【正文】 1758 2111 2510增幅（按可比價計算） 1 1 . 1 0 % 1 3 . 4 0 % 1 5 . 6 0 % 1 5 . 4 0 % 1 5 . 7 0 % 1 6 . 2 0 % 1 3 . 3 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來源：南通市統(tǒng)計局 0 2 0 8 年南通市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增幅走勢050001000015000202300%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入（元） 增幅（按可比價計算）人均可支配收入（元） 8640 9598 10937 12384 14058 16451 18903增幅（按可比價計算） 8 . 6 0 % 1 1 . 1 0 % 1 4 . 0 0 % 1 3 . 2 0 % 1 3 . 5 0 % 1 7 . 0 0 % 1 4 . 9 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年城市屬性 —— 經濟 /人均收入 /持續(xù)增長 作為人口大市的南通，擁有大量的勞動力資源，在某種程度上，為世界工廠轉移的奠定了基礎 城市屬性 —— 三線城市 /城市發(fā)展力強 /消費群基數(shù)龐大 依托上海，輻射蘇北 長三角物流中心； 四大支撐產業(yè)港口、紡織、建筑、小機電 蘇通大橋開通，私營業(yè)主進出頻繁、高檔消費群體日趨龐大 人口基數(shù)龐大 蘇州工業(yè)園區(qū)外遷，南通選址 30平方公里，國際制造業(yè)進入南通 南通目前消費現(xiàn)狀，不能滿足高端客群需求，消費存在外溢 上海后花園，蘇中門戶 產業(yè)支撐強，高端客群基數(shù)龐大 城市發(fā)展、產業(yè)導入、但市場現(xiàn)狀與客戶需求不匹配 目標客戶 南通高端客戶分為 4大類 群體 經濟實力 背景特征 接受度和原因城區(qū)富豪階層 非常高? 大型私企老板及高管? 年齡多在 35 50 歲? 家庭年收入在 200 萬以上? 已擁有一套或多套市區(qū)住房? 擁有私家車? 已在購買類別墅、聯(lián)排、或頂躍產品接受度較低再次置業(yè)： 300 平米以上別墅? 對居住環(huán)境的敏感度及要求較高，看重山水資源，? 青睞低密度產品，城區(qū)富裕階層 高? 中型私營業(yè)主、個體工商戶、高級教師、事業(yè)單位官員及高級公務員? 年齡多在 35 50 歲? 家庭年收入在 50 － 200 萬之間? 已擁有一套或多套市區(qū)住房? 擁有至少一輛私家車或單位配車? 居住在市中心? 支付能力強接受度高再次置業(yè)： 150 － 200 平米? 對居住環(huán)境的敏感度及要求較高，對周邊配套較為關注，? 青睞市中心高端產品，如：舒適型產品其它縣市富裕階層 高? 中型私企老板、高管 、高級公務原等? 年齡多在 35 50 歲? 擁有至少一輛或者單位配車? 已在其它縣市購買了一套或多套住房? 支付能力強接受度較高再次置業(yè)： 150 － 180 平米? 為子女的教育及工作置業(yè)，以及對南通城市發(fā)展看好? 青睞于市區(qū)高端產品，如：舒適型產品城區(qū)中產階層 較高? 教師、普通公務員、小型私營業(yè)主等? 目前居住在郊區(qū)? 沒有購房經驗或已購買了郊區(qū)普通物業(yè)（高層 /小高層 / 多層）? 支付能力一般? 