【正文】 積： 250350平方米 定 位：城市豪宅 優(yōu) 勢：品牌開發(fā)商、物業(yè)好、在沈陽有良好的口碑。對長青灣仍有一定影響，但由于區(qū)域較遠，所以競爭不算直接。但剩余產(chǎn)品多數(shù)位臵較差。面積 130150平方米，預(yù)計價格會在 6500元左右。但根據(jù)目前成交客戶分析發(fā)現(xiàn)，該項目本期產(chǎn)品二次改善類客戶居多。 項目名稱 開盤時間 產(chǎn)品 形式 08年供應(yīng)套數(shù) 08年 消化套數(shù) 面積 （ m2） 銷售 均價 元 / m2 主力 總價 09年供 應(yīng)情況 金域藍灣 08\10\11 高層 220 125 149－ 172 5500 8295萬 /套 521套 小高層 88 42 176－ 189 6600 116－ 125萬 /套 46套 萬科城峰匯 08\8\24 高層 271 182 153－ 256 8600 130220萬 /套 89套 +132套 河畔公館 預(yù)計 09\910 高層 未售 246－ 347 108套 浦江苑 08\7 高層 460 178 76160 9300 70148萬 /套 282 東方威尼斯 預(yù)計 09\910 高層 未售 160300 未定 未定 預(yù)計 150套 新世界花園 預(yù)計 09\89 高層 未售 80480 未定 未定 2650套 世茂五里河 08\9\8 高層 640 297 90250 8800 100200萬 /套 新增 600+庫存 343 合計 1680 870 5085套左右 高層競品 1. 項目均于 08年 8月后上市，甚至 10月后上市，銷售時間短，且錯過傳統(tǒng)銷售旺季，銷售情況均不甚理想，很多項目推遲入市時間。 ? 整體銷售情況 2022年全國商品房銷售面積 ，同比下降 %，出現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。 ? 整體供應(yīng)情況 2022年全年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計房地產(chǎn)投資 1000億元，同比去年增長 %。從年初到年末，政府出臺了一系列的政策。沈陽市經(jīng)濟增長放慢跡象也開始有所顯現(xiàn)，預(yù)計 2022年全市 GDP增長 %，較上年同期回落 ，但仍保持在高位運行，高于全省、全國平均水平。 ? 后期的來電來訪量中通過朋友介紹的客戶認(rèn)知較多，可見在已成熟的客戶群體中做這種互動型的活動可體現(xiàn)出老帶新的效果。 別墅成交情況 樓號 層數(shù) 東側(cè) 西側(cè) H1 F15 H2 F11 H5 F8（ 2）、 F11 1 2 H6 F F F11（ 2）、 F12 3 2 高層成交情況 高層產(chǎn)品 H H2僅各售出一套，在 2022的銷售中壓力較大。 長青灣營銷推廣計劃 沈陽思源 PART1 2022營銷工作盤點 PART2 市場及客戶情況分析 PART3 2022年項目營銷策略 PART4 2022年營銷推廣計劃 CONTENTS 目錄 PART1 2022營銷工作盤點 PART2 市場及客戶情況分析 PART3 2022年項目營銷策略 PART4 2022年營銷推廣計劃 CONTENTS 目錄 08年營銷情況總結(jié) 截止至 12月 31日： 簽約總套數(shù) :21套 簽約總金額 :5238萬元 ? 6月 10日，開始正式接待電話咨詢 ? 6月 24日，進入萬豪接待中心，開始接待客戶 ? 10月 12日，項目現(xiàn)場銷售中心及樣板區(qū)正式對外開放 ? 10月 29日，項目認(rèn)籌，當(dāng)日認(rèn)籌 25組，開盤前共認(rèn)籌 29組 ? 11月 7日，具體價格正式對客戶釋放 ? 