【正文】 ? 在不同的時(shí)期，每位置業(yè)者所選擇購房的原因也有所不同。戶型功能上的區(qū)分，如父母房、兒童房、書房、健身房或工人房置業(yè)者在購買住房時(shí)就可以根據(jù)個(gè)人家庭的需求來選擇房間的數(shù)量。讓所有人都聽你的，按照你的想法去做。什么是自我實(shí)現(xiàn)？社會(huì)地位，絕對(duì)是社會(huì)地位。有了歸屬感以后，自然就應(yīng)該在“立業(yè)”上下功夫。家庭的溫暖就像是你饑餓時(shí)的羊角面包。 ? 衣食住行不許擔(dān)心，人身安全、各種環(huán)境都很安全。 ? 人在江湖哪能不挨刀？同樣，人在社會(huì)哪能不倒霉？衣食住行都沒有問題了，那就得考慮考慮安全問題了，得讓這樣的生活保持下去，不能讓別人來干擾，也不能讓這種生活被別人拿走。這也驗(yàn)證了愛因斯坦的相對(duì)論。 1. 人的需求層次 2. 客戶生理狀態(tài) 3. 戶型需求分析 4. 小結(jié) ? 第一層需求，也就是最底層的需求： PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等溫飽問題。戶型的核心競(jìng)爭(zhēng)因素研究 產(chǎn)品研究部 目錄 一． 政策文化 二． 市場(chǎng)需求 三． 上市產(chǎn)品 ——戶型技術(shù) 四． 上市產(chǎn)品 ——物業(yè)類型 一、政策文化 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2. 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整 4. 文化思潮、理念 5. 技術(shù)、材料等革新 6. 戶型發(fā)展 7. 小結(jié) 二、市場(chǎng)需求 作為一種在市場(chǎng)上待價(jià)而沽的商品，戶型好壞是由消費(fèi)者決定的。 ? 原始社會(huì)，不用那么遠(yuǎn)，就現(xiàn)在的 21世紀(jì)的社會(huì)主義初級(jí)階段的社會(huì)，有多少人每天還在為自己的吃飯穿衣發(fā)愁？在他們眼里，每天能有一點(diǎn)飽飯，能在寒冷的冬季不被凍死，就是最大的愿望了。社會(huì)的總價(jià)值是不變的，有人富裕了，必然就有人貧窮。 ? 于是，槍支、彈藥誕生了。自然就會(huì)想到要和別人交往，親情自然不用說了，友情、愛情慢慢的就會(huì)隨之而來。又香又甜。 ? 第五層需求， SELFACTUALIZED自我實(shí)現(xiàn)。議員、人大代表、國(guó)務(wù)委員、總理、總統(tǒng)。這就是自我實(shí)現(xiàn)。 家庭行為模式 ? 每個(gè)人的生活是由不同的模式而規(guī)劃的。他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的： 一是生理需求 : 如南方人重視通風(fēng)，北方人重視朝向； 二是安全需求 : 如在選擇的同時(shí)會(huì)考慮到住宅樓宇是否安全，質(zhì)量是否過關(guān)等等。 ? 戶型是依托于空間存在的。 ? 因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。 80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級(jí)。 房地產(chǎn) 行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。 ? 很多人將玄關(guān)理解為一個(gè)純過渡空間，可以增強(qiáng)住宅的私密性，其實(shí)它的實(shí)用性更強(qiáng)。 B、客廳 ? 客廳是進(jìn)入一個(gè)家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時(shí)最主要的活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客的最重要場(chǎng)所。 ? 好的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量保證廳的完整性，不要朝向廳開過多的門，尤其是衛(wèi)生間的門；起居廳要保證至少 ，用來放置電視、柜子和其他裝飾物；一般客廳進(jìn)深不宜小于 ，面寬應(yīng)控制在 ～ ，過小難以放置合適的沙發(fā)，過大影響電視的觀看距離，若不循常規(guī)裝修，如 SOHO，可另行布置。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。 ? 起居廳 ? 宜： ? 1．寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7； ? 2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間； ? 3．廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于 3． 3米，深寬比不宜大于 2； ? 4．若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 客廳能開 PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 ? 忌： ? 1．餐廳面積過大或過小； ? 2．正對(duì)衛(wèi)生間； ? 3．遠(yuǎn)離廚房。也種平面相當(dāng)多。 130平方米，你的臥室做到 。 位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢、希望廳里有“串堂風(fēng)”；北方冬天漫長(zhǎng)，所以北方的房子特別講究南北朝向。 ? 購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。 ? 舒適度：事實(shí)上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機(jī)一起進(jìn)入普通中國(guó)人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場(chǎng)開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺(tái)轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作的舒適度。早餐室在歐美國(guó)家十分普遍，隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，在部分大戶型中不妨一試。 ⑤ 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)節(jié)約為條件，同時(shí)應(yīng)考慮良好的通風(fēng)和采光。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 ，淋浴的凈寬度不宜小于 。就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也還有相當(dāng)多沒有單獨(dú)的廁所。 （ 3）設(shè)備水平極低，用于配置洗衣機(jī)、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。 ? （ 6）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設(shè)計(jì)仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。在廣告中、在現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的介紹中，一般都會(huì)突出強(qiáng)調(diào)洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費(fèi)者對(duì)洗手間功能分布的差異化要求?；蛟S是由于買家主要使用的是主臥，因而從營(yíng)銷的角度，主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動(dòng)，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡(jiǎn)，關(guān)心者甚少。 （ 12）我們?cè)诖筮B還看到過座便器正對(duì)洗手間門的戶型，這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。）拋開洗衣機(jī)問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項(xiàng)功能，使用面積不應(yīng)少于 6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不便。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。在一次對(duì)年輕人“理想生活”的調(diào)查中，不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認(rèn)為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。 