無私家車接受度較低再次置業(yè)： 80 － 130 平米? 價格敏感度高? 根據(jù)自身收入來定論，一般是標準型產品居多職業(yè)特征 —— 私營業(yè)主居多，其次企事業(yè)高層管理、金融行業(yè)的中高層管理者、公務員、醫(yī)生等； 私營業(yè)主主要以紡織業(yè)、建筑業(yè)、船舶制造業(yè)為主； 公務員，普遍認為市中心生活氛圍較為濃厚； 家庭人口結構 —— 高端客群家庭生活人口偏多 高端客群年齡層次偏高，其父母年齡偏高、子女長大成人； 高端客群經濟實力強，家庭因經濟矛盾少，更加和睦，更加注重親情，喜歡家庭群聚居住，導致家庭人口偏多，部分客群不愿意跟自己子女住在一起，但希望雙方居住的距離較低，能夠互相照應； 高端客群中，年齡層次較低者，子女超生現(xiàn)象較明顯，也導致家庭人口偏多 目標客戶 職業(yè)特征以及家庭情況 客戶訪談和消費者問卷調研 ?時間： 2月 24日 2月 27日、 3月 6日 3月 7日 ?客戶訪談問卷數(shù)量： 45份（各競爭樓盤售樓處攔截訪談） ?消費者調研有效問卷： 100份（政府機關、銀行內部調研、私營業(yè)主訪談，南大街、青年西路等地街頭攔截） ?主要了解客戶購房選擇區(qū)域、購房關注點、價格接受度、居住空間需求，以及對精裝修的看法 年齡 年齡集中在 30 － 45 歲當前生活區(qū)域 多集中在市中心經濟實力 家庭年收入在 30 萬以上成長經歷 60 年代生人或 70 年代生人，進入社會就趕上了中國經濟起飛階段置業(yè)經歷 擁有一次或多次置業(yè)經驗教育經歷 教育經歷參差不齊家庭結構 家庭結構為兩代三口之家及三代五口之家居多出行方式 家中 1 － 2 輛車，有家庭型也有商務型購買行為特征 完全以自住需求為購買目的，決策標準主要是能否解決其目前的居住困擾年齡 年齡集中在 30 － 45 歲，意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)處于上升期，也意味著孩子不大當前生活區(qū)域 多集中在市中心，強調一種輕松便利的都市生活方式經濟實力 經過多年奮斗，收入剛開始穩(wěn)定，對居住品質要求更高成長經歷如果是白手起家，錢財來之不易，則較為謹慎地根據(jù)自身居住需要購買住房如是第二代財富使用者，消費較前者更沖動忙碌的職業(yè)生涯，導致其渴望充分安逸的生活居所置業(yè)經歷 擁有一次或多次置業(yè)經歷，對目前住房存有一定不滿意，渴望擁有更好居住環(huán)境教育經歷 教育經歷雖然參差不齊，但對于都市生活是認可的，提高生活質量的向往家庭結構 家庭結構為兩代三口及三代五口之家，客群仍較為傳統(tǒng)，比較注重家庭出行方式 家中 1 － 2 輛車，有家庭型也有商務型，對車位有一定關注購買行為特征 反復比對其自身的居住現(xiàn)狀來做購買決策，很關注體驗細節(jié)目標客戶 物理和心理社會屬性 南通高端客戶物理屬性 南通高端客戶心理和社會屬性 目標客戶 購買市中心中高端物業(yè)誘因： 主城區(qū)配套成熟 工作繁忙，交通方便 主城區(qū)社交需求容易滿足 自住型，以改善居住條件為主 購房動機： 46%17%15%22%居民理想購房區(qū)域市中心 城南 開發(fā)區(qū) 新城區(qū)051015202530選擇市中心購房客戶關注因素67%28%3% 2%主要購房目的自住 自住兼投資 純投資 其他49%46%5%置業(yè)次數(shù)首次置業(yè) 二次置業(yè) 二次置業(yè)以上目標客戶 客群需求偏好 戶型面積偏好以 150175平方米，三房、四房為主 目前客群對精裝修接受度不高 