【正文】 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 市場調研 1. 作業(yè)目的： 對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標客戶群等進入深入調查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 3. 主管崗位： 主管副總：指導市場調研，提出報告修改意見。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負責組織調研及報告編寫。 協(xié)辦崗位： 客戶服務中心：配合調研，提供市場信息。 4. 作業(yè)方法： 相關部門信息的收集、市場問卷調查、所在區(qū)域的踏勘及調研、競爭項目的詳細調研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析 5. 作業(yè)描述： . 項目宗地實地踏勘地形： . 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； . 地勢：地勢平坦狀 況，自然標高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 . 項目控規(guī)要求 . 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 . 住宅建筑面 積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 . 綜合容積率、住宅容積率 . 建筑密度 . 控高 . 綠化率 . 其他 . 區(qū)域環(huán)境 . 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口數(shù)量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施，危險源情況（如高壓線、 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj12 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。 . 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等 。 . 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 . 政策環(huán)境：行業(yè)相關的地方性政策 {主要針對外地項目 }：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） . 區(qū)域市政配套 . 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 . 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 . 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 永久性供電和臨時施 工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 域住宅市場概況 . 形成時間 . 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 . 購買人群變化 . 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年） . 開工量 /竣工量 . 銷售量 /供需比 . 平均售價 . 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 . 區(qū)域內供應產(chǎn)品特征 . 各檔次產(chǎn)品供應狀況 . 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj. 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 23 年區(qū)域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 7. 區(qū)域代表項目 . 樓盤規(guī)模 . 產(chǎn)品形式 . 產(chǎn)品品質 . 銷售價格 . 銷售情況 . 項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj14 編制可行性研究報告 作業(yè)目的 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深 度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 作業(yè)要求 為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。 主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位：財務經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。 緊前工作條件 初步可行性研究：已進市場調研和現(xiàn)場調查，已取得相關土地技術指標： 深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關 的經(jīng)濟技術指標。 作業(yè)描述 主管副總組建工作小組，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報主管副總批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。 小組集體討論，議題為： 市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 項目分析和項目建議。對項目本 體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 經(jīng)濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。 編寫研究報告。經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 初步可行性研究 報告內容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 細分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)； 規(guī)劃設計導向，城市建設信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指引。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 項目發(fā)展前景預測 市場前景、價格走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj16 價格定位（均價、最低價、最高價）。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā) /產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目規(guī)劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 項目開發(fā)進度 總體進度要求、分階段進度要 求。 項目財務分析 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 項目研究結論和建議。 附件（包括附圖和附表）。 深度可行性研究報告內容： 總論 項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調查，市場供求預測和價格預測、風險分析。 建筑方案選擇 建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項目實施進度 建設工期，實施進度表（或橫線圖）。 投資估算與資金籌措 建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。 財務評價 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。 風險 分析 項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。 結論與建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj18 項目可行性分析報告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開發(fā)計劃 06 第七章：銷售計劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項目 SWOT 分析及結論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等