【正文】 、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標(biāo)拍賣、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。Twdb,168Hj22 a、核心指標(biāo) b、內(nèi)部收益率≥ % c、銷售凈利率≥ % d、參考指標(biāo) e、單位面積凈利 f、銷售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報(bào)率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 . 作業(yè)依據(jù) . 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。 . 調(diào)研結(jié)果表述。Twdb,168Hj 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。Twdb,168Hj32 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對策。 . 5． 5 參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通 常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。Twdb,168Hj36 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。 . 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： . 工業(yè)建筑按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 4%收?。? . 易燃易爆工程按建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 5%收??； . 民用建筑；（按市場價(jià)換算成按建筑面積收費(fèi)） （ 1）、單層、多層居住建筑按建筑面積每平方米 元收??； （ 2）、高層二類居住建筑按建筑面積每平方米 元收?。? （ 3）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米 1 元收取； （ 4）、超高層（ 100 米以上）居住建筑按建筑面積每平方米 元收取； （ 5）、單層、多層公共建筑按建筑面積每平方米 元收?。? （ 6）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米 1 元收??； （ 7）、高層一類公共建筑按建筑 面積每平方米 元收??； （ 8）、超高層（ 100 米以上）公共建筑按建筑面積每平方米 元收??； onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 文物鉆探 1. 作業(yè)目的：根據(jù)文物局審批規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目動工前需經(jīng)文物部分對施工現(xiàn)場進(jìn)行文物鉆探，并取得文物局準(zhǔn)許建設(shè)的意見。 5. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局建管處遞交資料：（純多層項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃分局辦理、含高層項(xiàng)目在市局辦理） . 建設(shè)單位辦證申請； . 建設(shè)工程規(guī)劃申請表（消防支隊(duì)蓋章）； . 土地證、用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； . 總平面圖、全套施工圖、航測圖、外立面效果圖； . 日照及指標(biāo)分析成果； . 經(jīng)辦人審核資料。Twdb,168Hj46 規(guī)劃院放線 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃許可證報(bào)批紅線圖，由規(guī)劃院測繪隊(duì)現(xiàn)場放線，取得放線報(bào)告。 3. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 . 分析結(jié)果建筑所主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字。（一）所需資料： 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計(jì)方案。 4. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃 局用地處遞交資料：建設(shè)單位申請書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、 1/1000 數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 . 規(guī)劃院實(shí)地測量，并處定位圖，收取測量費(fèi)。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。 onetime hgrouqalypsnCfvck。提交客服中心經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： . 調(diào)研的目的和范圍。Twdb,168Hj24 附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評審表 表單編號： 項(xiàng)目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評審小組意見： 參會人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 評審會議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。 第七章 銷售計(jì)劃 （客服中心建議） 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 第四章 土地獲取分析 土地價(jià)格分析 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。 （說明：以上部分可附實(shí)景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 onetime hgrouqalypsnCfvck。 附件（包括附圖和附表）。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。 緊前工作條件 初步可行性研究：已進(jìn)市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)： 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 . 永久性供電和臨時(shí)施 工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。Twdb,168Hj10 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi) 容： 需要審核審批事項(xiàng)： 投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 onetime hgrouqalypsnCfvck。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項(xiàng)目情況，糾正報(bào)告中的錯(cuò)誤。Twdb,168Hj報(bào)批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 2 房地產(chǎn)市場研究 3 項(xiàng)目信息收集 4 項(xiàng)目信息篩選 5 項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 6 項(xiàng)目初判 7 初判報(bào)告評審 9 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報(bào)告審批表 10 市場調(diào)研 11 編制可行性研究報(bào)告 14 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 18 可行性分析報(bào)告評審 23 附件：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評審表 24 項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程 25 項(xiàng)目策劃 26 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 28 項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 29 土地投標(biāo) 31 項(xiàng)目選址意見書 34 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 36 建筑工程消防設(shè)計(jì)技術(shù)審核 37 日照及技術(shù)指標(biāo)審核 39 文物鉆探 41 建筑工程規(guī)劃許可證 43 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 45 規(guī)劃院放線 46 建設(shè)工程施工許可證 47 建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 48 基建用電報(bào)裝 50 正式用電報(bào)裝 52 基建用水報(bào)裝 54 正式用水報(bào)裝 55 天然氣報(bào)裝 56 消防驗(yàn)收 57 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj 項(xiàng)目信息篩選