【正文】 4. 緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。Twdb,168Hj46 規(guī)劃院放線 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃許可證報(bào)批紅線圖，由規(guī)劃院測繪隊(duì)現(xiàn)場放線，取得放線報(bào)告。 3. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 . 提供文鉆探報(bào)告或協(xié)議； . 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及放驗(yàn)線通知單 日照分析審核 消防審查 向建筑規(guī)劃處遞交資料 經(jīng)辦人審核資料 局業(yè)務(wù)會(huì)審核 處長、局長簽字 經(jīng)辦人輸卷 簽批后公示及檔案報(bào)送責(zé)任書 核費(fèi)、交費(fèi) 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及放驗(yàn)線通知單 建設(shè)單位申請(qǐng)； 建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防蓋章） ； 土地證、用地規(guī)劃許可證 復(fù)印件； 總平面圖、全套施 工圖、 航測圖、外立面效果圖； 日照分析報(bào)告 ； 批前公示 市政配套費(fèi) 170 元每平方米； 城市 綠化 費(fèi) ： 1 元每平方米； 墻改 基金 ： 10 元每平方米（多層）； 15 元每平方米 （高層） 人防： 樁基不超過 10 米按 40元每平方米；樁基超過 10 米按底層面積乘以 1500 元 。 . 所需資料：總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面、 效果圖、鳥瞰圖、日照分析圖（規(guī)劃院傳的電子文檔）； . 作業(yè)描述： . 建筑規(guī)劃處開批前公示單； . 到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料； . 聯(lián)系公示牌制作單位，到信息中心考資料制作公示牌； . 信息中心審核公示牌小樣，批復(fù)公示時(shí)間（七天）； . 給信訪中心送公示登記表復(fù)印件； . 現(xiàn)場栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網(wǎng)站上傳公示內(nèi)容； . 開始公示，公示單位拍公示初和公示末照片； . 公示結(jié)束，信息中心審核公示照片，在批前公示單簽字； . 信訪辦在批前公示單填寫信訪意見； . 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 4300 元（鄭州市環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)事務(wù)所） . 經(jīng)辦人 輸卷。 5. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局建管處遞交資料：（純多層項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃分局辦理、含高層項(xiàng)目在市局辦理） . 建設(shè)單位辦證申請(qǐng)； . 建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表（消防支隊(duì)蓋章）； . 土地證、用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； . 總平面圖、全套施工圖、航測圖、外立面效果圖； . 日照及指標(biāo)分析成果； . 經(jīng)辦人審核資料。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供相關(guān)圖紙及技術(shù)支持。Twdb,168Hj 文物鉆探 1. 作業(yè)目的：根據(jù)文物局審批規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)工前需經(jīng)文物部分對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行文物鉆探，并取得文物局準(zhǔn)許建設(shè)的意見。 . 分析結(jié)果建筑所主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。 5. 作業(yè)描述： . 向市規(guī)劃院建筑所提供需資料： . 土地證（含坐標(biāo)點(diǎn)）； . 建設(shè) 用地規(guī)劃許可證（含坐標(biāo)點(diǎn)）； . 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書； . 建設(shè)項(xiàng)目總平面圖（所注尺寸應(yīng)為建筑外墻之間尺寸）； . 建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)各建筑單體平、立、剖面圖； . 建設(shè)項(xiàng)目日照分析平面圖； . （注： 3 項(xiàng)為復(fù)印件， 6 項(xiàng)以 A3 白紙打印并加蓋建設(shè)單位公章，并提交電子文件 []） . 與建筑所簽訂《技術(shù)服務(wù)合同》。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 . 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： . 工業(yè)建筑按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 4%收??； . 易燃易爆工程按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 5%收取； . 民用建筑；（按市場價(jià)換算成按建筑面積收費(fèi)） （ 1）、單層、多層居住建筑按建筑面積每平方米 元收?。? （ 2）、高層二類居住建筑按建筑面積每平方米 元收??； （ 3）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米 1 元收??； （ 4）、超高層（ 100 米以上）居住建筑按建筑面積每平方米 元收??； （ 5）、單層、多層公共建筑按建筑面積每平方米 元收?。? （ 6）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米 1 元收取； （ 7）、高層一類公共建筑按建筑 面積每平方米 元收?。? （ 8）、超高層（ 100 米以上）公共建筑按建筑面積每平方米 元收??； onetime hgrouqalypsnCfvck。（一）所需資料： 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計(jì)方案。Twdb,168Hj建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核 1. 作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的消防審核，領(lǐng)取《建筑工程消防設(shè)計(jì)審批意見書》。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。Twdb,168Hj36 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。 4. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃 局用地處遞交資料：建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、 1/1000 數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 . 規(guī)劃院實(shí)地測量，并處定位圖，收取測量費(fèi)。Twdb,168Hj34 項(xiàng)目選址意見書 1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址建設(shè)，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。 . 所有參與投標(biāo)的崗位人員，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 . 5． 5 參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通 常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。 . 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開發(fā)成本的測算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。 . 通過各種途徑了解競標(biāo)對(duì) 手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。Twdb,168Hj32 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對(duì)策。其中營銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。Twdb,168Hj 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。 onetime hgrouqalypsnCfvck。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中 心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。 . 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn) 品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 . 調(diào)研結(jié)果表述。提交客服中心經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： . 調(diào)研的目的和范圍。 . 過往同類項(xiàng)目的《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。 . 協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。 . 作業(yè)依據(jù) . 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。Twdb,168Hj24 附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審表 表單編號(hào)： 項(xiàng)目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評(píng)審小組意見： 參會(huì)人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 評(píng)審會(huì)議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目威協(xié) 結(jié)論和建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj22 a、核心指標(biāo) b、內(nèi)部收益率≥ % c、銷售凈利率≥ % d、參考指標(biāo) e、單位面積凈利 f、銷售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報(bào)率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 第七章 銷售計(jì)劃 （客服中心建議） 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。 第五章 市場及產(chǎn)品定位建議 市場定位建議 通過對(duì)區(qū)域市場分析及對(duì)區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目形象、項(xiàng)目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價(jià)格、及目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標(biāo)拍賣、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。 第四章 土地獲取分析 土地價(jià)格分析 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情 況。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 （說明：以上部分可附實(shí)景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 onetime hgrouqalypsnCfvck。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 附件（包括附圖和附表）。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要 求。 項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； onetime hgrouqalypsnCfvck。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。工作計(jì)劃報(bào)主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 緊前工作條件 初步可行性研究：已進(jìn)市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)： 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深 度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 域住宅市場概況 . 形成時(shí)間 . 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 . 購買人群變化 . 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年） . 開工量 /竣工量 . 銷售量 /供需比 . 平均售價(jià) . 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 . 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 . 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 . 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 永久性供電和臨時(shí)施 工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） . 區(qū)域市政配套