【正文】 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj報批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 2 房地產市場研究 3 項目信息收集 4 項目信息篩選 5 項目論證業(yè)務總流程 6 項目初判 7 初判報告評審 9 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 10 市場調研 11 編制可行性研究報告 14 項目可行性分析報告（模版） 18 可行性分析報告評審 23 附件：項目可行性研究報告評審表 24 項目策劃業(yè)務總流程 25 項目策劃 26 初步產品定位建議書（模版） 28 項目經營計劃指導書基本內容 29 土地投標 31 項目選址意見書 34 建設用地規(guī)劃許可證 36 建筑工程消防設計技術審核 37 日照及技術指標審核 39 文物鉆探 41 建筑工程規(guī)劃許可證 43 建設工程規(guī)劃許可批后公示 45 規(guī)劃院放線 46 建設工程施工許可證 47 建設管線工程規(guī)劃許可證 48 基建用電報裝 50 正式用電報裝 52 基建用水報裝 54 正式用水報裝 55 天然氣報裝 56 消防驗收 57 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj2 投資發(fā)展中心總流程 市場信息收集、分 析 項目信息收集 項目論證 國有土地使用證 建設工程規(guī)劃許可證 項目選址意見書 項目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報裝 基建用水報裝 建設工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 正式用水報裝 天然氣報裝 集中供熱報裝 現場施工 現場施工 現場施工 現場施工 消防驗收 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 房地產市場研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據和積累信息。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中 心項目論證員：收集、整理信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關信息收集及市場調研。 客服中心相關人員：提供市場信息及配合調研。 3. 作業(yè)要求 . 市場代表樓盤信息的調查、分析； . 行業(yè)相關政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關宏觀經濟、城市建設等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產企業(yè)的研究、分析； . 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； . 項目策劃過程中市場分析信息的提供； . 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過實地調研，了解市場代表樓盤信息； . 通過媒體收集行業(yè)相關信息； . 通過《房地產市場分析月報》在 公司內部發(fā)布市場研究成果。 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj4 項目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。 協(xié)辦崗位： 報批報建員：收集相關信息。 公司高層領導：收集相關信息。 3. 作業(yè)描述： . 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； . 通過土地管理部門內部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準備和分析時間； . 通過銀行不良資產管理中心獲取意向出讓及合作的項目； . 通過政府的招商部門獲取城中村改造 等項目信息； . 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息； onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 項目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據篩選情況確定項目是否需要進入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項目論證員：進行實地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： . 對項目進行現場踏勘，了解土地自身素質； . 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境； . 了解項目區(qū)域交通狀況； . 了解項目的土地性質、證件手續(xù)等； . 對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發(fā) 展戰(zhàn)策要求； onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 項目論證業(yè)務總流程 區(qū)域經濟環(huán)境分析 項目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設計分析 項目市場調研 項目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項目確定 可行性研究 參加招投標 可行性報告及評審 項目信息歸檔 初步經濟測算 初步項目報告 no 市場調查 政策法律分析 產品定位建議 成本測算 營銷分析 經濟測算 項目合作談判 項目信息歸檔 簽訂土地合同 no onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj項目初判 1. 作業(yè)目的： 通過對項目的調研，進一步了解宗地素質，區(qū)域環(huán)境，進行初步經濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 協(xié)管崗位：設計、客服主管副總：熟悉 項目情況，指導編寫報告。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進行現場踏勘及市場調研，編制報告。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產品設計方案。 成本中心：進行初步經濟測算。 3. 作業(yè)要求： . 進行現場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。 . 留取現場影像資料。 . 整理項目相關技術指標及證件手續(xù)。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現場踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質 . 項目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設施 . 區(qū)域樓盤調研 . 區(qū)域房地產市場整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤基本情 況 . 區(qū)域市場前景預測 . 了解項目技術指標及規(guī)控要求 . 項目詳細技術指標 . 規(guī)劃部門規(guī)控要求 . 項目的可行出讓方式及條件 . 項目初步成本收益分析 . 地價評估 . 項目成本測算 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj . 項目資金需求測算 . 項目初步收益分析 . 編制項目初判報告 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj初判報告評審 1. 作業(yè)目的： 通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否進入“可行性研究”階段。 2. 主管崗位：總經理：決策項目是否進入“可行性分析”。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經理、財務經理：熟悉項目，提出意見。 主辦崗位：投 資發(fā)展中心：組織評審會。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或將項目初判報告送至相關人員評審； . 各相關人員對項目提出書面建議； . 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進行。 （“項目初判評審意見表”見下） onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj10 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內 容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負責人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見