【正文】 ，擁有眾多奇山異石、文化遺址、寶寺名剎、名人故里、山川名勝，類型齊全、規(guī)模宏大；這里有濃郁的民族風(fēng)情和悠久的歷史文化；這里氣候資源獨(dú)具特點(diǎn)，類型多樣、立體分布?！簟】沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注 旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動的人越來越多，旅游活動所涉及的范圍也越來越廣，因此，旅游業(yè)的發(fā)展對各個方面造成的影響也越來越受到關(guān)注?！簟÷糜螛I(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇 從現(xiàn)在的情況分析，將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的大政方針不會改變，與此同時，隨著民營經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游業(yè)的投資主體也會隨之改變，非國有經(jīng)濟(jì)對旅游的投資將繼續(xù)擴(kuò)大。我國旅游業(yè)缺少專項參與式的旅游項目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。據(jù)世界旅游組織(WTO)統(tǒng)計，2001年全球旅游收入達(dá)到4,620億美元，到2020年國際游客數(shù)量可望達(dá)到150億人次。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本市市提供穩(wěn)定的稅源。3)通過本項目的建設(shè)，將增強(qiáng)旅游業(yè)在本市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中的地位。本項目的建立必然促進(jìn)本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。永濟(jì)歷代明賢輩出，唐多詩人，宋多畫家，明多將相，清多藝匠，舜帝、柳宗元、王維、聶夷中、楊貴妃、司空圖、馬遠(yuǎn)、楊博等堪稱歷代英杰，聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。永濟(jì)市，古稱蒲坂，傳為舜都，歷代曾有邑、郡州府道縣多種建制?？梢灶A(yù)測：一個和世界經(jīng)濟(jì)接軌的旅游經(jīng)濟(jì)潮已經(jīng)形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機(jī)，具有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家也都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時代的必然。五、技術(shù)可行：項目本身所需高端大型娛樂設(shè)備，由國外設(shè)備公司提供。亦契合本省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。一、柳隱山占地情況東至廟峪村交界、西至大柏峪四五組交界、南至國營林場、此至山內(nèi)門口，長8600米，寬1551米，總面積2000畝。當(dāng)?shù)卣凑?“誰投資、誰管理、誰受益”的旅游開發(fā)優(yōu)惠政策，著力強(qiáng)調(diào)對旅游事業(yè)的開發(fā)和利用，為投資開發(fā)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源提供了良好的政策優(yōu)勢。C，年平均降雨量525毫升，日照2350小時，無霜期212天。地貌類型柳隱山地形分為二個類型，前半部為花崗巖巖石砂土混合型，后半部為低山丘陵棕壤土類。 永濟(jì)旅游資源十分豐富，現(xiàn)存文化遺址、寶寺名剎、名人故里、山川名勝多達(dá)140余處，是晉南黃河根祖文化旅游區(qū)的龍頭。 柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報永濟(jì)柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)《青少年生態(tài)文明教育基地》項目可行性報告琿春華瑞參業(yè)生物工程有限公司目 錄一 項目總論 2二 項目背景和發(fā)展概況 6三 旅游客源市場分析 10五 總體規(guī)劃 17六 環(huán)境保護(hù) 26七 企業(yè)組織和勞動定員 32八 項目實(shí)施進(jìn)度安排 36九 項目運(yùn)作及風(fēng)險規(guī)避 40十 投資估算與經(jīng)濟(jì)分析 45十一 可行性研究結(jié)論與建議 54一 項目總論位置 項目建設(shè)地位于山西省運(yùn)城地區(qū)永濟(jì)市。依托資源優(yōu)勢，按照“誰投資、誰管理、誰受益”的旅游開發(fā)優(yōu)惠政策，形成了獨(dú)特的西線人文景觀旅游區(qū)和以五老峰為龍頭的東線自然景觀旅游區(qū)。山頂分布有多處山泉，常年四季流水不斷，后半部現(xiàn)有部分柏樹林，其余為野生喬灌木。 關(guān)于政府 以黨的十七大精神為指導(dǎo)，以國家林業(yè)局、教育部、共青團(tuán)中央《國家生態(tài)文明教育基地管理辦法》為依據(jù)，通過開展造林綠化、森林資源保護(hù)等活動，把永濟(jì)柳隱山建成山西青少年生態(tài)文明教育基地。以黨的十七大精神為指導(dǎo)，以國家林業(yè)局、教育部、共青團(tuán)中央《國家生態(tài)文明教育基地管理辦法》為依據(jù)，通過開展造林綠化、森林資源保護(hù)等活動，把永濟(jì)柳隱山建成山西青少年生態(tài)文明教育基地。山門前占地37畝。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項目。