對精裝修的品質很關注 5% 9%21%32%23%10%主城區(qū)置業(yè)面積考慮100 平米以下 100 － 125 125 － 150 150 － 175 175 － 200 200 以上21%41%28%10%主城區(qū)置業(yè)房型選擇2 房 2 廳 3 房 2 廳 4 房 2 廳 5 房 2 廳43%57%精裝修接受程度考慮 不考慮20%34%8%16%22%接受精裝修客戶對于精裝修的關注點風格 品質 品牌 合理性 日后維修便利性目標客戶 鎖定城區(qū)富裕階層和其他縣市富裕階層 群體 經濟實力 背景特征 接受度和原因城區(qū)富豪階層 非常高? 大型私企老板及高管? 年齡多在 35 50 歲? 家庭年收入在 200 萬以上? 已擁有一套或多套市區(qū)住房? 擁有私家車? 已在購買類別墅、聯(lián)排、或頂躍產品接受度較低再次置業(yè)： 300 平米以上別墅? 對居住環(huán)境的敏感度及要求較高，看重山水資源，? 青睞低密度產品，城區(qū)富裕階層 高? 中型私營業(yè)主、個體工商戶、高級教師、事業(yè)單位官員及高級公務員? 年齡多在 35 50 歲? 家庭年收入在 50 － 200 萬之間? 已擁有一套或多套市區(qū)住房? 擁有至少一輛私家車或單位配車? 居住在市中心? 支付能力強接受度高再次置業(yè)： 150 － 200 平米? 對居住環(huán)境的敏感度及要求較高，對周邊配套較為關注，? 青睞市中心高端產品，如：舒適型產品其它縣市富裕階層 高? 中型私企老板、高管 、高級公務原等? 年齡多在 35 50 歲? 擁有至少一輛或者單位配車? 已在其它縣市購買了一套或多套住房? 支付能力強接受度較高再次置業(yè)： 150 － 180 平米? 為子女的教育及工作置業(yè)，以及對南通城市發(fā)展看好? 青睞于市區(qū)高端產品，如：舒適型產品城區(qū)中產階層 較高? 教師、普通公務員、小型私營業(yè)主等? 目前居住在郊區(qū)? 沒有購房經驗或已購買了郊區(qū)普通物業(yè)（高層 /小高層 / 多層）? 支付能力一般? 無私家車接受度較低再次置業(yè)： 80 － 130 平米? 價格敏感度高? 根據(jù)自身收入來定論，一般是標準型產品居多目標客戶屬性描述 城市富裕階層 —— 中小私營業(yè)主、高級公務員、官員 奮進 低調 自我優(yōu)越 沉穩(wěn) 尊貴 圈層生活 品味 安享 —— 不愿太曝光，行事較低調，重視個人私密性 —— 比較沉穩(wěn)、注重生活享受 —— 自我優(yōu)越感較強 —— 他們追求的是純粹的居所，同時也是身份與尊貴的徽記 —— 喜歡和圈子里的朋友處于同一水平線上 —— 強烈的資源占有欲 目標客戶屬性描述 其他縣市富裕階層 —— 典型代表：私企老板 張揚 高調 極其優(yōu)越 顯擺 尊貴 圈層生活 品味 豪氣 —— 享受榮耀、享受光環(huán)，做事張揚 —— 追求滿足感、追求貴氣、豪氣、追求張揚而帶來的精神愉悅 —— 追求標簽和名片，表彰身份與尊貴的徽記 —— 在朋友圈子里非常重視面子，信息也主要由朋友圈轉播 —— 強烈的資源占有欲 對于富豪階層，豪宅已不僅僅是居住的房子，更是一種身份感的體現(xiàn) 共性 高端客戶需求特征的趨同性顯著 ? 對于身份標簽的關注 ?對于圈層的關注 ?對于資源占有性的關注 ?對于奢華、豪華的定義 ?對于物業(yè)價值的定義 ?對于獨占性的關注 ?對于個人優(yōu)越感的追求 …… 目標客戶需求關注點 關注特征 區(qū)域的純粹性與發(fā)展，各類配套，社區(qū)的安全 內外景觀