【正文】 3. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。Twdb,168Hj 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃局要求，辦理批 后公示。 . 處長(zhǎng)、局長(zhǎng)審批簽字。Twdb,168Hj建筑工程規(guī)劃許可證 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，取得項(xiàng)目《建筑工程規(guī)劃許可證》。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過(guò)程中 處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。 . 如需要，對(duì)周邊對(duì)日照分析有影響的現(xiàn)狀建筑物進(jìn)行測(cè)量。Twdb,168Hj日照及技術(shù)指標(biāo)審核 1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的日照及指標(biāo)分析，取得項(xiàng)目《建筑總平面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì) 算表》及“日照分析圖”。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 . 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料。 . 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 . 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 . 《產(chǎn)品建議書(shū)》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬(wàn)創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 項(xiàng)目 案場(chǎng)銷售人員實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。 . 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門 開(kāi)展工作。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； 各相關(guān)人員對(duì)可行性分析報(bào)告提出意見(jiàn)； 項(xiàng)目策劃人員根據(jù)建議對(duì)需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報(bào)告， 相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書(shū)面建議； 公司決策層確定項(xiàng)目是否向下進(jìn)入獲取階段。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。 分期開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)周期，各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。Twdb,168Hj20 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 二、區(qū)域代表項(xiàng)目 與項(xiàng)目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤的詳細(xì)信息：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì) 、銷售價(jià)格、銷售情況、項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。Twdb,168Hj18 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開(kāi)發(fā)計(jì)劃 06 第七章：銷售計(jì)劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 編寫研究報(bào)告。 小組集體討論，議題為： 市場(chǎng)研究。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。Twdb,168Hj14 編制可行性研究報(bào)告 作業(yè)目的 項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 . 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4. 作業(yè)方法： 相關(guān)部門信息的收集、市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析 5. 作業(yè)描述： . 項(xiàng)目宗地實(shí)地踏勘地形： . 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； . 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)?況，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項(xiàng)目初判評(píng)審會(huì)，或?qū)㈨?xiàng)目初判報(bào)告送至相關(guān)人員評(píng)審； . 各相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目提出書(shū)面建議； . 公司決策層決定項(xiàng)目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。 . 留取現(xiàn)場(chǎng)影像資料。Twdb,168Hj 項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)總流程 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 項(xiàng)目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項(xiàng)目確定 可行性研究 參加招投標(biāo) 可行性報(bào)告及評(píng)審 項(xiàng)目信息歸檔 初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 初步項(xiàng)目報(bào)告 no 市場(chǎng)調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測(cè)算 營(yíng)銷分析 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目合作談判 項(xiàng)目信息歸檔 簽訂土地合同 no onetime hgrouqalypsnCfvck。 3. 作業(yè)要求 . 市場(chǎng)代表樓盤信息的調(diào)查、分析； . 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； . 新項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的研究分析； . 項(xiàng)目策劃過(guò)程中市場(chǎng)分析信息的提供； . 公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過(guò)實(shí)地調(diào)研，了解市場(chǎng)代表樓盤信息； . 通過(guò)媒體收集行業(yè)相關(guān)信息； . 通過(guò)《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)》在 公司內(nèi)部發(fā)布市場(chǎng)研究成果。onetime hgrouqalypsnCfvck。 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj項(xiàng)目初判 1. 作業(yè)目的： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。 . 整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)。 （“項(xiàng)目初判評(píng)審意見(jiàn)表”見(jiàn)下） onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 項(xiàng)目控規(guī)要求 . 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 . 住宅建筑面 積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 . 綜合容積率、住宅容積率 . 建筑密度 . 控高 . 綠化率 . 其他 . 區(qū)域環(huán)境 . 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見(jiàn)優(yōu)化修改。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 綜合分析 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。（按季列示） 工程計(jì)劃（工程部）：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃，各期交房時(shí)間。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)的編寫。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。Twdb,168Hj. 投資發(fā)展中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見(jiàn)，提出修正性措施，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書(shū)》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。 . 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書(shū)》基礎(chǔ)上修訂完善。 . 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開(kāi)招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 . 作業(yè)描述 . 5． 1 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《土地狀況調(diào)查 》 ）。 . 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 . 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 . 5． 6 投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律： . 5． 6． 1 各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 2. 作業(yè)依據(jù)：《民用建筑設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)范。 . 復(fù)合日照及分析指標(biāo)。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 2. 作業(yè)依據(jù)：市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處的辦證流程。 . 批前公示。 2. 作業(yè)依據(jù)：建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批紅線圖。 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供技術(shù)支持。 2. 作業(yè)依據(jù)：取得工程規(guī)劃許可證及放驗(yàn)線通知書(shū)。