11月 9日，項目解籌開盤 2022主要工作事件節(jié)點 項目自 2022年 6月 10日以來的整體客戶積累情況（截止至 2022年 12月 31日） 月份 來電情況 來訪情況 有效 無效 有效 無效 6月 18 24 11 36 7月 175 181 83 39 8月 137 88 97 2 9月 190 174 115 8 10月 231 265 418 192 11月 39 95 183 224 12月 16 26 103 60 累計 806 853 1010 561 客戶積累情況 截止至 12月 31日，共累計成交 21組房源，簽約總金額 5238萬元，別墅簽約均價為 9907元 /㎡ ，高層簽約均價為 7066元 /㎡ ，簽約面積共計 5909平。 簽約情況 套數(shù) 面積（㎡） 簽約金額（元） 簽約均價（元 /㎡ ) 業(yè)態(tài) 別墅 11 36,601,109 高層 10 15,779,699 簽約累計 21 52,380,808 銷售情況說明 T1 T2 T3 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T4 T5 T6 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T7 T8 T9 3 2 1 4 3 2 1 5 4 3 2 1 T10 T11 T12 3 2 1 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 T13 T14 T15 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T16 T17 T18 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 在別墅的銷售中，售出房源以靠近內(nèi)湖的景觀房為主要集中區(qū)域，同時 睞，與其所占據(jù)的園區(qū)位臵有一定的關(guān)系?？蛻籼暨x房源時比較集中的樓層為 F10~F11。 推廣形式 ? 媒體方面來看， 《 沈陽日報 》 由于是主流媒體，而且投入最多，所以成為來電最主要的媒體， 《 華商晨報 》 投放過媒體樓書，當(dāng)時帶來的來電量也比較大， 《 遼沈晚報 》 效果平平 ? 08年的賣點主打濱河 濱湖 濱天下表現(xiàn)出了長青灣的恢弘氣勢，但是沒能表達出本案的精神氣質(zhì)與生活圈層的高端品質(zhì)， 09年建議在賣點與 slogan上重做斟酌 ? 短信和朋友介紹成為了除報紙外，最主要的來電渠道，在已有的客戶群體中應(yīng)發(fā)動老客戶帶動新客戶 來電 認(rèn)知途徑 戶外媒體 機場直投 直郵 廣播 國際花園介紹 華商晨報 沈陽日報 遼沈晚報 沈陽晚報 電梯廣告 撫順日報 網(wǎng)絡(luò) 朋友介紹 短信 路過 其它 6月 3 12 3 3 21 7月 6 1 92 39 17 7 11 1 1 13 188 8月 26 11 12 2 16 1 8 5 10 17 26 3 7 144 9月 18 8 5 4 12 48 24 8 1 13 27 16 6 3 193 10月 10 6 2 2 6 110 10 10 6 32 27 10 4 235 11月 1 2 14 0 2 18 2 39 12月 1 4 1 2 6 1 1 16 累計 62 25 15 10 10 106 231 34 15 47 6 40 111 71 22 31 836 比例% 100 來電認(rèn)知途徑分析 ? 報紙方面， 《 沈陽日報 》 依然是很主要的來訪客戶認(rèn)知途徑 ? 但朋友介紹的比例和路過的比例更高，說明項目的線上傳播到一定階段后，線下的傳播作用更為明顯 來訪 認(rèn)知途徑 戶外 媒體 機場 直投 直 郵 國際 花園 介紹 濱河 介紹 華 商 晨 報 沈 陽 日 報 遼 沈 晚 報 撫 順 日 報 朋 友 介 紹 短信 路過 電訪 網(wǎng)絡(luò) 其它 6月 0 1 3 7 11 7月 1 14 7 14 25 22 83 8月 5 1 2 5 1 1 29 2 44 7 97 9月 2 2 1 4 1 20 53 32 115 10月 15 2 8 4 91 3 83 4 73 26 7 10 326 11月 0 1 3 2 24 72 28 8 1 139 12月 2 4 1 10 1 39 5 12 1 2 4 81 累計 25 4 4 16 3 23 138 5 1 260 11 235 74 10 43 852 比例 % 