【正文】 1 年 《培訓記錄表》由服務中心檔案管理員保存 1 年 十一、維修服務人員行為規(guī)范 加強維修人員管理，規(guī)范維修人員行為。 3 職責 工程組主管負責制定年度工程技術人員培訓計劃，并負責具體組織實施。 5. 如遇到設備有異常故障，應及時處理或報告維修班長和主管、經理。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 、保養(yǎng)工作。特殊原因無法排除的，立即報告上級盡快解決。 ，熟悉電梯內部構造，做好電梯的維修保養(yǎng)工作。 11．負責完成部門主管交辦的其它工作。 7．負責做好設備設施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 3．負責物業(yè)區(qū)內的排水管、排水井 以及化糞池的疏通、清理工作。 11．完成部門主管交辦的其它工作。 7．負責對本崗位所轄范圍內發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時處理，處理不了及時上報部門主管。 3．負責處理業(yè)主反映的有關電氣維修方面的工作。 。 、電表數據上報部門主管。 直接上司：工程組主管 直接下屬：維修人 員 主要職責與權限 、供電及其它公共設施等維護檢修工作的具體安排和實施。 ，經公司審批后實施改造。 。 . ，同時解答裝修有關問題。 ,節(jié)約成本 ,控制費用開支。 四、工程組主管職責 任職要求： 45 歲以下，持有效技術類操作證、中級以上職稱，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 協(xié)調與供水、供電等部門的關系。 負責與建設單位之間進行物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與建設單位協(xié)商解決工程質量問題。 不斷完善物業(yè)管理相關的設備設施選型建議。 負責設備設施限時搶修。 負責物業(yè)的房屋及其設備設施的產權資料和工 程技術資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。 負責測量器具的登記、校對、報檢。 人員管理： 草擬各類工程技術人員、維修人員的任職資格。 制度建設： 制定房屋及設施、設備前期介入、接管驗收的方案。 直接上司：服務中心經理 直接下屬：維修班班長 主要職責與權限 、水工、電梯維修工，弱電工對物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設備、設施進行日常運行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報修事宜等具體工作。 ，并作好相關記錄。 。 。 16. 負責完成服務中心經理布置的其它工作。 、服務質量是否符合要求，并做好設備設施、日常工作的檢查記錄和維修保養(yǎng)記錄，服務質量檢查記錄和本班每日的工作日志。 月定期安排維修人員對各類室外管網的溝、井、池檢查疏通清理工作。 六、工程組電工職責 任職要求： 45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 4．負責解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應急照明、臨時用電等電氣設備的用電監(jiān)護和維修工作。 8．負責保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用電器材不丟失、不損壞。 七、工程組水工職責 任職要求：具有實際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲得相關專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經驗 2 年以上。 4．負責每月的水表查抄記錄，并同時檢查水表的工作情況是否正常。 8．負責對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時處理，解決不了的問題及時報告部門主管。 八、工程組電梯工職責 任職要求：具有實際電梯維修、保養(yǎng)管理知識與操作技能，獲得相關專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經驗 2 年以上。 、機房的清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實行電梯定期保養(yǎng)制度，作好維 修保養(yǎng)記錄。 ，并向領班報告工作情況，按時完成工作，不得無故拖延。 2. 按要求做好責任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設備或系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并按時做好相關質量記錄。 ，并接受上級對崗位職責履行情況的檢查； 。 工程組主管負責對工程技術人員進行專業(yè)知識與專業(yè)技能的培訓。 適用于工程組對維修人員 的管理。 上班時需穿著工作服，配戴好工作證。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 業(yè)戶開門后 ，維修人員應主動自我介紹“您好！我是物業(yè)服務中心派來的維修工，是否方便現(xiàn)在為你服務”。 如維修現(xiàn)場有家私及日常用品，應主動配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品?！? 