泉州某店面營(yíng)銷簡(jiǎn)案-wenkub
2023-05-02 05:12:00 本頁面
【正文】 不能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)越性。購(gòu)買用途：主要為投資購(gòu)買用于自營(yíng)購(gòu)買的客戶比例較低兩者比例約為8：2。 項(xiàng)目隱憂 T2） 大泉州“東拓南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費(fèi)力量亦受影響而消弱；3） 受大型超市和商業(yè)賣場(chǎng)的沖擊，及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費(fèi)需求支撐下降；4） 近兩年以來商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)10%，店面售價(jià)及銷售進(jìn)度亦受較大的影響。而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類項(xiàng)目對(duì)本案的客戶分（截）流的沖擊，而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營(yíng)銷主題，塑造成功典范，以樹立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)格的定位。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年來泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在10%左右。8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。4）2002年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤時(shí)代的到來。6）政府對(duì)環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。2）土地資源采取規(guī)范化運(yùn)作，采取“政府規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)出讓土地”的方式，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，增加了項(xiàng)目開發(fā)的土地成本，給房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定影響。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，比去年分別下降9%、8%%。福邸西湖（店面）營(yíng)銷簡(jiǎn)案第一篇 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析一、 泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化1）據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)報(bào)道，2002年全國(guó)商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年15月份，%，%的水平。5），%。3）2002上半年泉州成為省級(jí)園林城市，并將在2005年晉升為國(guó)家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)城市群”的城市發(fā)展遠(yuǎn)景，進(jìn)行規(guī)劃方案國(guó)際咨詢征集活動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州城市形象及品位的提升，以及對(duì)園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。 泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1）受泉州古城發(fā)展保護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。5）區(qū)域購(gòu)買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析2000年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)有的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá)15%。二、 周邊個(gè)案分析 西湖麗景店面總數(shù)：42間 面積范圍：4555㎡ 售價(jià)：70007800元/㎡（騎樓算面積）銷售率：%（僅剩3間） 星湖苑店面總量：20余間 面積范圍：3050㎡（送夾層） 售價(jià)：10800元/㎡（現(xiàn)下調(diào)至9800）總價(jià)范圍：2954萬（主力總價(jià)為50萬） 銷售率：25%左右客戶群體分析區(qū)域來源：泉州各縣市占50%左右，其中南安占絕大部分；項(xiàng)目周邊客戶群體占50%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。第二篇 營(yíng)銷企劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ环治霰景肝挥谑薪嘉鹘峙c環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。二、項(xiàng)目定位的可行性分析 項(xiàng)目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶群體資源和項(xiàng)目所處的地理位置等綜合要素來考量。同時(shí)，做專業(yè)市場(chǎng)還必須涉及項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理的問題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)”結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟(jì)效益不佳。三、項(xiàng)目概念定位 商業(yè)主題：名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場(chǎng)（農(nóng)副產(chǎn)品）概念：名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場(chǎng)，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)品。實(shí)質(zhì)運(yùn)作，即成立專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理。2）專業(yè)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)運(yùn)作的優(yōu)劣分析：優(yōu)勢(shì)：1）可有效保障專業(yè)市場(chǎng)的有序經(jīng)營(yíng)，及市場(chǎng)的成功運(yùn)作；2）提升開發(fā)企業(yè)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益；3）對(duì)購(gòu)買客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。（付款方式另定）二、工具建議
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