六、文化可行：永濟(jì)市文化悠久，自然風(fēng)光良好，該項目建成后，可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢，促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。中國是具有十三億人口的泱泱大國，加之又加入了WTO，一個更加開放的中國將展現(xiàn)于世人面前，發(fā)達(dá)國家的旅游觀念和先進(jìn)管理模式也必將促進(jìn)中國旅游業(yè)的高速發(fā)展。1994年元月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。 永濟(jì)有優(yōu)越的地理位置、地形地貌和悠久的歷史文化，造就了豐富奇特的風(fēng)景名勝和文物古跡。根據(jù)評價體系，以模糊記分法，可知，永濟(jì)市的旅游資源中，自然風(fēng)景和人文旅游的資源價值較高，具備開發(fā)較高吸引力的項目的條件；且項目用地較前兩者又有很大優(yōu)勢，比較適合開發(fā)接待游客較大的旅游服務(wù)配套項目。2)政府需做強(qiáng)、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，對永濟(jì)市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有強(qiáng)大的輻射和波及作用，可以帶動本市地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進(jìn)而增強(qiáng)旅游業(yè)在本市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中的地位。三 旅游客源市場分析消費(fèi)者的需求是市場的原始動力，消費(fèi)需求的變動也是調(diào)整產(chǎn)品的市場戰(zhàn)略和經(jīng)營策略的驅(qū)使和依據(jù)。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實(shí)證明，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量，據(jù)WTO測算，旅游業(yè)直接收入每增長1元。近年來，隨著我國人民生活水平的提高，旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游觀念的日漸成熟，人們開始不再追求花最少的錢、用最短的時間、玩盡可能多的景點(diǎn)這種浮光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底的放松與休閑的生活——或到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番，遠(yuǎn)離喧鬧的城市在大自然中與家人同享天倫之樂。近年來民營經(jīng)濟(jì)投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向投資大、回收相對穩(wěn)定的長期投資項目。人們在關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用的同時，更加關(guān)注它對環(huán)境、生態(tài)、社會文化遺產(chǎn)可能造成的破壞。得天獨(dú)厚的旅游資源使得本省省旅游業(yè)迅猛發(fā)展，投資旅游業(yè)著也在迅速增加。無論是本省還是省外游客最喜歡的本省旅游景點(diǎn)還是自然山水類，像本市柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游項目這樣的娛樂型產(chǎn)品無論對于本省游客還是對于省外游客都無疑具備著很大的潛藏市場優(yōu)勢。 有景區(qū)標(biāo)志的旅游紀(jì)念品是本省省外游客普遍喜歡的旅游商品，市場呼吁高品質(zhì)、有標(biāo)志意義的景區(qū)紀(jì)念品。四 建設(shè)條件柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游項目在一定地域內(nèi)具有一定獨(dú)特性、系列性、稀缺性和壟斷性。本市的人文民俗資源較豐富，具有較高的開發(fā)價值。人力資源的可獲得性：目前，永濟(jì)市當(dāng)?shù)剡m合本項目的高級經(jīng)營管理人才較欠缺，但由于本省省是旅游大省，其從外地引進(jìn)人力資源的能力較強(qiáng)。： 柳隱山推行二日游計劃，既要留住人、又要留住心，更要留住財，使人們玩的開心、充實(shí)、值得。并在河槽寬地段建設(shè)水上倉式餐廳來滿足游客的需求使他們感受無比的快樂。養(yǎng)殖業(yè)：生態(tài)養(yǎng)殖是我國養(yǎng)殖業(yè)大力提倡的一種生產(chǎn)模式，其核心主張就是遵循生態(tài)學(xué)規(guī)律，將生物安全、清潔生產(chǎn)、生態(tài)設(shè)計、物質(zhì)循環(huán)、資源的高效利用和可持續(xù)消費(fèi)等融為一體，發(fā)展健康養(yǎng)殖，維持生態(tài)平衡，降低環(huán)境污染，提供安全食品。由于活動空間大、空氣清新、機(jī)體健康、抗病力強(qiáng)、成活率高，既降低了飼養(yǎng)成本，又增加了野味。(4)《柳河?xùn)|》人參保健礦泉水開發(fā)。春天有花：(3月桃花 杏花 梨花 棗花 4月麻木花)夏天有陰：柳樹成陰 果樹成林 柿樹成片 桃梨成園 棗林成線 杏林成景。進(jìn)山水庫南面成片種植桃樹。柳家寨種植百畝核桃園及人參等。二層書畫展覽室。五佛峰（自然景觀商業(yè)攝影點(diǎn)）。鬼谷建設(shè)，用水泥雕塑十八層地獄各種人物雕像。商業(yè)攝影點(diǎn)，建設(shè)影棚“青龍婚紗攝影基地”。重點(diǎn)保護(hù)開發(fā)桃花坡打造《柳隱山九龍世外桃園》攝影基地。 