項(xiàng)目集中入住方案。第九條 交樓入住準(zhǔn)備工作一、人員培訓(xùn)入住工作小組按人員分工，明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求；對(duì)工作流程、注意事項(xiàng)及入住中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進(jìn)行匯總整理，在正式入住前30日內(nèi)編制《入住工作統(tǒng)一說辭》，并組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。三、入住發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱烈的場面，襯托出億達(dá)品牌；入住辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序，必要時(shí)采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進(jìn)行裝飾；入住現(xiàn)場辦理地址、辦理時(shí)間、入住注意事項(xiàng)、入住流程等標(biāo)識(shí)，相關(guān)場地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌；辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序，工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域，避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊，精神飽滿；在許可條件下，現(xiàn)場設(shè)置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進(jìn)行辦理入住的環(huán)境。地產(chǎn)公司承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，應(yīng)在《入住通知書》上注明，以便物業(yè)公司與業(yè)主溝通，并憑此向地產(chǎn)公司如數(shù)收取管理費(fèi)，并向業(yè)主提供管理費(fèi)己付通知單。第十一條 房屋驗(yàn)收問題的整改一、驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，業(yè)戶在《整改項(xiàng)目報(bào)告》中記錄交給驗(yàn)收人員，將鑰匙交給驗(yàn)收人員便于維修，并在《入住收樓確認(rèn)單》的“回執(zhí)欄”中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄。五、集中入住期間，物業(yè)公司必須每日對(duì)入住辦理情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)天報(bào)告項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。第十四條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。4驗(yàn)收組：(1) 開通該物業(yè)的水電；(2) 與業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收；(3) 在《入伙收樓確認(rèn)單》中登記水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收情況。又本人/本公司同意貴處保留房屋門匙 把以便安排進(jìn)行修善工作。 物業(yè)服務(wù)中心（簽章）： 經(jīng)辦人簽名： 日 期： 項(xiàng)目物業(yè)保修卡 房號(hào)： 業(yè)戶姓名： 聯(lián)系電話： 入住日期： 年 月 日維 修 內(nèi) 容施工單位維修人員維修時(shí)間服務(wù)中心跟進(jìn)人員業(yè)戶意見/簽名備 注至至至至至至至至注：1．本卡由物業(yè)服務(wù)中心將其與業(yè)戶檔案保存，發(fā)生保修時(shí)由物業(yè)服務(wù)中心督促相關(guān)人員進(jìn)行保修記錄。如業(yè)主于驗(yàn)收結(jié)束前，并無交回此報(bào)告或交回報(bào)告沒有情況記錄，則表示該樓宇一切設(shè)備妥當(dāng)，日后才有發(fā)現(xiàn)，除符合保修條款外則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。業(yè)主簽署：　　 　　　　　　　　　　　　　日　期　　　 　　…………………………………………………………………………………………乙、本人（業(yè)主／授權(quán)人）：現(xiàn)證明此報(bào)告上述所列之損壞項(xiàng)目已修理妥當(dāng)及收回所留下之大門匙　　　把。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。六、其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。對(duì)己過質(zhì)保期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬于質(zhì)量問題的仍由地產(chǎn)負(fù)責(zé)。第七條 物業(yè)公司各項(xiàng)目部（物業(yè)服務(wù)中心）負(fù)責(zé)在保修階段對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)控管理；接受業(yè)主的申訴和報(bào)修并反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修；約定維修時(shí)間，跟進(jìn)施工單位對(duì)工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理。并將處理信息反饋給物業(yè)項(xiàng)目部，以便協(xié)助處理和跟進(jìn)；三、在處理過程中，地產(chǎn)公司售后服務(wù)管理部門應(yīng)積極與業(yè)主（客戶）進(jìn)行溝通，防止問題升級(jí)。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰/使用審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工單位。如查看結(jié)果為業(yè)主（用戶）誤報(bào)或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時(shí)間，與施工單位進(jìn)行現(xiàn)場交底，并與施工單位負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書》（附表2）上簽名確認(rèn)。第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個(gè)月，地產(chǎn)公司應(yīng)通知物業(yè)公司，并在項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。第十六條 物業(yè)公司制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，包含對(duì)保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，填寫相關(guān)記錄。第十九條 對(duì)于保修期內(nèi)的各類設(shè)備，在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時(shí)，物業(yè)公司項(xiàng)目部（服務(wù)中心）應(yīng)及時(shí)通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應(yīng)同時(shí)做好防范措施。附件：《工程維修登記單》《工程維修作業(yè)單》《房屋返修工作統(tǒng)計(jì)表》《服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》附件1：工程維修登記單樓號(hào)業(yè)主姓名聯(lián)系電話報(bào)修日期施工單位負(fù)責(zé)人接單時(shí)間返單時(shí)間維修內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)中心工程部核驗(yàn)： 工程維修作業(yè)單 樓號(hào)業(yè)主姓名聯(lián)系電話報(bào)修日期施工單位負(fù)責(zé)人接單時(shí)間返單時(shí)間維修內(nèi)容: