【正文】 戶型的核心競(jìng)爭(zhēng)因素研究 產(chǎn)品研究部 目錄 一． 政策文化 二． 市場(chǎng)需求 三． 上市產(chǎn)品 ——戶型技術(shù) 四． 上市產(chǎn)品 ——物業(yè)類型 一、政策文化 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2. 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整 4. 文化思潮、理念 5. 技術(shù)、材料等革新 6. 戶型發(fā)展 7. 小結(jié) 二、市場(chǎng)需求 作為一種在市場(chǎng)上待價(jià)而沽的商品，戶型好壞是由消費(fèi)者決定的。世界上沒(méi)有最完美的戶型，只有適合于某類特殊消費(fèi)人群的完美戶型。設(shè)計(jì)者只能從一部分消費(fèi)人群的角度出發(fā)，對(duì)戶型進(jìn)行研究。 1. 人的需求層次 2. 客戶生理狀態(tài) 3. 戶型需求分析 4. 小結(jié) ? 第一層需求，也就是最底層的需求： PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等溫飽問(wèn)題。 ? 原始社會(huì)，不用那么遠(yuǎn)，就現(xiàn)在的 21世紀(jì)的社會(huì)主義初級(jí)階段的社會(huì)，有多少人每天還在為自己的吃飯穿衣發(fā)愁？在他們眼里，每天能有一點(diǎn)飽飯，能在寒冷的冬季不被凍死，就是最大的愿望了。你要問(wèn)他們最想要的是什么，他們肯定會(huì)說(shuō)：飽飯暖衣。無(wú)奈啊，社會(huì)越發(fā)展，社會(huì)越發(fā)達(dá)，貧富差距就越大。這也驗(yàn)證了愛因斯坦的相對(duì)論。社會(huì)的總價(jià)值是不變的，有人富裕了，必然就有人貧窮。就像天平，平衡的兩端不管你把哪端得砝碼加到另一端，天平就會(huì)傾斜。 ? 第二層需求， SAFETY安全感需求，正常生活問(wèn)題。 ? 人在江湖哪能不挨刀？同樣，人在社會(huì)哪能不倒霉？衣食住行都沒(méi)有問(wèn)題了，那就得考慮考慮安全問(wèn)題了，得讓這樣的生活保持下去，不能讓別人來(lái)干擾，也不能讓這種生活被別人拿走。 ? 于是，槍支、彈藥誕生了。部隊(duì)、法庭、警察誕生了。 ? 第三層需求， LOVE，歸屬感需求。 ? 衣食住行不許擔(dān)心，人身安全、各種環(huán)境都很安全。自然就會(huì)想到要和別人交往，親情自然不用說(shuō)了，友情、愛情慢慢的就會(huì)隨之而來(lái)。都說(shuō)朋友多了好辦事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入長(zhǎng)江黃河的潮水，滔滔不絕，連綿不絕 ~~~~但是，這些總不能 24小時(shí)陪在我們身邊，晚上寂寞難耐阿 ~，于是，我們就要追求愛情了。 ? 嗯，家庭對(duì)于人來(lái)說(shuō)，是社會(huì)大海洋的避風(fēng)港。家庭的溫暖就像是你饑餓時(shí)的羊角面包。又香又甜。 ? 第四層需求， ESTEEM尊重。中國(guó)有個(gè)成語(yǔ)叫做“成家立業(yè)”。有了歸屬感以后，自然就應(yīng)該在“立業(yè)”上下功夫。 ? 第五層需求， SELFACTUALIZED自我實(shí)現(xiàn)。不管事業(yè)有成有不成，四層需求是滿足了。最后一層需求，也就是金字塔的頂峰了。什么是自我實(shí)現(xiàn)？社會(huì)地位，絕對(duì)是社會(huì)地位。議員、人大代表、國(guó)務(wù)委員、總理、總統(tǒng)。社會(huì)就是這樣，當(dāng)你不再為衣食住行、不再為情感、不再為金錢、不再為女人、不再為名利擔(dān)心的時(shí)候。你就會(huì)去想著統(tǒng)治別人。讓所有人都聽你的，按照你的想法去做。這就是自我實(shí)現(xiàn)。 客戶生理狀態(tài) ? 家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu) ? 家庭行為模式 ? 客戶的消費(fèi)心理及特征 家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu) ? 家庭的規(guī)模則決定了在設(shè)計(jì)戶型時(shí)面積的大小，多大的面積才能滿足到相應(yīng)規(guī)模家庭的居住。而家庭結(jié)構(gòu)方面就又決定了戶型設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)。戶型功能上的區(qū)分，如父母房、兒童房、書房、健身房或工人房置業(yè)者在購(gòu)買住房時(shí)就可以根據(jù)個(gè)人家庭的需求來(lái)選擇房間的數(shù)量。 家庭行為模式 ? 每個(gè)人的生活是由不同的模式而規(guī)劃的。比如：學(xué)者有學(xué)者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在時(shí)尚尖端的人有個(gè)性的生活模式、走過(guò)二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征的人有著傳統(tǒng)正派的生活模式。所以在戶型的設(shè)計(jì)上就會(huì)依靠不同的家庭模式來(lái)尋找戶型的設(shè)計(jì)點(diǎn)來(lái)滿不同家庭的需要。 客戶的消費(fèi)心理及特征 ? 在不同的時(shí)期，每位置業(yè)者所選擇購(gòu)房的原因也有所不同。他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的： 一是生理需求 : 如南方人重視通風(fēng)，北方人重視朝向； 二是安全需求 : 如在選擇的同時(shí)會(huì)考慮到住宅樓宇是否安全，質(zhì)量是否過(guò)關(guān)等等。 三是交往需求 : 北京人喜歡呼朋喚友來(lái)家做客，上海人則不喜歡閑暇之時(shí)被人打擾； 四是審美需求 : 美的意思是指合理的戶型結(jié)構(gòu)才能把家按照個(gè)人的喜好裝飾的滿意。 