柳家寨開發(fā)建設(shè)思路整修柳隱洞在柳隱洞前建設(shè)柳安泥雕像及柳宗元、柳門六宰相雕像。 柳隱山旅游產(chǎn)品開發(fā) 一、文化產(chǎn)品開發(fā)； 柳宗元文化叢書、柳宗元樹脂像、智慧啟蒙鎖、紅腰帶等。 區(qū)域定位本區(qū)域是“本市自然風(fēng)景旅游”的主題娛樂區(qū)，主要為游客提供各種與山川奇景，與人文氣息濃厚有關(guān)的觀光、體驗(yàn)、休閑等形式的娛樂項目。根據(jù)項目初期所做的專項市場調(diào)查，預(yù)測新計劃實(shí)施后的市場需求量，同時行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)參照也是至關(guān)重要的指標(biāo)，結(jié)合每個項目的特點(diǎn)，提供新增項目的設(shè)計規(guī)模參照。在開發(fā)利用 資源的同時，保護(hù)自然資源，并維護(hù)整個區(qū)域的完整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承——開發(fā)——維護(hù)——改善生態(tài)環(huán)境——再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。主要目標(biāo)：通過本市柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)項目的建設(shè)，提高項目區(qū)域范圍內(nèi)的森林覆蓋率和綠化率。廢水污水處理城市配套建立廢水污水處理廠，項目區(qū)域內(nèi)的所有生活污水采取分片集中處理，分片收集處理達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接對外排放。——垃圾處理分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理。旅游廁所建設(shè)不僅可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，而且對柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游區(qū)品牌格調(diào)的塑造有重要作用。柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游區(qū)內(nèi)的賓館、酒店產(chǎn)生的鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過環(huán)保處理才能對外排放。加強(qiáng)柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，明確責(zé)任，實(shí)行專人專片。定期檢修沿河臨崖危險路段防護(hù)欄。加強(qiáng)對本區(qū)群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。按照自然災(zāi)害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū)域，對于災(zāi)害多發(fā)地段實(shí)行進(jìn)入游客申請準(zhǔn)入制，嚴(yán)格限制游客的隨意進(jìn)入?！?飲食安全中毒。另一方面就是在大自然旅游中，人們往往陶醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林中旅游更應(yīng)注意有毒植物對人身的侵害。項目一旦獲得批準(zhǔn)，須及時成立柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)景區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理。有關(guān)經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘人員，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)的培訓(xùn)等，開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。董事會是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，直接對股東大會或投資者負(fù)責(zé)，并保證景區(qū)投資者獲得應(yīng)得的利益。(4)設(shè)立9個專業(yè)職能部門。在項目經(jīng)營期柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員主要面上社會招聘旅游、管理、市場營銷、財務(wù)、人力資源等方面的專才，總編制為65人。要使游客到了本市不想走，走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點(diǎn)，包裝舊景點(diǎn)，沒有文化，就沒有品位，沒有經(jīng)濟(jì)，就缺乏后勁，柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游定位于休閑旅游和旅游觀光、科普教育、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠(yuǎn)的文化氛圍、永遠(yuǎn)的人文、永遠(yuǎn)的綠色，永遠(yuǎn)的幽情。項目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。建筑工程依據(jù)：柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)建議書、柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)項目開發(fā)建筑形態(tài)設(shè)計指引。