【正文】 辦理產(chǎn)權登記及收取登記費 銀行或其委托律師事務所 準備按揭資料 行政助理 做登記卷宗送房地產(chǎn)登記所 客戶 憑身份證、收條領 取《產(chǎn)權證》 行政主任 收集業(yè)主資料 行政助理 整理業(yè)主資料、做好交易卷宗送房管局 房地產(chǎn)交易所 辦理產(chǎn)權交易 行政主任 請款（契稅、交易費） 行政助理 去房管局取回《產(chǎn)權交易監(jiān)證證明書》 按揭客戶 辦理產(chǎn)權 非按揭客戶辦理 產(chǎn)權 （二） 辦理產(chǎn)權的規(guī)范管理特規(guī)定如下： 樓盤 完成土建和消防驗收 后， 浩林公司 申請門牌號，行政部檔案室收到獲準的申請后，將復印件分發(fā)到 營 銷中心 。 行政主任 收集客戶資料（業(yè)主身份證復印件、 《商品房買賣合同》 原件、發(fā)票、復印測繪圖），做好交易卷宗送房管局。 1 房地產(chǎn)登記所商品科辦理產(chǎn)權登記及收取登記費。 由行政助理將已簽訂之《商品房買賣合同》送往房管局交易處作鑒證。認購換房的辦理流程為： 半島客戶經(jīng)理 協(xié)助客戶填寫換戶申請 核實后簽名 財務部 收取手續(xù)費 客戶 提出換房申請 營銷中心 重簽認購書 / 預售合同 / 其他相應法律文件 半島高級客戶經(jīng)理 簽字給意見 半島客戶總監(jiān) 批復 半島客戶總監(jiān) 提意見后簽名 營銷中心 1 、 更新銷售數(shù)據(jù) 2 、 對申請進行登記 已簽買賣合同 未簽買賣合同 公司 審批 （二）換房的規(guī)范管理特規(guī)定如下： 客戶提出換房申請。營銷中心在批復后一個工作日內送達各份《換房申請書》。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 三、 加名 /減名 /換名 （一） 加名 /減名 /換名工作流程 加名是指在樓宇認購過程客戶提出增加業(yè)主姓名的變更行為； 減名是指在樓宇認購過程客戶提出減少業(yè)主姓名的變更行為； 換名是指在樓宇認購過程客戶提出更換業(yè)主姓名的變更行為； 樓宇的加名 /減名 /換名涉及的文件主要是《認購書》、《商品房買賣合同》及附加協(xié)議，客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議前發(fā)生加名 /減名 /換名，《認購書》作為追究客戶違約責任的依據(jù)；客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議后發(fā)生加名 /減名 /換名，《 商品房買賣合同》及附加協(xié)議作為追究客戶違約責任的依據(jù)。 經(jīng)批復的《加名 /減名 /換名申請書》一式二份，財務部一份，營銷中心一份。 財務部以每月定期向營銷中心提供一份銷售變更明細表，財務變更明細表經(jīng)營銷中心復核、簽字確認后返回財務部。 經(jīng)批復的《換付款方式申請書》一式三份，客戶一份 ，財務部一份，營銷中心一份。房款催收涉及的文件主要是《認購書》、《商品房買賣合同》及附加協(xié)議，客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議前未能按合同付款，《認購書》作為追究客戶違約責任的法律依據(jù)；客戶簽《商品房買合同》后未能按合同規(guī)定付款，〈商品房買賣合同〉及附加協(xié)議作為追究客戶違約責任的法律依據(jù)。每一客戶只有一次延遲付款申請權。 客戶交齊定金后在規(guī)定期限屆滿 7 天內仍未依時交首期房款又沒能給予合理的答復時，由客戶總監(jiān)界定樓宇撻定。 財務部按《處理通知書》在財務上對樓宇作撻定處理，并以每月定期向營銷中心提供一份銷售變更明細表，財務變更明細表經(jīng)營銷中心復核、簽字確認后返回財務部。如在規(guī)定時間內，不前往我司辦理退房手續(xù)，行政主任將向公司提交違約意見函。原非辦按揭已簽《商品房買賣合同》的由行政助理至房管局注銷，原已辦按揭貸款的由客戶服務員與銀行溝通，至房管局注銷抵押登記后，再辦理合同的注銷手續(xù)。 行政主任向按揭組提供業(yè)主資料和客戶所有交款情況，行政主任即日以掛號信形式向客戶寄發(fā)《終止協(xié)議書》（一式三份）并附上要求客戶填寫的《退房申請書》一式三份。 