【正文】 . 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。Twdb,168Hj12 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報告編寫。Twdb,168Hj10 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi) 容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 onetime hgrouqalypsnCfvck。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現(xiàn)場踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質(zhì) . 項目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設(shè)施 . 區(qū)域樓盤調(diào)研 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤基本情 況 . 區(qū)域市場前景預(yù)測 . 了解項目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求 . 項目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) . 規(guī)劃部門規(guī)控要求 . 項目的可行出讓方式及條件 . 項目初步成本收益分析 . 地價評估 . 項目成本測算 onetime hgrouqalypsnCfvck。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 3. 作業(yè)描述： . 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； . 通過土地管理部門內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準(zhǔn)備和分析時間； . 通過銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項目； . 通過政府的招商部門獲取城中村改造 等項目信息； . 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息； onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj4 項目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場調(diào)研。Twdb,168Hj報批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 2 房地產(chǎn)市場研究 3 項目信息收集 4 項目信息篩選 5 項目論證業(yè)務(wù)總流程 6 項目初判 7 初判報告評審 9 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報告審批表 10 市場調(diào)研 11 編制可行性研究報告 14 項目可行性分析報告（模版） 18 可行性分析報告評審 23 附件：項目可行性研究報告評審表 24 項目策劃業(yè)務(wù)總流程 25 項目策劃 26 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28 項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 29 土地投標(biāo) 31 項目選址意見書 34 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 36 建筑工程消防設(shè)計技術(shù)審核 37 日照及技術(shù)指標(biāo)審核 39 文物鉆探 41 建筑工程規(guī)劃許可證 43 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 45 規(guī)劃院放線 46 建設(shè)工程施工許可證 47 建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 48 基建用電報裝 50 正式用電報裝 52 基建用水報裝 54 正式用水報裝 55 天然氣報裝 56 消防驗收 57 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj2 投資發(fā)展中心總流程 市場信息收集、分 析 項目信息收集 項目論證 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目選址意見書 項目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報裝 基建用水報裝 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 正式用水報裝 天然氣報裝 集中供熱報裝 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 消防驗收 onetime hgrouqalypsnCfvck。 客服中心相關(guān)人員：提供市場信息及配合調(diào)研。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。Twdb,168Hj 項目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項目是否需要進(jìn)入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項目論證員：進(jìn)行實地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： . 對項目進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質(zhì)； . 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境； . 了解項目區(qū)域交通狀況； . 了解項目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； . 對項目各項因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā) 展戰(zhàn)策要求； onetime hgrouqalypsnCfvck。 協(xié)管崗位：設(shè)計、客服主管副總：熟悉 項目情況，指導(dǎo)編寫報告。 3. 作業(yè)要求： . 進(jìn)行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。Twdb,168Hj . 項目資金需求測算 . 項目初步收益分析 . 編制項目初判報告 onetime hgrouqalypsnCfvck。 主辦崗位：投 資發(fā)展中心：組織評審會。Twdb,168Hj 市場調(diào)研 1. 作業(yè)目的： 對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。 協(xié)辦崗位： 客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場信息。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。Twdb,168Hj. 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 7. 區(qū)域代表項目 . 樓盤規(guī)模 . 產(chǎn)品形式 . 產(chǎn)品品質(zhì) . 銷售價格 . 銷售情況 . 項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等 onetime hgrouqalypsnCfvck。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 協(xié)管崗位：財務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。 作業(yè)描述 主管副總組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進(jìn)行實地調(diào)查和市場調(diào)查。對項目本 體進(jìn)行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項目的市場預(yù)測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。 初步可行性研究 報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。Twdb,168Hj16