項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項目或以大類項目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項目管理制，各個項目負(fù)責(zé)人獨(dú)立進(jìn)行計劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。 試運(yùn)營（ 選擇“五一”、“十一”黃金周或暑期、春節(jié)等旅游旺季） ?因此，第一階段首先要解決上述設(shè)施的投資參與者，再逐項實(shí)施工程部分的建設(shè)。這一階段對基礎(chǔ)設(shè)施和主體設(shè)施做局部計劃修改和完善。三、完善規(guī)劃設(shè)計中各項服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運(yùn)營是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。經(jīng)營運(yùn)作的三大階段：對于核心功能，又稱之為項目的基礎(chǔ)功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實(shí)實(shí)來把基本的事情（基礎(chǔ)建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)），它能為項目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能，這一階段要考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重，強(qiáng)化輔助功能創(chuàng)造社會效應(yīng)進(jìn)而達(dá)到做大整個旅游區(qū)的目的。擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)行政企分開和市場化運(yùn)作、企業(yè)化管理。加油站經(jīng)營權(quán)、公交運(yùn)營線路、長途客運(yùn)線路經(jīng)營權(quán)、旅游客運(yùn)線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源。根據(jù)上述發(fā)展?fàn)顩r及操作思路，資本運(yùn)營的第一步是：組建旅游開發(fā)有限公司（暫定）●　組成：依相關(guān)法律進(jìn)行組建，由合營雙方共同出資，組建有限責(zé)任公司?！瘛『蠣I各方利潤分配及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進(jìn)行利潤分配。 ◆ 公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔(dān)保公司），向銀行貸款3000萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到6000萬元（如果將區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下，公司資產(chǎn)將更多，今后的資本運(yùn)營更順利）。資本運(yùn)營的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組（將旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組），努力實(shí)現(xiàn)公司的股票上市（或買殼上市）。開發(fā)時序：項目總共分三期開發(fā)，柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)開發(fā)期為1年。內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計算出該項目的內(nèi)部收益率（IRR）%基準(zhǔn)收益率8%，說明項目可行性較高。因此，無論采用哪種方法對柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)效益評估時，總是有一些不確定性的因素。盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析，它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系，確定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。表明項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。根據(jù)財務(wù)報表和其他報表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財務(wù)敏感性分析表。柳宗元故里柳隱山自然風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)項目建成后，將極大的促進(jìn)永濟(jì)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會大為改善，從而進(jìn)一步推動永濟(jì)市的對外開放?！?增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機(jī)會。也有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對外開放，提高永濟(jì)市的知名度。 根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實(shí)施長期假期的政策（即春節(jié)、五一、國慶）無疑為旅游項目的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。國內(nèi)外市場波動變化因素主要表現(xiàn)為兩個方面：