【正文】 標(biāo)高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。Twdb,168Hj12 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。 . 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等 。 . 政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對外地項目 }：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） . 區(qū)域市政配套 . 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 . 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 . 永久性供電和臨時施 工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 域住宅市場概況 . 形成時間 . 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 . 購買人群變化 . 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年） . 開工量 /竣工量 . 銷售量 /供需比 . 平均售價 . 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 . 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 . 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 . 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj14 編制可行性研究報告 作業(yè)目的 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深 度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。 作業(yè)要求 為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。 主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 緊前工作條件 初步可行性研究：已進(jìn)市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)： 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。工作計劃報主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 項目分析和項目建議。 onetime hgrouqalypsnCfvck。對推薦方案進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險能力。 編寫研究報告。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預(yù)計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； onetime hgrouqalypsnCfvck。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā) /產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要 求。 項目風(fēng)險分析與敏感性分析 風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 附件（包括附圖和附表）。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 風(fēng)險 分析 項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。Twdb,168Hj 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。Twdb,168Hj18 項目可行性分析報告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開發(fā)計劃 06 第七章：銷售計劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項目 SWOT 分析及結(jié)論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 （說明：以上部分可附實景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 onetime hgrouqalypsnCfvck。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情 況。Twdb,168Hj20 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 二、區(qū)域代表項目 與項目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤的詳細(xì)信息：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì) 、銷售價格、銷售情況、項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等。 第四章 土地獲取分析 土地價格分析 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標(biāo)拍賣、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 第五章 市場及產(chǎn)品定位建議 市場定位建議 通過對區(qū)域市場分析及對區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查，對項目的項目形象、項目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價格、及目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位。Twdb,168Hj二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配） 戶型建議（ 確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計初步分析 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計的初步概念、設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項目優(yōu)勢劣分析 針對以上產(chǎn)品定位分析項目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。 項目設(shè)計計劃的時間安排。 分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 第七章 銷售計劃 （客服中心建議） 各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測（成本組） —— 成 本測算表 稅務(wù)分析（財務(wù)部） —— 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項目資金預(yù)測（財務(wù)部） —— 資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。Twdb,168Hj22 a、核心指標(biāo) b、內(nèi)部收益率≥ % c、銷售凈利率≥ % d、參考指標(biāo) e、單位面積凈利 f、銷售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 項目優(yōu)勢 項目劣勢 項目機(jī)會 項目威協(xié) 結(jié)論和建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。 主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審； 各相關(guān)人員對可行性分析報告提出意見； 項目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報告， 相關(guān)人員對項目提出書面建議； 公司決策層確定項目是否向下進(jìn)入獲取階段。Twdb,168Hj24 附件：項目可行性研究報告評審表 表單編號： 項目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評審小組意見： 參會人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 評審會議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。Twdb,168Hj 項目策劃業(yè)務(wù)總流程 項目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計研究 初步產(chǎn)品建議 項目開發(fā)計劃主要節(jié)點 項目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合 項 目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策法律環(huán)境分析