【正文】 店率測算法 1. 根據(jù)立地條件與商圈消費特性預計商圈居民可能入店率：一般可以按照 核心商圈 7080%的住戶平均每月來店 1214 次；次級商圈 5060%的住戶平均每月來店 810 次；邊緣商圈的 3040%住戶平均每月來店 68 次測算，由此得出每天來客數(shù)。 第五十八條 店鋪銷售主要預測指標 （一） 大賣場超市（ 600010000 平方米）的銷售預測： A. 商圈周邊住戶不低于 25000 戶左右，常住人口在 10 萬人以上； B. 平均日來客數(shù)不低于 5000 人次； C. 平均日銷售額可以達到 1000000 元以上； D. 商圈周邊沒有競爭對手或較弱。 （三） 如要經(jīng)營主食加工業(yè)務，還應加入主食加工設備。 （三） 未來五年銷售計劃及 投資回報測算： 項目 投資攤銷及經(jīng)營計劃 投資回收后經(jīng)營計劃 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 現(xiàn)金流入量 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流入小計 現(xiàn)金流出量 商品購進成本 經(jīng)營費用 投資攤銷 0 未攤銷投資余額 0 0 利潤 說明： 1. 按第二年、第三年銷售額分別增長 5%； 2 第一年毛利率 %，第二年為 14%，第四年為 15%測算 3. 其它指標同上表。 第六十三條 開發(fā)手續(xù)完成后將相關(guān)資料復制備案，并后移交工程管理人員組織工程施工。 四、調(diào)研地理范圍 以該樓為中心，向西輻射至德外大街；向東輻射至舊鼓樓大街；向南輻射至北二環(huán)路；向北輻射至北三環(huán)路。 地下二層為停車場，有 80 — 90 個車位；地面有 40 — 50 個車位。公交車 123 路在此有站。 ★該地區(qū)流動人口約 20xx0 人。黃寺廟在綜合樓東側(cè)。 該地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀（ 公里內(nèi)） 店 名 位 置 規(guī)模（平方米） 客 層 1 久福超市 原廣電院內(nèi)鄰黃寺 2400 周邊居民及過往人群 2 福樂萬家超市 黃寺大街 400 社區(qū)居民 3 物美超市 新風街 2500 周邊居民 4 華聯(lián)超市 六鋪炕 1000 周邊居民 5 旺家超市 六鋪炕 600 社區(qū)居民 6 西客隆便利店 人定湖 150 社區(qū)居民 8 就目前的商業(yè)布局和經(jīng)營面積、商品種類、服務手段、管理方式等都不會影響一個大的綜合賣場的誕生。 ★當?shù)厝罕娍释诟浇幸粋€大型購物場所。 第二條 轉(zhuǎn)讓價格 甲方將標的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，總價款金額：人民幣 XXXXXX 元，（大寫）：人民幣 XXX 元整，（ XXXXX 元）。 第四條 甲方責任和義務 乙方向甲方支付總房 價款的 XX%，人民幣 XX 元整（ XXXX 元）后，甲方將該地上一、二層商業(yè)房產(chǎn)交付乙方使用。 甲方在地下一層停車場有償提供 XXX 平方米（貨梯附近）作為乙方經(jīng)營配 套設施用地，其中庫房 XX 平方米，辦公用房 XXX 平方米，租用價格見補充協(xié)議。 第五條 乙方的責任和義務 乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)，乙方對該房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的公共部位、通道和設施使用享有相應的權(quán)益 ，同時承擔相應的義務，并應維護公共設施和公共利益。 第六條 在合同履行中由于不可抗力的原因致使合同難以履行造成的損失，由甲、乙雙方協(xié)商解決。 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。 第五條 建筑結(jié)構(gòu)要求：承重能力、開間、進深、頂高尺寸等。 第二條 水電氣要求：電力容量不少于 XX 千瓦，水量不小于 XX，氣量不少于 XX。 第八條 本合同未盡事宜經(jīng)雙方共同協(xié)商作補充條款，補充條款與本合同具有同等法律效力。 涉及乙方經(jīng)營用途的公共設施、設備的物業(yè)管理收費標準見附圖及說明。 甲方負責協(xié)調(diào)乙方在經(jīng)營中出現(xiàn)的擾民糾紛問題。 辦理該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所發(fā)生的一切稅、費，甲、乙雙方均按照《北京市房地產(chǎn)相關(guān)稅費管理規(guī)定》各自負擔，其中甲方承擔 XX%的營業(yè)稅及XX%的印花稅；乙方承擔 XX%的契稅， XX%的印花稅， XX%的公共維修基金。 （二）乙方取得產(chǎn)權(quán)證之日起的 XXX 日內(nèi)即 年 月 日，乙方向甲方支付總房價款的 XX%，人民幣 XXX 元整，（ XXXX 元）。 發(fā)展部 20xx 年 6 月 20 日 項目調(diào)研報告內(nèi)容范本目錄 項目合同范本 商用房買賣合同 甲方（賣方）： XXXXXX 乙方（買方）：北京首聯(lián)商業(yè)集團有限公司 根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。有一定的消費能力。孕育了極大的消費群體。 ★該地區(qū)分布的單位有：總政治部大院、國防部外事辦、部隊某醫(yī)院、北京教育學院、航空建設發(fā)展公司 、中航工業(yè)設計院、機械工業(yè)自動化設計院、水電公司、石油學會、華油集團、水電工程公司、北京醫(yī)療研究所、北京出版集團、工人出版社等 ★該地區(qū)分布的大廈、飯店有：東方明珠娛樂廣場、德勝飯店、華北大酒店、美江大廈、天成科技大廈、金港大廈等。 B、非 機動車平均每小時約 820 輛。如立項購買，實際價格可下浮 100～ 200 元。 