營銷中心根據(jù)公司指示處理退房。違約金涉及的文件主要是《認購書》、《商品房買賣 合同》及附加協(xié)議，客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議前發(fā)生違約，認購書作為追究客戶違約金責任的依據(jù)；客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議后發(fā)生違約，《商品房買賣合同》及附加協(xié)議作為追究客戶違約金責任的依據(jù)?？蛻暨`約，由財務部向客戶收取違約金。 三、銷售環(huán)節(jié) 廊橋入口至社區(qū)正門處 1) 設形象保安一名 2) 形象保安為女性，實行 4 小時 3 輪班制（早 6： 00~晚 18： 00，夏季；冬季待定。用自己的熱情與誠懇感染給客戶，努力與其建立相互信任的關系） 15) 客戶經(jīng)理 帶領客戶到達樣 板房 16) 穿鞋套（ 每間樣板房設置 1名服務人員，負責樣板房清潔、為客戶穿脫鞋套，穿脫鞋套的地方布置要周到、舒適、溫馨） 17) 送消毒濕毛巾條 18) 樣板房介紹（ 向客戶介紹樣板房的間隔、面積、景觀、朝向、材質等一系列客戶關心的問題） 19) 樣板房參觀完畢（可視客戶需求，可以參觀鄰浣花溪景觀帶，進一步打動客戶） 20) 回到會所，銷售中心（客戶無意向，熱情友好送客，半島大管家通知泊車員， 客戶經(jīng)理目送客戶遠去） 21) 與客戶深入洽談、推介、選樓、計價、查銷控（必要時：銷售前臺配合造銷售“假象”或“假勢”，同時重新更換飲品） —— 不成交 （熱情友好送客， 半島大管家通知泊車員，客戶經(jīng)理目送客戶遠去） —— 成交，現(xiàn)場電腦打印計價表 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 22) 客戶交定金，財務開票據(jù)，憑票據(jù)銷控 23) 客戶經(jīng)理領取認購書，填寫認購書 24) 銷控人員審核，簽字 25) 客戶總監(jiān)最后審核簽字 26) 客戶簽字確認，客戶經(jīng)理簽字 27) 預約客戶簽署購房合同、辦理按揭的具體時間及所需要提供資料 28) 贈送為客戶準備好的禮品和資料（半島生活手冊等， A、 B 型小模型 —— 簽署正式商品房買賣合同時贈送） 29) 客戶要離開 30) 客戶經(jīng)理通知半島大管家，半島大管家通知泊車員客戶的泊車號 31) 泊車員將客戶的車停到會所大門等候客戶（或泊車員為沒自開車的客戶叫出租車，出 租車在會所大門處等候） 32) 客戶經(jīng)理 將客戶送到會所大門，目送客人離開 備注： 時間約控制在 1小時左右 客戶資料整理 1) 客戶經(jīng)理送走客戶 2) 客戶經(jīng)理把成交（或接待過的客戶）資料及時填寫相關的表格，并當天統(tǒng)一匯總到行政主任處 3) 行政主任將客戶資料輸入電腦，客戶總監(jiān)進行統(tǒng)計與分析 售后服務跟進 1) 預約銀行、保險公司，確定專門服務日，為金林半島客戶提供到營銷中心的上門按揭服務 2) 客戶經(jīng)理與客戶保持電話聯(lián)系（傳遞最新的樓盤信息、銷售信息、了解客戶售后的需求，并及時為業(yè)主答復或解決） 3) 營銷中心與財務部門關注客戶的交款情況，銷 售人員提醒客戶交款方式和時間 4) 客戶經(jīng)理協(xié)助客人順利簽合同、辦按揭等手續(xù) 5) 營銷中心建立業(yè)主資料庫 6) 客戶經(jīng)理協(xié)助與業(yè)主有關的公關活動的開展 7) 客戶經(jīng)理協(xié)助順利收樓 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 備注： 其他售后工作流程請參看 ? 《商品房買賣合同》流程 ? 撻定流程 ? 換房流程 ? 換付款方式流程 ? 加名流程 ? 減名流程 ? 換名流程 ? 辦理按揭流程 ? 辦理產(chǎn)權證流程 ? 