【正文】 局領回《產(chǎn)權證》 客戶經(jīng)理 通知客戶領證 按揭銀行或其委托律師事務所 去房管局領回 按揭客戶《產(chǎn)權證》 行政主任 向銀行借按揭客戶《商品房預售合同》 客戶 交《商品房預售合同》換收條、發(fā)票客戶聯(lián) 房地產(chǎn)登記所抵押科 辦理產(chǎn)權登記及收取登記費 銀行或其委托律師事務所 準備按揭資料 行政助理 做登記卷宗送房地產(chǎn)登記所 客戶 憑身份證、收條領 取《產(chǎn)權證》 行政主任 收集業(yè)主資料 行政助理 整理業(yè)主資料、做好交易卷宗送房管局 房地產(chǎn)交易所 辦理產(chǎn)權交易 行政主任 請款（契稅、交易費） 行政助理 去房管局取回《產(chǎn)權交易監(jiān)證證明書》 按揭客戶 辦理產(chǎn)權 非按揭客戶辦理 產(chǎn)權 （二） 辦理產(chǎn)權的規(guī)范管理特規(guī)定如下： 樓盤 完成土建和消防驗收 后， 浩林公司 申請門牌號，行政部檔案室收到獲準的申請后，將復印件分發(fā)到 營 銷中心 。 （ 9） 工程部整改完畢后，通知物業(yè)公司寄發(fā)《樓宇整改完畢通知書》。 （ 6） 客戶簽收樓宇并辦理領匙手續(xù)。 （ 3） 財務部先收取業(yè)主已到期房款及綜合稅費、業(yè)主入住費用后，開據(jù)入住費用有關票據(jù)。 （ 5） 行政主任根據(jù)合同約定時間提前以掛號郵件形式寄發(fā)交樓信。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 3） 《交樓通知書》及《交樓收費表》經(jīng)浩林公司審批簽字確認。物業(yè)公司制定交樓規(guī)范以作為各部門配合交樓的指引。 9. 客戶經(jīng)理按認購書約定的時間提醒客戶準時簽買賣合同及繳納首期款，對有特殊原因不能按時前來簽署合同的客戶，須提交書面經(jīng)客戶總監(jiān)審核批準，否則，可作為逾期撻定處理。 5. 簽約后的合同，應迅速交房地產(chǎn)交易中心審核 ，并報房地產(chǎn)登記機構登記備案。 2. 事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場客戶總監(jiān)報告，由駐場律師和客戶總監(jiān)共同商議解決的辦法。 簽署好的《商品房買賣合同》共一式三份，已完成簽署手續(xù)的《商品房買賣合同》由行政主任送房管局鑒證，鑒證后，一份留房管局作備案；一份交客戶（采用一次性付款方式）作樓宇權屬依據(jù)或復印一份后交銀行（采用銀行按揭付款方式）作為樓宇抵押貸款的依據(jù)，復印件交客戶；一份交行政主任存查。 客戶交清首期房款和各項稅費后，客戶經(jīng)理負責與客戶簽《商品房買賣合同》及附 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 加協(xié)議。 在客戶決定購買樓宇并交齊首期房款及綜合 稅 費的客戶須與 浩林公司 簽署《商品房 買賣 合同》及附加協(xié)議。 未收齊定金，即臨定，認購書上注明補齊定金時間， 否則過期作廢。 （三） 填寫認購書、有關票據(jù)注意事項： 有關票據(jù)、認購書要統(tǒng)一使用。 1 簽署《認購書》要字跡清晰、端正，不得涂改，作修改的地方須加蓋校對章。 1 財務部收取定金后開有關的票據(jù)，有關的票據(jù)一式五聯(lián)，財務部將客戶聯(lián)有關票據(jù)交客戶，同時提供營銷中心一聯(lián)給客戶經(jīng)理。 交客戶總監(jiān)審核，主要審核是否按填寫指引填寫《認購書》（包括是否如實填寫認購日期、每一欄填寫字跡是否清晰可辨、《認購書》內(nèi)容填寫是否完整等）、復核房款及付款時間是否有誤，經(jīng)確認無誤后在認購書上簽名。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 客戶僅繳交不足規(guī)定的定金金額作為對樓宇認購的臨時定金。 客戶有購買意向時，客戶經(jīng)理去銷控處核對銷控。在客戶決定購買公開發(fā)售樓宇并交齊定金后在營銷中心與客戶簽署《認購書》。 （ 2） 客戶資料表是營銷中心的聚寶盆，應妥善保存。 （ 2） 填寫重點： A、 客戶的聯(lián)絡方式和個人信息數(shù)據(jù)； B、 客戶對樓盤的要求條件； C、 成交或未成交的真正原因。 （四） 來訪客戶資料收集管理流程 客戶經(jīng)理在常規(guī)銷售工作中應對每個接待客戶進行情況登記，在客戶不為難的情況下，要求客戶填定相關的客戶資料表格。 洽談結束后，禮貌地將客人送到營銷中心大門外，并使用“您走好，再見”或“謝謝您光臨，再見”等禮貌用語。開口稱呼不當甚至失禮，會給客人帶來不愉快的影響?？蛻艚?jīng)理在執(zhí)行過程中要始終保持微笑。 在接待客人過程中，所有的工作人員一定要禮貌第一。并請客人坐下 來，隨后進行交談。； 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 2． 制定《金林半島項目百問百答》作為指引半島客戶經(jīng)理作項目介紹的統(tǒng)一教材； 3． 《金林半島項目百問百答》根據(jù)項目工程進度和銷售需要隨時由銷售中心提出并進行修訂； 4． 客戶跟蹤 是指當客戶看樓后，半島客戶經(jīng)理向客戶取得客戶資料并定期進行客戶跟蹤。本規(guī)定適用于金林半島項目銷售管理過程。如果工作流程有變動，本工作規(guī)范將隨時更改。 5． 半島客戶經(jīng)理應當日內(nèi)將收集到的來訪客戶信息上報行政主任，行政主任對客戶資料輸入電腦，并統(tǒng)計、分析?？蛻艚?jīng)理的坐姿要端正?！罢垺?、“謝謝”等禮貌用語不離口，在接聽電話時，要報出樓盤名稱及個人名。大笑、狂笑有失文雅，苦笑、奸笑有失禮貌。 與客人交談時目光要正視對方，神態(tài)要專注，表情要真摯，語言和氣真誠，表達得體。 與客人交談時應注意的事項： 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 多些微笑，從客人的角度考慮問題輕松的商談氣氛是很重要的，尤其是多些微笑，運用幽默的語言，可打破沉默，減低 彼此之間的沖突和磨擦。 客戶資料管理按以下流程進行： 行政主任輸入公司內(nèi)部電腦 客戶填寫客戶資料登記表 行政主作存檔分類管理 半島客戶經(jīng)理填好相關資料 并于當日交到行政處 制定銷假售策略依據(jù) 建立客戶資料庫 客戶經(jīng)理在實際開展工作中應按客戶登記表認真填寫客戶情況，按相應程序開展工作。 （ 3） 據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為： A. 很有希望 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 B. 有希望 C. 一般 D. 希望渺茫等四個級，以便日后有重點地追蹤訪詢。 （ 3） 客戶等級應視具體情況，進行階段性調整。本手續(xù)是銷售過程中的經(jīng)常性手續(xù)，客戶購房通常須經(jīng)此手續(xù)，其辦理流程如下： 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 客戶 交定金 銷控員 注銷該單位 半島客戶經(jīng)理 按填寫規(guī)范填寫認購書 財務部 1 ． 跟蹤收款情況 2 ． 判定是否撻定 營銷中心 1 ． 統(tǒng)計銷售業(yè)績 2 ． 跟蹤銷售情況 半島客戶經(jīng)理 貼心跟蹤客戶依據(jù) 半島客戶總監(jiān) 審核后簽名 半島客戶經(jīng)理 簽名 客戶經(jīng)理 將已簽好的認購書，一份交客戶其余交行政主任 半島客戶經(jīng)理 向客戶推薦單位 半島客戶經(jīng)理 核對銷控 銷控員 核對 客戶 簽名 銷控員 一天內(nèi)分發(fā)各份認購書 客戶 銷控員 核對后簽名 （三）《認購書》的規(guī)范管理特規(guī)定如下： 《認購書》需按公司標準合同審批過程確定內(nèi)容。 如銷控處表示該樓宇已購后，客戶經(jīng)理則重新推介其他單位。由半島客戶經(jīng)理在《認購書》其它約定一欄加蓋：“ 同意在年月日時前交足所欠定金 元。 半島客戶核對客戶身份后簽字。由客戶經(jīng)理將有關票據(jù)聯(lián)同簽好的《認購書》（營銷中心一聯(lián)）送至行政主任，由行政主任負責電腦入庫。 1 財務部以每月月底定期向營銷中心提供一份銷售明細表，財務銷售明細表經(jīng)營銷中心復核、簽字確認后返回財務部作為發(fā)放獎金的依據(jù)，營銷中心應根據(jù)已簽定的《認購書》每月匯總并制定各類銷售報表向公司領導匯報。 客戶經(jīng)理在收取客人定金前，必須先核對銷控，確認該套間未售出方可讓客人定購，并立即通知總銷控。 開出的有關票據(jù)一定要收回才可另開出相應的有關票據(jù)、發(fā)票。其辦理流程如下： 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 行政主任 房管局領回并保管空白買賣合同 客戶 檢查無誤后簽字 半島客戶經(jīng)理 通知客戶簽預售合同及附加協(xié)議 房客局 鑒證 客戶經(jīng)理 按指引填寫預售合同及附加協(xié)議 行政主任 送房管局鑒證 客戶經(jīng)理 簽領買賣合同 行政主任 檢查無誤后蓋章 客戶 交首期房款、辦理鑒證各項稅費 行政主任 送客戶或送銀行 房管局 存查 營銷中心 歸檔 （二）《商品房買賣合同》規(guī)范管理特 規(guī)定如下： 《商品房買賣合同》是由房管局制定的標準合同，附加協(xié)議需按浩林公司確定內(nèi)容規(guī)范填寫。 客戶經(jīng)理按公司規(guī)定的《商品房買賣合同》及附加協(xié)議填寫規(guī)范填寫《商品房買賣合同》及附加協(xié)議。 營銷中心應根據(jù)行政主任提供業(yè)主簽署的《商品房買賣合同》資料與財務部的當月已繳首期房款業(yè)主明細表進行核對。 3. 簽合同原則上要其購房者本人簽名蓋章，若委托購房，由代理人代簽有關的法律文件，并需要提供合格的公證委托書，我方須復印委托人、受委托人的身份證明存檔 。 6. 簽約后的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。 四、 交樓 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （一） 交樓流程 交樓是指按買賣合同條款辦理樓宇交付使用手續(xù)法律程序。該規(guī)范經(jīng)公司后審定交物業(yè)公司頒布、執(zhí)行。 （ 4） 行政主 任將一份客戶資料交財務部核對，主要是核對客戶交樓應交清房款及相應稅費。行政助理將《交樓通知書》、《收費一覽表》用掛號信寄發(fā)后，掛號信回執(zhí)統(tǒng)一由行政主任歸檔。開加蓋已收齊入住費用專用章。 （ 7） 客戶對樓宇提出整改意見，經(jīng)物業(yè)公司審定后填寫《樓宇整改申請》（一式四份）并簽字。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 10） 客戶收到信后前來交樓。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 浩林公司 辦理樓盤測繪手續(xù)，測繪圖及樓盤面積表由行政部檔案室歸檔，將面積表復印件分發(fā)到 營銷中心 。 客戶 接通知到財務部辦理結算， 客戶 身份證復印件，并填寫《買賣申請審批表》 。 房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權交易。 1 房地產(chǎn)登記所抵押科辦理產(chǎn)權登記及收取登記費。 1 行政主任 收到財政局開具的 “契稅完稅證明 ”，兩日內(nèi)移交給財務部會計簽收，由 客戶經(jīng)理 通知業(yè)主前往領取。在客戶決定采用銀行按揭方式購買樓宇并交齊首期房款時，客戶應簽署《商品房抵押貸款合同》。 按揭銀行對客戶已簽名之《商品房抵押貸款申請表》及所有客戶按揭資料進行審批。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 二、 換房 （一） 換房工作流程 換房是指在樓宇認購過程客戶提出對樓宇更換的銷售變更行為。客戶要求換房必須是在交首期房款前（即認購書簽訂日后的 7天內(nèi)）和無欠款的前提下進行，且每次認購后只可免費變更一次。 客戶總監(jiān)對未簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議的換房批復。 財務部見到已批復的《換房申請書》后，按批復對客戶收取相應換房手續(xù)費。已簽合同的客戶由于換房而發(fā)生的費用由客戶負擔。加名 /減名 /換名的辦理流程為：