100 來訪認(rèn)知途徑分析 活動情況 時間 活動內(nèi)容 來客 數(shù)量 (約 ) 6月 21日 寶馬會員龍山高爾夫比賽 120人 6月 28/9日 奢華故事會 34組 7月 11日 長青灣杯龍山高爾夫開場賽 160人 8月 30日 黑白盛裝晚宴 70人 8月 16日 豪宅巔峰之旅外埠巡展 200人 9月 28 優(yōu)客豪宅爵士風(fēng)尚匯 70人 10月 18日 長青灣戶外冷餐燒烤會 50人 10月 27日 奢侈品展招待酒會 100人 11月 15日 金地長青灣紅酒品鑒會 40人 11月 30日 金錢豹 VIP客戶聯(lián)誼 60人 12月 2日 業(yè)主賀太太生日 PARTY晚會 50人 12月 21日 Casino客戶體驗活動 80人 12月 27日 業(yè)主曹艷華生日 PARTY晚會 70人 合計 13次活動 1104人 ? 維系之前的意向客戶，促進客戶成交 ? 在項目初期面世的情況下擴大了項目的知名度提升項目的品質(zhì)感 ? 08年的活動受到場地的限制， 09年的活動希望有更好的系統(tǒng)性與針對性，像黑白晚宴，Casino等新穎的活動形式得到了客戶的認(rèn)可，通過這類活動使客戶感到了本案高端的品質(zhì) ? 平均每場活動來客 均在 60人以上，在整個 12月份的來電來訪情況中來看以朋友間相互介紹認(rèn)知本案的較多，說明這種活動已起到一定的口碑相傳效果。預(yù)期 2022年全市 GDP增長 14%，保持高位運行現(xiàn)狀，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買改善型自住房、支持房地產(chǎn)信貸等刺激消費的政策，以保持經(jīng)濟的發(fā)展。商品房新增供應(yīng)面積為 ，同比去年下降 %，其中新增商品住宅供應(yīng)面積 ，同比去年下降 7%。其中，商品住宅銷售面積下降 %；商品房銷售額 19261億元，同比下降 %。 2. 已推出的部分產(chǎn)品的銷售情況一般，約 50%左右，其中萬科受其品牌力、老客戶容量大及產(chǎn)品高性價比諸多優(yōu)勢促進，依然完成推盤量約 60%的銷售業(yè)績； 3. 沈陽房地產(chǎn)市場下半年持續(xù)走低，進入 9月后觀望情緒更加嚴(yán)重，加之經(jīng)濟危機全面爆發(fā)，對項目目標(biāo)客群影響嚴(yán)重，導(dǎo)致河畔公館及東方威尼斯蓄客不足放棄開盤計劃?？腿航M成基本為中高端舒適型需求客群。 紅色范圍 08年銷售 藍色范圍 09年加推 A級競品：萬科城 〃 峰匯 萬科城項目于 06年 7月上市至 08年底銷售已有 28萬平方米左右，在市場上具有良好的口碑。黃色為明年加推產(chǎn)品面積在 140平方米左右。 位 臵 和平區(qū)長白西路 58號 規(guī) 模 占地 35萬 ,建面 100萬 容 積 率 產(chǎn)品形式 高層 26層、 33層 面 積 高層 153256平方米 定 位 城市高端物業(yè) 08年 銷售況 高層： 182套 08年銷售 09年加推 09年加推 A級競品： 銀河灣（東方威尼斯） 位 臵：渾河北岸五里河公園內(nèi) 產(chǎn)品形式： 18棟高層 面 積： 160300平方米 定 位：城市高端產(chǎn)品 優(yōu) 勢：區(qū)域位臵屬于城市中心鬧中取靜，在公園內(nèi)有很好的景觀資源。 屬于渾南核心區(qū)域，產(chǎn)品可觀賞渾河景觀 . 劣 勢：產(chǎn)品定位過高，園區(qū)規(guī)模小，缺乏豪宅配套，無法提供客戶需要的生活品質(zhì)。本期產(chǎn)品總體量 70萬平方米，目前開發(fā)商自定銷售周期在 3年左右。 B級競品：浦江苑－盛景灣 浦江苑：該項目前期產(chǎn)品于 07年年初消化完畢 。受到成本制約，預(yù)計該盤價格方面 09年不會有明顯變化。受大市及自 身品牌升級雙重壓力， 09年價格方面仍然會小幅緩升的態(tài)勢，但新世界花園和中海龍灣采取低價入市，集中出貨，搶占市場的可能性極大。 3. 受宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)品預(yù)期均價上漲等