其它 特別說明 1) 整體銷售過程中，以“ 一切為客戶，一切為銷售 ”為宗旨 2) 銷售以 “了解客戶的需求為基礎，引導客戶為主旨” ，因此，本方案僅是講述了一種“銷售模式” 3) 銷售現(xiàn)場，要視實際需要的不同，客戶的要 求，靈活掌握與調整 4) 銷售服務的核心始終要貫穿 “尊貴、細微、專業(yè)” 的標準，促使現(xiàn)場順利成交和建立業(yè)主對項目口碑的傳播 5) 所有現(xiàn)場工作人員，在任何地點遇到客人，或正在帶著客人參觀的客戶經(jīng)理，需禮貌微笑或點頭，讓客人時刻 倍感受尊貴，對項目留下深刻的印象 6) 開售前需開通 VIP專線，至少兩條線路 7) 為帶小孩的客戶，提供專門管家陪同小孩玩耍服務，讓客戶放心和全心地“享受”購房樂趣，體現(xiàn)未來管家服務的 無微不至 8) 對于只是到現(xiàn)場做 SPA或品咖啡等的客戶，因沒有看樓預約，不安排客戶經(jīng)理接待看樓或介紹 9) 雨天，應更加注意服務的體貼入 微。 ? 模型 區(qū)域模型，小區(qū)模型、單體模型 ? 大露臺 擺放畫架式展板 、 休閑式桌椅（人多時，作為銷售洽談分流區(qū)及休閑景觀區(qū)） 5）、會所 侍應 —— 專職服務銷售 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 ? 侍應 2名，主要為銷售洽談中的客戶提供禮儀服務、茶水飲服務等，體現(xiàn)項目檔次； ? 侍應必須提供，并時刻保持熱情的微笑式服務。 4. 前臺接待文員每天根據(jù)客戶的預約登記情況，以每 半天 為周期，把預約登記資料送到會 所首層 半島大管家 處（若來電客戶要求當天看樓，則第一時間將資料送給 半島大管家 ）， 半島大管家 立即通知各方面做好接待準備。 客戶總監(jiān)對違約報告及處理辦法簽名確認并提交浩林公司會簽。 1 營銷中心根據(jù)《退房申請書》、《終止協(xié)議書》（一式三份）對銷售資料及數(shù)據(jù)進行更新。 浩林公司經(jīng)會簽后對回購作審批。 1 辦妥該房屋的注銷手續(xù)后，銷控員更新銷控，樓宇重新銷售。 由 客戶總監(jiān)簽名確認后送浩林公司領導審批。在樓宇退房涉及的文件主要是《認購書》、《商品房買賣合同》及附加協(xié)議，客戶簽《商品房買賣合同》前發(fā)生退房，《認購書》作為追究客戶違約責任的依據(jù)；客戶簽《商品房買賣合同》后發(fā)生退房，《商品房買賣合同》及附加協(xié)議作為追究客戶違約責任的依據(jù)。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 客戶總監(jiān)簽字批復，銷控員更新銷控、樓宇重新銷售。認購撻定包括：撻臨定、撻全定，發(fā)展商有權沒收臨時定金、定金。 客戶收到催收函后決定補交欠收款或是樓宇退房。原《認購書》備注一欄注明“作廢”，重簽認購書備注欄注明“ 因 原因更換認購書，原認購書 號作廢”。 半島客戶經(jīng)理協(xié)助客戶填寫《換付款方式申請書》，由客戶簽名后，經(jīng)辦人簽名。回收原《認購書》并在原《認購書》備注一欄注明“作廢”，重簽認購書備注欄注明“ 因 原因更換認購書，原認購書 號作廢”。 半島高級客戶經(jīng)理對申請書提意見并簽名。 原非按揭付款且已簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議的，由行政助理至房管局注銷；原辦理按揭付款且已簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議的，由行政助理去房管局注銷抵押登記后再辦理樓宇注銷。業(yè)主提出換房申請；每項次變更，每次按 20xx 元的標準收取手續(xù)費，客戶總監(jiān)有權批準免收手續(xù)費，但須書面說明免 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 收原因。 業(yè)主前往按揭銀行 (銀行指定律師樓 )簽收《商品房抵押貸款合同》。浩林公司作為擔保方并負責商品房按揭事項的辦理和跟蹤。 1 按揭客戶由按揭銀行或其委托律師事務所提供客戶按揭資料， 客戶服務 做登記卷宗統(tǒng)一送房地產(chǎn)登記所抵押 科。 行政主任 發(fā)掛號信通知業(yè)主 /銀行或其委托律師事務所提供資料辦理產(chǎn)權。 （ 9） 工程部整改完畢后，通知物業(yè)公司寄發(fā)《樓宇整改完畢通知書》。 （ 3） 財務部先收取業(yè)主已到期房款及綜合稅費、業(yè)主入住費用后，開據(jù)入住費用有關票據(jù)。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 3）