【正文】 部門 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制；6. 獎懲條例: 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報； 獎勵申請和審核：，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失； 懲罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報； 懲罰審核：，為完成工作達到懲罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關(guān)部門執(zhí)行；7. 注意事項: 此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標。7. 注意事項 無8. 附件 無44 / 44《》1. 目的：為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。 控制后評價 拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》； 評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；，明確項目責任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全；，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責任部門、責任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過；《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風險防范 政策風險防范；、行業(yè) 管制情況等前期工作進行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分；，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約； 融資風險防范、融資條件、融資成本進行調(diào)查分析，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風險防范，作投資潛力評估；，項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 項目拓展部門 負責按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)?！丁?. 目的：規(guī)范公司項目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風險，為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達到既定經(jīng)營目標提供保障。 管理中心 接收項目拓展過程重要文件，進行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。 競爭風險防范、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系；，做為談判策略重要依據(jù)。 廉正風險防范，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰；《項目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。6. 獎懲條例: 獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 [項目公司]：指獲取新項目后負責操作該項目的公司。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用； 公用配套費指標主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在，可能產(chǎn)生一些費用；該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián)，% 直接成本合計指標 直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標、不可預(yù)見費指標之和； 財務(wù)費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算； 銷售費用指標是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標； 總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。 土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負責部門制定。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。 投資管理：總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。在經(jīng)過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。，應(yīng)向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標準和獎懲標準。 談判工作程序 初選階段：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。，由法律部配合完成。，由法律部配合完成。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項目公司可參照。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。主要包括可研、設(shè)計勘察、交評環(huán)評等前期報建費用。 開發(fā)期間稅費：指項目開發(fā)費間所發(fā)生的費用，包括工程招標費、質(zhì)量監(jiān)督費用、工程監(jiān)理費用等。 銷售毛利率：指稅前利潤/銷售收入。 內(nèi)部收益率：是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。 項目公司拓展部門 按照《土地儲備管理制度》參照項目評價體系完成項目初選、立項、可研等相關(guān)工作； 項目評價體系所列因素，要在相關(guān)報告過程有清晰、完整論述與說明。 各位委員獨立進行項目評價，只需在評價等級中打“√”，并說明評價理由； 評價等級分為“不合格、合格、良好、優(yōu)秀”。 6. 獎懲條例: 無7. 注意事項: 無8. 附件: 《項目初選評價系統(tǒng)》 《項目立項審批評價系統(tǒng)》 《項目決策評價系統(tǒng)》 《決策項目信息表》 《》1. 目的：為保證集團公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機制，鼓勵公司內(nèi)部引薦土地開發(fā)資源、推進土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團隊對進行獎勵。 投資額:本辦法所稱的投資額為購買土地支付的費用，以簽署的合同標的額為準（關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認的土地總價值為準）。引薦人及團隊獎勵的內(nèi)部分配由引薦人主體及團隊內(nèi)部自行分配,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻的,其獎勵標準與方法由董事長特批。由研發(fā)中心將獎勵申請?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會通過后,報請董事長審批確定具體獎勵金額和獎勵方式。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。4. 職責： 總部發(fā)展中心: 負責督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負責已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工