【正文】 保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。 （三）維修組： 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。 二、設(shè)備管理班組工作范圍 負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。 參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。 負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。主要職責(zé)范圍是：負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 16. 倒閘操作順序：停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。 12. 操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。 8. 運(yùn)行中電容開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。 操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。 配電房安全操作規(guī)程1. 嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。 5. 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1. 按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。 5. 努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。 值班電工崗位職責(zé)1. 7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系。3. 執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。 2. 3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。 4目 錄物業(yè)工程部維修管理制度(含水電) 1維修電工崗位職責(zé) 1值班電工崗位職責(zé) 1配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程 2配電房安全操作規(guī)程 2工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則 3 三、工程部各班組工作細(xì)則 所謂共用工具是指較大件工具（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。私用工具使用管理1. 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須提供舊件。4. 積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無條件迅速返回機(jī)房配合工作。 8. 在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。 4. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。9. 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4. 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。8. 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。 4. 應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B. 檢查負(fù)荷分配D. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F. 操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。7. 變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。11. 變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。送電與之操作順序相反15. 巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。 一、工程部各工作崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。 提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃，協(xié)助采購專用性較強(qiáng)的工具和零件。 負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。 （四）技工崗位職責(zé) 按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： ②監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。 ④填寫好各種原始記錄。 在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。 負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。 負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。 強(qiáng)電組： 負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。 第 31 頁 共 34 頁 每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房； 每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室； 每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)； 每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)； 每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。 每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。 每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。 2. 職責(zé) 4．1．2 新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4．3 安全須知否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。4．4．3 4．4．4 4．4．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。　　 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。4．5．3 4．6 管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。5．0 總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24小時(shí)值班； 根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實(shí)施。 目的： 范圍： 2．1 　　 管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修3．0 根據(jù)總值班室的報(bào)告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．1．3 3．1．5 3．2．2 對(duì)于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報(bào)修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運(yùn)行組配合，共同完成。3．3．3 在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)參見《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。 1 機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 緊固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，導(dǎo)致更大的振動(dòng)，使螺帽脫落，連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會(huì)使緊固件發(fā)生松動(dòng)。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。磨損是否在允許范圍內(nèi)； 溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； 振動(dòng)和噪聲是否異常；  （2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項(xiàng)工作： c、調(diào)正配合間隙； f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油； ⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間； ④安排檢修計(jì)劃。④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個(gè)工種配合。同時(shí)要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗(yàn)收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。 主要途徑有：①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因； ②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性； ⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。（1） Sn—設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)； 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好， ③ 如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理，不能長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)?！?fù)荷開關(guān)合閘到位. 高壓室停電操作規(guī)程。 2. 操作柄插入孔(I)→逆時(shí)針轉(zhuǎn)90186。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。 對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂： A、無設(shè)計(jì)防水層　D、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。B、地震應(yīng)力造成裂縫A、防水材料選擇錯(cuò)誤　E、防水層遭外力破壞。C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級(jí)配不良．．．等） （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。 （5）對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí)登記。 （9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。 ①不服從安排一次扣2分； ②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分； ③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。 ①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同志間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。 ①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。 ①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對(duì)顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。 愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。檢查出勤、記錄在考勤表上。對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。負(fù)責(zé)員工的日?？己?工作量工作時(shí)間)。按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。 20完成上級(jí)臨時(shí)指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時(shí)扣3分。 24確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定若私自啟動(dòng)改變水表、電表臨時(shí)用電最長(zhǎng)使用期七天，需要繼續(xù) 　　五、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。 不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。 米，架設(shè)時(shí)需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。 　　所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。 　　臨時(shí)線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。作業(yè)完成三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負(fù)責(zé)對(duì)水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，及時(shí)排除安全隱患，保證正常供電供水。六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時(shí)排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報(bào)修電話隨叫隨到。三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報(bào)告用水量，取得業(yè)主或住戶認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時(shí)，做好耐心細(xì)致的解釋工作。七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 二、 A、 逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌 檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)產(chǎn)生的噪音。螺絲生銹應(yīng)予更換 緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。 操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。二、職責(zé)三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)）；C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油； D、檢查箱頂油面溫度計(jì)的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地； f、對(duì)繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時(shí)，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)重，需更換繞組。h、變壓器的大修及各種高壓試驗(yàn)暫外委專業(yè)公司進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)跟蹤。搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。四、 相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。目的確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。
E、 F、 電機(jī)的保養(yǎng)閥門、管道及附件的保養(yǎng)C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。E、點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。 B、 清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 三、 2周空載運(yùn)行10分鐘，每半年帶負(fù)載運(yùn)行半小時(shí)。檢查蓄電池電解液液位，偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。檢查柴油箱儲(chǔ)油量是否能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)載運(yùn)行8小時(shí)。 維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號(hào)；信號(hào)