六、基本概況 樓況 綜合樓建筑面積： 平方米。 附錄一管理表單 商圈初步調(diào)研報告 一、項目位置 北京市朝陽區(qū)黃寺大街中段 二、調(diào)研目的 對黃寺綜合樓所處商圈做客觀實際了解，為集團開店決策提供參考依據(jù)。 第三節(jié) 項目開發(fā)移交管理制度 第六十二條 開發(fā)項目須按開發(fā)計劃進行，經(jīng)過預調(diào)研后，申報立項，經(jīng)過立項審批后方可開展商圈調(diào)研和可行性研究，研究結(jié)果應進行申報審批。 第六十一條 投資回報分析方法： （一） 在測算投資金額和月銷售額后，要對新開店鋪進行可行性分析，以了解店鋪開業(yè)后的經(jīng)營業(yè)績和投資回報期，對店鋪經(jīng)營前景作出判斷，以便進行相應決策。 第六十條 設備投資 （一） 根據(jù)店鋪面積、經(jīng)營品類對店鋪投資作出測算，包括租金，店面裝修，照明、冷凍冷藏設備、貨架、電腦、收銀機、存包柜等，并按設備種類分年度攤銷。 （二） 市場占有率的銷售預測： 1. 根據(jù)居民消費特性調(diào)查，了解商圈居民每月用于日常消費品的支出金額，計算出各商圈內(nèi)月消費規(guī)模； 2. 商圈內(nèi)本店擬取得的市場份額測算，按核心商圈占 60%；次級商圈占 40%；邊緣商圈 占 15%的市場份額計算，由此估算出本店在周邊商圈中可以獲得的月市場份額，即可作為本店未來銷售金額。 第五十六條 商圈市場銷售預測 （一） 根據(jù)對商圈居民的人口、家庭收入、日常消費金額、購物頻率等的調(diào)查，可以對新開店鋪的銷售作出預估。 （二） 競爭店調(diào)查： 1. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模； 2. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的經(jīng)營狀況； 3. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品品項； 4. 現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的商品價格和毛利水平； 5. 商 圈內(nèi)各類零售店的優(yōu)勢和弱點，短期和長期變動； 6. 商圈內(nèi)零售店的飽和度。無論采取何種方式，都必須有必要的誘導，如重要性說明、贈送小禮品、按問卷編號抽獎等。另一方面，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。 2. 居民 小區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規(guī)模較小，要擴大商圈規(guī)模則超是必須創(chuàng)出自己獨特的經(jīng)營特色，大型綜合超市或倉儲式會員制超市還要求一定要有大型停車場。當然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經(jīng)營者應該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來客預估。 2. 工作人口：次級商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。 （二） 核心商圈：最接近超市的區(qū)域，便利店的核心商圈為 200 米以內(nèi)，便利超市核心商圈在 500 米以內(nèi)，大賣場在 公里以內(nèi)； （三） 次級商圈：位于鄰近商圈以外的區(qū)域，便利店的次級商圈在 200500 米，便利超市次級商圈在 5001000 米，大賣場的次級商圈在 公里； （四） 邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區(qū)域，便利店的邊緣商圈在 500800 米，便利超市的邊緣商圈在 10001500 米，大賣場的邊緣商圈在 35 公里。贏得了顧客的信賴，就贏得了競爭優(yōu)勢。 第五十一條 商圈分析的重要性： （一） 商圈分析是進行合理選址的前提。通過認真細致的談判和嚴謹周密的法律文件，獲得相關(guān)物件的租 賃權(quán)。 （三） 弱競爭市場的布局策略：在商業(yè)網(wǎng) 點相對不足的地區(qū)，或競爭力較弱的區(qū)域現(xiàn)行開店，以滿足當?shù)鼐用竦摹百徺I饑渴”，同時避免與強大競爭對手正面沖突。 第四十七條 商圈策略 （一） 25005000m2 的超市，應選擇在人口數(shù)達到 510 萬 的較大規(guī)模居民區(qū)中開店； （二） 500010000m2 及以上面積的超市，可選擇城鄉(xiāng)接合部，商圈內(nèi)居民數(shù)達到 1020 萬的地區(qū)開店 （三） 盡量避免與同類型的大型綜合超市開在同一商圈內(nèi)，兩店的距離應保持在 5 公里以上。 （三） 集團投資發(fā)展部依據(jù)項目執(zhí)行情況給與分公司相應的考核意見，在年終考核中給與體現(xiàn)。 （四） 集團董事會根據(jù)投資與發(fā)展委員會建議進行審定，通過后下達集團投資發(fā)展部執(zhí)行 第二十六條 節(jié)點 D A2 （一） 由集團投資發(fā)展部將相關(guān)資料備案，并下達分公司執(zhí)行 （二） 分公司發(fā)展部依據(jù)計劃執(zhí)行 第二十七條 節(jié)點 A3 分公司發(fā)展部在執(zhí)行過程中要及時向集團投資發(fā)展部反饋計劃執(zhí)行情況，如需調(diào)整計劃，向集團投資發(fā)展部提出調(diào)整計劃建議書 第二十八條 節(jié)點 D3 由集團投資發(fā)展部監(jiān)督相關(guān)計劃執(zhí)行情況并及時收集相應調(diào)整計劃，需要調(diào)整計劃時，由投資發(fā)展部報集團董事會審定 第二十九條 節(jié)點 F3 集團董事會對調(diào)整計劃進行審定，通過后下達集團投資發(fā)展部執(zhí)行。如未通過，則由發(fā)展部繼續(xù)修改相應計劃上報。 第