【正文】 ................... 6 第一節(jié) 組織結構 .............................................................................................6 第二節(jié) 相關崗位職責 .....................................................................................6 第四章 流程 ......................................................................................12 第一節(jié) 開發(fā)計劃管理流程 ...........................................................................12 第二節(jié) 項目審批管理流程 ...........................................................................15 第三節(jié) 開發(fā)決策技術優(yōu)化流程 ...................................................................19 第四節(jié) 項目調(diào)研管理流程 ...........................................................................20 第五章 管理制度及規(guī)范 ..................................................................21 第一節(jié) 大賣場的選址策略 ...........................................................................21 第二節(jié) 商圈調(diào)查作業(yè)規(guī)范 ...........................................................................22 第三節(jié) 可行性研究作業(yè)規(guī)范 .......................................................................27 第三節(jié) 項目開發(fā)移交管理制度 ...................................................................30 附錄一管理表單 ................................................................................31 商圈初步調(diào)研報告 .........................................................................................31 項目調(diào)研報告內(nèi)容范本目錄 .........................................................................33 項目合同范本 .................................................................................................33 商用房買賣合同 .............................................................................................33 商圈市場調(diào)查明細表 .....................................................................................37 預選店輔條件標準 .........................................................................................41 主要設備商名錄 .............................................................................................41 第一章 總則 第一條 目的 為明確單店開發(fā)流程，明細各崗位在開發(fā)流程中所承擔的責任的，規(guī)范開發(fā)作 業(yè)的原則和標準，針對單店開發(fā)的各個階段及各崗位對單店開發(fā)工作權責劃分、作業(yè)流程、作業(yè)規(guī)范進行解釋和描述，形成本管理手冊，作為作業(yè)指導管理的依據(jù)，供相關崗位工作人員參照執(zhí)行。 由綜合辦公室負責手冊的發(fā) 放、更換和回收管理工作，并制作手冊領用記錄。 注意作好手冊保密工作。 第七條 通過適度統(tǒng)一商品、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結算、統(tǒng)一促銷，廣泛布點，形成自身完備的服務網(wǎng)絡和經(jīng)營體系，為消費者提供品質標準化、價格大眾化的商品及服務，及時的最大限度滿足顧客需求。 （四） 可比性原則：多項目、多地址比較，力求方案最優(yōu)化。 5. 管理和監(jiān)督新店建筑工程項目的實施。未發(fā)現(xiàn)問題則報總經(jīng)理辦公會討論審核。并對計劃總結和分析結果及時整理、反饋、保存 第三十三條 標準與考核： 指標設置建議 指標權重 指標解釋 指標分值 資料來源 被考核部門 考核人 計劃制定合理、有效、可執(zhí)行 過程信息收集 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 計劃審核有效、及時 過程信息收集 集團投資發(fā)展部 集團總經(jīng)理 3. 計劃分解情況 分解計劃的切實可行、及時 各分解計劃表 集團投資發(fā)展部 計劃執(zhí)行準確、有效，反饋及時 過程信息收集 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 分析細致，總結詳細 各計劃情況匯總表 分公司發(fā)展部 分公司總經(jīng)理 合計 1 100 第二節(jié) 項目審批管理流程 第三十四條 項目審批管理流程圖 部門名稱 分公司發(fā)展部 流程名稱 項目審批管理流程 發(fā)展部 總經(jīng)理辦公會 投資發(fā) 展部 總經(jīng)理辦公會 投資與發(fā)展委員會 董事會 A B C D E F 1 2 3 4 5 6 7 8 第三十五條 節(jié)點 A C1 （一） 由分公司發(fā)展部、集團投資發(fā)展部依據(jù)集團戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和分公司發(fā)展依據(jù)發(fā)展計劃尋求項目 信息共享 審核 審核 備案 項目執(zhí)行 項目總結和分析 Y N N 收集內(nèi)外 部信息 收集內(nèi)外 部信息 依據(jù)發(fā)展計劃尋求項目并整理 進行項目前期調(diào)研 撰寫項目可行性報告 審核 依據(jù) 權限審批 依據(jù)權限審批 N N N Y 項目信息反饋 項目支持和監(jiān)督，信息收集 項目立項 項目整理匯報和考核 審核 N Y 計劃收集相關項目信息 （二） 信息的收集可以通過網(wǎng)絡、招商、展會等各種方式進行，各部門必須對項目的信息準確性做深入的調(diào)查，保證項目信息的真實有效 第三十六條 節(jié)點 A C2 （一） 分公司發(fā)展部尋求并落實有關項目信息后交予集團投資發(fā)展部匯總 （二） 投資發(fā)展部依據(jù)信息的重要程度整理相關信息，整理過程必須嚴格按照相 關標準執(zhí)行，并及時反饋分公司發(fā)展部 第三十七條 節(jié)點 C A3 （一） 集團投資發(fā)展部對項目信息進行審核，通過后交予分公司發(fā)展部進行可行性調(diào)研階段 （二） 分公司發(fā)展部依據(jù)審核結果展開項目可行性調(diào)研階段 （三） 未通過審核的項目信息進入項目信息庫，待今后篩選 第三十八條 節(jié)點 A B C D E F4 （一） 分公司發(fā)展部依據(jù)調(diào)研結果撰寫項目可行性報告，包括項目背景、項目簡介、項目預算、項目投資回報分析等相關內(nèi)容，報告鼻息準確詳實，以保證審核的有效性 （二） 由分公司總經(jīng)理辦公會議審核相關可行性報告，根據(jù)分公司發(fā)展需求和項目可行性確定項目，上報集團投資發(fā)展部 （三） 投 資發(fā)展部依據(jù)項目提交次序及重要程度、涉及權限提交集團總經(jīng)理辦公會議或董事會討論審批。 第四十四條 審批應制定相關審批指標，指標應包括否決性指標和一般性指標，如否決性指標不合格可直接否決，如一般性指標多于 X%不合格，可給以否決。 （二） 有效的物流配送布局策略：應當在有效的物流線內(nèi)布局設店，即配送車輛以 6080 公里 /小時的速度，在一個工作日內(nèi)可以往返。 第四十九條 店址的確定 （一） 用地確定：綜合以上所有因素，確定店址，也可同時選擇幾個意向地址，進行綜合評估。 （二） 商圈與超市經(jīng)營活動有著極為密切的關系，無論新設或已設的超級市場，都不應忽視對商圈的分析。 （二） 商圈分析有助于制定競爭經(jīng)營策略。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應的市場開拓戰(zhàn)略，力求在保持基本顧客群的同時，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場占有率。在競爭優(yōu)勢較明顯的前提下，通常的測算方法： 1. 核心商圈 80%居民會每月來店購物 14 次； 2. 次級商圈 40%居民會每月來店購物 10 次； 3. 邊緣商圈 20%居民會每月來店購物 8 次。 3. 流動人口：邊緣商圈的顧客基礎。 1. 中心商業(yè)區(qū)：交通方便，流動人口多，有大量的潛在顧客，商圈規(guī)模較大。商品種類與商圈規(guī)模關系密切。而大型家電等耐用消費品，消費周期長，購買頻率低，顧客則會擴大購買范圍，則超市的商圈范圍就較大 。 2. 流動人口測定方法：選擇適當?shù)娜掌?，指定專人到預定的店址測定各不同時段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的來往人流數(shù)和年齡結構，畫出流動顧客曲線，預估入庫率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。 2. 了解店鋪周邊公共設施情況，如影院、餐飲、娛樂場所、圖 書館、公交車站等情況，掌握相關規(guī)律，把握流動客流的動態(tài)。 第五十七條 顧客狀況預測： （一） 入