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) ? 選擇一種戶型，選擇一個(gè)生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會(huì)帶來(lái)對(duì)戶型的不同理解，而戶型則不管人們過(guò)去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。 ? 戶型是依托于空間存在的。不論設(shè)計(jì)師要滿足多少設(shè)計(jì)原則、消費(fèi)者提出多少限制因素，最終都是通過(guò)空間進(jìn)行體現(xiàn)和表達(dá)的。因此，可以理解為：將空間進(jìn)行合理分區(qū)、組織好各個(gè)空間的交通流線，使之符合設(shè)計(jì)的五個(gè)原則，即是一個(gè)好戶型。戶型設(shè)計(jì)除了遵守建筑設(shè)計(jì)三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計(jì)原則，即：實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性。 ? 因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來(lái)生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。 ? 具體來(lái)說(shuō)，戶型設(shè)計(jì)的是否合理，是否符合購(gòu)房者的生活習(xí)慣，是否符合環(huán)境要求，是否具備超前意識(shí)，符合未來(lái)的發(fā)展方向已成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的重要設(shè)計(jì)要求。 三、上市產(chǎn)品 ——戶型技術(shù) 1. 居住小環(huán)境 2. 面積戶型比 3. 公共部分 4. 功能 5. 動(dòng)線 6. 布局 7. 空間 8. 尺度 9. 小結(jié) 居住小環(huán)境 我國(guó)的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來(lái)的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡(jiǎn)陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時(shí)小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)單。 80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過(guò)規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級(jí)。在戶型設(shè)計(jì)上有所改進(jìn)，對(duì)家電的使用納入了設(shè)計(jì)的考慮中。 90年代居住區(qū)的規(guī)模進(jìn)一步變大，同時(shí)在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨(dú)的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時(shí)有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方空調(diào)進(jìn)入了家庭。 房地產(chǎn) 行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會(huì)。 功能 功能配置 功能空間 功能配置 ?客廳、餐廳、衛(wèi)生間各 1，臥室 陽(yáng)臺(tái) 1～2個(gè)，少量設(shè)置玄關(guān)。 功能空間 A. 玄關(guān) B. 客廳 C. 餐廳 D. 廚房 E. 衛(wèi)生間 F. 主臥 G. 次臥 H. 陽(yáng)臺(tái) A、玄關(guān) ? 玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時(shí)間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。 ? 很多人將玄關(guān)理解為一個(gè)純過(guò)渡空間，可以增強(qiáng)住宅的私密性，其實(shí)它的實(shí)用性更強(qiáng)。 ? 玄關(guān)為使用者出入家門時(shí)換鞋、更衣、臨時(shí)擱物提供了方便，又可避免開門見廳的尷尬。同時(shí)，有效利用裝修手段，如壓低吊頂、鋪地材質(zhì)的限定、燈光的變化等，達(dá)到先收后放、欲揚(yáng)先抑的戲劇效果，豐富空間變化。為滿足玄關(guān)的使用要求，必須有一凈寬不小于 1米的面用來(lái)放置柜子，凈深不小于 ，同時(shí)不能破壞廳的完整性。 B、客廳 ? 客廳是進(jìn)入一個(gè)家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂(lè)時(shí)最主要的活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客的最重要場(chǎng)所。 ? 在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。 ? 視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在 —5米之間，過(guò)大或過(guò)窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不宜超過(guò) ，否則也將在因過(guò)于狹長(zhǎng)影響使用。 ? 好的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量保證廳的完整性，不要朝向廳開過(guò)多的門，尤其是衛(wèi)生間的門；起居廳要保證至少 ，用來(lái)放置電視、柜子和其他裝飾物；一般客廳進(jìn)深不宜小于 ，面寬應(yīng)控制在 ～ ，過(guò)小難以放置合適的沙發(fā)，過(guò)大影響電視的觀看距離，若不循常規(guī)裝修，如 SOHO，可另行布置。 ? 隨著消費(fèi)市場(chǎng)的不斷細(xì)分和客戶年輕化的特征，起居廳交友和娛樂(lè)的功能被弱化，部分功能被轉(zhuǎn)移到臥室中去，因此廳的面積有減小的趨勢(shì)。 ? 起居室 (客廳 )：兩個(gè)基本原則是，其一，起居室的獨(dú)立性；其二，起居室的空間效率。 ? 現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過(guò)去“過(guò)廳”的角色；有的戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對(duì)增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會(huì)影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會(huì)影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。 ? 客廳最好朝南?？蛷d的使用率往往高于臥室，能在一個(gè)南向的、陽(yáng)光充足的客廳中娛樂(lè)休息，實(shí)在是居住質(zhì)量的重要體現(xiàn)；正因?yàn)榭蛷d采光十分重要，邊套往往比中間套更受歡迎，盡管西邊套日照強(qiáng)烈，但人們寧愿接受其這一缺點(diǎn)，也不愿選擇中間套，正是說(shuō)明客廳采光的重要性。 ? 起居廳 ? 宜： ? 1．寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7； ? 2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間； ? 3．廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于 3． 3米，深寬比不宜大于 2； ? 4．若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 ? 忌： ? 1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間； ? 2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； ? 3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面； ? 4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。 ? 關(guān)于客廳，我們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費(fèi)者個(gè)性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路？ 對(duì)于時(shí)尚、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘束、喜歡離群 SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模子里出來(lái)的方盒子，有起伏變化、有錯(cuò)落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分 IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計(jì)階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。 客廳能開 PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒(méi)有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 ③ 餐廳 ? 餐廳是居家生活的重要組成部分，它的采光和觀景要求是比較重要的因素，大餐廳的概念被廣泛接受。餐廳與廚房應(yīng)當(dāng)聯(lián)系方便，最好能隔而不斷；與起居廳分開設(shè)置最好，當(dāng)然可以進(jìn)行裝修劃分，不用硬性隔斷，如起居在南，餐廳在北，既可起到擴(kuò)大空間的作用又可南北通透，通風(fēng)采光均有利；如能單獨(dú)設(shè)置早餐廳，可與觀景陽(yáng)臺(tái)結(jié)合。 ? 餐廳 ? 宜：和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔；如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 2． 4米。 ? 忌： ? 1．餐廳面積過(guò)大或過(guò)??； ? 2．正對(duì)衛(wèi)生間； ? 3．遠(yuǎn)離廚房。 ④ 廚房 ? 廚房是重要的輔助空間，收納、準(zhǔn)備料理或是烹飪佳肴，隨著消費(fèi)群體對(duì)生活質(zhì)量要求的進(jìn)一步提升和家電器具的日益普及，廚房面積有增大的趨勢(shì)。 ? 首先，廚房的位置應(yīng)接近入口，避免流線穿廳和油煙、噪音對(duì)臥室的影響； ? 廚房宜有直接通風(fēng)采光，凈面積最小應(yīng)達(dá)到 5平方米，操作臺(tái)凈寬 米，且滿足至少一長(zhǎng)面度大于等于 2米；操作臺(tái)布置依次為“一”字型、“ L”型、“ U”型，“ U”型最為好用；廚房與餐廳相鄰的一面以隔斷墻為宜，這樣可增大裝修靈活性，如將餐廚隔斷設(shè)為玻璃推拉門，一方面方便主婦與家人的溝通，另方面可在平時(shí)打開，使空間看起來(lái)更大；廚房最好帶有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)放置雜物，在北方尤其重要，冬天的陽(yáng)臺(tái)差不多是第二臺(tái)冰箱；若面積夠大，可考慮設(shè)置西廚。 ? 廚房大家是大家講得最多的，我看了很多平面，北京也有不少，廚房做了半天，按多層來(lái)說(shuō)，南面的寬度和北面的寬度不一樣，往哪兒擠呢，往廚房擠，結(jié)果把廚房擠得剩多少呢，開間做到