【正文】 部門 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項(xiàng)目公司針對(duì)項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報(bào)發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過(guò)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦安排專門人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個(gè)發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員，1個(gè)總工辦工程人員，1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營(yíng)要求，制定針對(duì)性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制；6. 獎(jiǎng)懲條例: 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時(shí)間獲取了各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得更好的現(xiàn)金流和收益； 獎(jiǎng)勵(lì)金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào)； 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)和審核：，工作達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)； 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議； 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn) 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)； 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心； 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)遭受損失； 懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào)； 懲罰審核：，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議； 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 注意事項(xiàng): 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)流程和時(shí)間指標(biāo)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。7. 注意事項(xiàng) 無(wú)8. 附件 無(wú)44 / 44《》1. 目的：為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。 控制后評(píng)價(jià) 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對(duì)簽約項(xiàng)目拓展過(guò)程工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并編寫(xiě)《項(xiàng)目拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告》； 評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)的依據(jù)。如有特殊情況，可通過(guò)董事會(huì)決議，方可簡(jiǎn)化；，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全；，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時(shí)限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會(huì)議審議通過(guò)；《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評(píng)價(jià)制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說(shuō)明，完成相關(guān)工作。5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 政策風(fēng)險(xiǎn)防范；、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分；，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫(xiě)入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險(xiǎn)防范、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析，做為提交決策委員會(huì)議文件組成部門之一； 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范，作投資潛力評(píng)估；，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場(chǎng)投資潛力分析報(bào)告。 項(xiàng)目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過(guò)程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時(shí)修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)?！丁?. 目的：規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為保證項(xiàng)目后期順利開(kāi)發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保障。 管理中心 接收項(xiàng)目拓展過(guò)程重要文件，進(jìn)行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評(píng)價(jià)； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系；，做為談判策略重要依據(jù)。 廉正風(fēng)險(xiǎn)防范，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰；《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個(gè)或兩個(gè)以上工作人員共同參與。6. 獎(jiǎng)懲條例: 獎(jiǎng)懲依據(jù)根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告》對(duì)項(xiàng)目拓展過(guò)程中作業(yè)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評(píng)價(jià)，對(duì)參與項(xiàng)目拓展過(guò)程工作人員給出綜合得分。2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司3. 名詞解釋： [前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 [項(xiàng)目公司]：指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用； 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等； 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián)，% 直接成本合計(jì)指標(biāo) 直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和； 財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出； 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出，一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算； 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用；一般住宅為計(jì)劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 審計(jì)方式 總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃； 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等； 審計(jì)周期 一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃，由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定。 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn) 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)； 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心； 個(gè)人獲得獎(jiǎng)金，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，須經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)，再通過(guò)“招拍掛”取得一級(jí)開(kāi)發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 投資管理：總部發(fā)展中心對(duì)各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會(huì)和投資決策會(huì)上參與投資項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)。在經(jīng)過(guò)深入談判后，各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒(méi)必要，須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料。，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。，應(yīng)向決策委員會(huì)上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及項(xiàng)目操作方案，并抄送發(fā)展中心。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作，特制定此制度。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展及時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。 談判工作程序 初選階段：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。，由法律部配合完成。，由法律部配合完成。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項(xiàng)目公司可參照。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。主要包括可研、設(shè)計(jì)勘察、交評(píng)環(huán)評(píng)等前期報(bào)建費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)間所發(fā)生的費(fèi)用，包括工程招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用等。 銷售毛利率：指稅前利潤(rùn)/銷售收入。 內(nèi)部收益率：是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 項(xiàng)目公司拓展部門 按照《土地儲(chǔ)備管理制度》參照項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系完成項(xiàng)目初選、立項(xiàng)、可研等相關(guān)工作； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系所列因素，要在相關(guān)報(bào)告過(guò)程有清晰、完整論述與說(shuō)明。 各位委員獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，只需在評(píng)價(jià)等級(jí)中打“√”，并說(shuō)明評(píng)價(jià)理由； 評(píng)價(jià)等級(jí)分為“不合格、合格、良好、優(yōu)秀”。 6. 獎(jiǎng)懲條例: 無(wú)7. 注意事項(xiàng): 無(wú)8. 附件: 《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》 《項(xiàng)目立項(xiàng)審批評(píng)價(jià)系統(tǒng)》 《項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)系統(tǒng)》 《決策項(xiàng)目信息表》 《》1. 目的：為保證集團(tuán)公司土地儲(chǔ)備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長(zhǎng)效的土地儲(chǔ)備工作制度與激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)公司內(nèi)部引薦土地開(kāi)發(fā)資源、推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作，對(duì)引薦人及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)對(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 投資額:本辦法所稱的投資額為購(gòu)買土地支付的費(fèi)用，以簽署的合同標(biāo)的額為準(zhǔn)（關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認(rèn)的土地總價(jià)值為準(zhǔn)）。引薦人及團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)的內(nèi)部分配由引薦人主體及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部自行分配,因特定原因或組織與個(gè)人做出突出貢獻(xiàn)的,其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)與方法由董事長(zhǎng)特批。由研發(fā)中心將獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會(huì)通過(guò)后,報(bào)請(qǐng)董事長(zhǎng)審批確定具體獎(jiǎng)勵(lì)金額和獎(jiǎng)勵(lì)方式。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心: 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工