為安全起見，管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計(jì)在洗手間之外。在傳統(tǒng)的觀念中，衛(wèi)生間似乎并不重要，但在現(xiàn)代生活中衛(wèi)生間成為居住質(zhì)量的重要組成部分，不僅衛(wèi)生潔具的不斷升級(jí)要求衛(wèi)生間面積越來越大，而且對(duì)衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)要求也在提高，明衛(wèi)采光和通風(fēng)遠(yuǎn)強(qiáng)于暗衛(wèi)，尤其是通風(fēng)，對(duì)衛(wèi)生間而言，通風(fēng)十分重要，非典時(shí)期更說明這一點(diǎn)。 ? 忌： ? 1．衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)； ? 2．空間過于狹窄，影響洗浴功能。） ?一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于 ?米，面積在 14至 17平方米左右，次臥的面寬不 ?應(yīng)小于 3米，面積在 10至 13平方米左右；其次， ?應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有 ?空間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視 ?。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì)思想中革命性的突破之一。主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備 ——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。 ? 7．陽臺(tái)和儲(chǔ)藏空間 ? 陽臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對(duì)話的空間，是最開揚(yáng)、通暢的地方，我們認(rèn)為必須與客廳一脈相連。通常觀景陽臺(tái)與起居廳相連，采用大面積玻璃窗，兩者之間以隔斷墻為宜，為今后打通為一個(gè)大空間留有余地；生活陽臺(tái)在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮水管、地漏、插座等，可放置洗衣機(jī)、晾曬衣物或擴(kuò)大為臥室觀景陽臺(tái)；雜物陽臺(tái)與餐廳相連，作為儲(chǔ)藏空間使用。這是別的空間所無法比擬的開揚(yáng)、舒暢、心緒飛揚(yáng)。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個(gè)陽臺(tái)分置于廳（客廳 +餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。 ? 觀景陽臺(tái)：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園 …… 優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價(jià)值，面對(duì)某一特殊景觀的“觀景陽臺(tái)”也就應(yīng)運(yùn)而生。代表著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號(hào)都被或貼切或生硬地運(yùn)用到陽臺(tái)上來了，陽臺(tái)造型也一改過去千篇一律的長(zhǎng)方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、 L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實(shí)使陽臺(tái)“成為了都市里一道亮麗的風(fēng)景”。 ? 忌：實(shí)體欄板太高，影響采光及觀景。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 D、干濕分開 也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用時(shí)，不然老人兒童使用均不便。 ? 宜：動(dòng)靜、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利。 如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 采光 ? 有足夠的朝陽面和采光面。風(fēng)有流動(dòng)性，空氣就新鮮；從采光方面來看，一般要求窗要大，現(xiàn)在的落地窗、挑窗等等，就是要把陽光引進(jìn)來，把風(fēng)景引進(jìn)來。優(yōu)秀的戶型平面經(jīng)過設(shè)計(jì)師的精心劃分，每一塊面積都有明確的功能，可謂合理緊湊，幾乎沒有浪費(fèi)的空間，特別是對(duì)一些大戶型，雖然面積很大（多在 150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空間沒有明確的功能定位，造成很多浪費(fèi)的空間，這一點(diǎn)在估價(jià)時(shí)也應(yīng)予以關(guān)注。 所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面，而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個(gè)樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會(huì)客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對(duì)隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起 0居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。在下層，樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)面積。錯(cuò)層一般是公共開放空間位于一個(gè)標(biāo)高的平面上，如客廳、餐廳、廚房等；私密性較強(qiáng)的房間處于同一個(gè)平面，如臥室、書房等，兩個(gè)部分之間通過臺(tái)階聯(lián)系。 ? 顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒 200㎡ 以上，而且其單價(jià)通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價(jià)非同小可，不是一般人所能承受。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯(cuò)層戶型：進(jìn)門的第一層面為公共活動(dòng)區(qū)，南面是大開間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級(jí)樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房?jī)和炕蚩头?，繼續(xù)向里上幾級(jí)樓梯是第三區(qū)即主人活動(dòng)區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。這是兩個(gè)不好的極端。那些非常陰暗潮濕的房子，人住了是很容易生病甚至惹來兇災(zāi)的。因?yàn)橐獡钢且稽c(diǎn)點(diǎn)空間的確很難做出新穎別致的花樣。一般說來，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕人是絕對(duì)主力。香港人通常將70㎡ 做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過 100㎡ 。香港有‘千尺豪宅’的說法， 1000平方尺有多大？ 91平方米而已。 90平方米以下的房型依然可以有良好的表現(xiàn)，關(guān)鍵在于要節(jié)省房間內(nèi)不必要的交通空間 ? 一套得房率 90%的 90平米住宅，從居住的舒適度考慮，客廳面積須保持在 30平方米左右，衛(wèi)生間和廚房的面積之和也須在 15平米以上，依次計(jì)算，主臥則只能分別設(shè)計(jì)為 20平方米和 15平方米的戶型。同時(shí)也可取得通風(fēng)采光與高得房率之間的平衡。 ? 戶型大而合理、完美的室內(nèi)空間，可讓 人住得舒適，而戶型“大而合理”是基本前提因素，緊湊、狹小的戶型是很難實(shí)現(xiàn)“舒適”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。而在信步閑庭， 70平方米設(shè)計(jì)為兩房?jī)蓮d， 100平方米的緊湊型小三房， 120平方米的舒適享受型三房及 145平方米的四房單位，凈層高 3米，開間 4米以上，不僅好用，而且舒適自然，完全是一種告別住房饑渴后，對(duì)生活質(zhì)量及生活素質(zhì)高要求的體現(xiàn)?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿?