【正文】 加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj28 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類型 ：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營(yíng)造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開發(fā)節(jié)奏 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。 . 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。 . 《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報(bào)。 . 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及資金要求概算。Twdb,168Hj. 投資發(fā)展中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。 . 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 . 調(diào)研所依據(jù)的文件。 . 調(diào)研組成員。 . 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。 . 調(diào)研工作實(shí)施 . 項(xiàng)目案場(chǎng)銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 . 工作展開前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： . 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 . 工作程序 . 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。Twdb,168Hj26 項(xiàng)目策劃 . 作業(yè)目的 . 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。 如有需要，可另附他表 onetime hgrouqalypsnCfvck。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 緊前工作條件：可行性分析報(bào)告編制完畢。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服、財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見。Twdb,168Hj可行性分析報(bào)告評(píng)審 作業(yè)目的：通過(guò)項(xiàng)目相關(guān)部門及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。 第十一章 項(xiàng)目 SWOT 分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 項(xiàng)目投資收益指標(biāo)要求（財(cái)務(wù)部） onetime hgrouqalypsnCfvck。（按季列示） 推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏） 第八章 物業(yè)管理建議 （物業(yè)公司建議） 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營(yíng)測(cè)算。（按季列示） 工程計(jì)劃（工程部）：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃，各期交房時(shí)間。 開發(fā)節(jié)奏 建議。 第六章 開發(fā)計(jì)劃 （公司討論） 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 綜合分析 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 法律與政策性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 onetime hgrouqalypsnCfvck。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括 現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。Twdb,168Hj住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況 （如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 結(jié)論與建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 產(chǎn)品供需分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。Twdb,168Hj16 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 初步可行性研究 報(bào)告內(nèi)容： 市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。Twdb,168Hj 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目本 體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。 作業(yè)描述 主管副總組建工作小組，成員主要來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。 協(xié)管崗位：財(cái)務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。Twdb,168Hj. 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 7. 區(qū)域代表項(xiàng)目 . 樓盤規(guī)模 . 產(chǎn)品形式 . 產(chǎn)品品質(zhì) . 銷售價(jià)格 . 銷售情況 . 項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 . 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 . 項(xiàng)目控規(guī)要求 . 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 . 住宅建筑面 積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 . 綜合容積率、住宅容積率 . 建筑密度 . 控高 . 綠化率 . 其他 . 區(qū)域環(huán)境 . 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、 onetime hgrouqalypsnCfvck。 協(xié)辦崗位： 客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場(chǎng)信息。 3. 主管崗位： 主管副總：指導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)研，提出報(bào)告修改意見。Twdb,168Hj 市場(chǎng)調(diào)研 1. 作業(yè)目的： 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。 （“項(xiàng)目初判評(píng)審意見表”見下） onetime hgrouqalypsnCfvck。 主辦崗位：投 資發(fā)展中心：組織評(píng)審會(huì)。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項(xiàng)目是否進(jìn)入“可行性分析”。Twdb,168Hj . 項(xiàng)目資金需求測(cè)算 . 項(xiàng)目初步收益分析 . 編制項(xiàng)目初判報(bào)告 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)。 3. 作業(yè)要求： . 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案。 協(xié)管崗位：設(shè)計(jì)、客服主管副總：熟悉 項(xiàng)