維修工作完成，應配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開單元時應講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如需要服務，請隨時與我們聯(lián)系”。 適用于服務中心對維修人員的管理。 上門維修服務不專心維修而與業(yè)戶聊到與工作無關的私人話題，引起業(yè)戶投訴的。 無 十三、工程組值班制度 1 目的 為了提高維修、維護的工作效率，確保對業(yè)主更好的服務及設備、設施的運行，維修和保養(yǎng)工作有序的開展 2 適用范圍 服務中心工程組值班 3 職責 工程組主管負責制定工程人員值班安排表 工程組主管負責審查值班記錄的完整性 值班人員負責值班期間投訴、報修及緊急情況的處理 4 內容 各服務中心工程組必須在每月 28 日前將制定下月度的值班計劃報告給服務中心審核批準。 當班人員應在接到突發(fā)事件的報告時， 20 分鐘內趕到現(xiàn)場及時處理，應將處理結果詳細記錄在《值班紀錄表》上。 使用文明禮貌用語，服務態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。 當班人員不得私自調班、頂班，如有特殊情況不能 值班人員必須提前報告部門主管，征得部門主管批準后，方可辦理相關手續(xù)。 直接服務于顧客，無動力源，但有可能危害顧客人身安全的設施（室內、室外健身器械等） 影響物業(yè)公司服務安全的特殊重要設備（消防、安防、供電變壓器、蓄水池自控裝置等）。 《設備管理卡》的續(xù)頁用于記錄設備、設施的中修、大修、設備解體、更換零部件和日常維修的工作內容。獲得報廢許可后，記錄卡同時作廢，按作廢質量管理文件處理。 3 職責 ．服務中心經理負責檢查工具管理工作的實施情況并監(jiān)控工具的申購。 ．用途 ．工程組的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。 ．個人使用工具管理 ．工程組的員工正式上崗時，由員工填寫《領料單》經主管批準后，在倉庫領取一套個人使用的工具。測量不同的參數時注意正確換檔（萬用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）、用后擦拭干凈工具 ． 工程組的員工個人使用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。 ．公用工具管理 ．員工借用公用工具應經工程主管批準后方可借用， 必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。公用工具如屬正常使用損壞，須先報工程主管填寫《報廢工具登記表》經服務中心經理批準后上報公司審批。 3 職責 負責區(qū)域內設備每日的巡檢，日常清潔保養(yǎng)、小修工作和填寫質量記錄。 因日常維護、保養(yǎng)不當致使設備損壞，責任人應對所造成的損失負責。 操作方法 由工程組主管根據管轄區(qū)內設備的類別、數量劃分出若干個責任區(qū)域，區(qū)域劃分要考慮工種、地域和工作量。標識牌固定在設備旁邊的墻上，或設備的平面部分。 圖紙資料或過期維修檔案需銷毀應由服務中心負責人（工程主管）及品質管理部等組成鑒定小組統(tǒng)一研究后報公司決定； 5 記錄 無 十八、公共設施改造及維護維修工作規(guī)程 1 目的 確保及時更新、改造、維護維修公共設施，保證公共設施的正常運行。 工程主管負責組織《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》的實施，保證公共設施改造及維護維修工作質量及計劃的完成。 小區(qū)公共設施的確認，《公共 設施一覽表》由服務中心經理指定人員制作，小區(qū)公共設施可包括如下內容： 供電、供水設施：包括變配電所、應急（備用）發(fā)電機、地下水池、天面水池等。 公共天線、公共通訊線路、電話 DP 箱、有線電視接線箱。 停車場及設施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動控制裝置）、道路標識系統(tǒng)。 其他有關事項。 實施年度計劃時，應注意以下幾點： 按計劃規(guī)定的時間和周期開工、完工。 對施工過程進行監(jiān)控。 對施工項目，工程組主管每天至少巡視一次，對重要改造、維修項目應適當增加巡視頻率，巡視檢查情況記錄于《設備設施檢查記錄表》上。 服務中心所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。 《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》由部門兼職資料員保存二年。 1）介紹室內公共設施設備（燃氣管道、煙道、排水主干管（主管）、層板）并告知具體位置，使用功能等 2）說明裝修施工中注意事項，告知不得破壞公共設施等 3）告知必須按相關標準做二次防水，閉水試驗 48 小 時后，確認無滲漏方可進行下一道工序。 3． 2 工程組的員工負責具體報修 /維修工作。根據維修內容及“維修項目價目表”確定收費標準，并把應收費數量填入“維修單”上的服務費欄內，并告知業(yè)主維修需要收費用的數量。如因材料或其它原因而不能即時修復的，維修人員應婉轉禮貌的向業(yè)主解釋。 工程組的員工進行業(yè)主家安裝 /維修前，首先判斷出故障部位。 開關維修： 計算用電負荷 ，如已超載則要求業(yè)主相應減少負荷，否則應申請增容； 拉下房屋總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有應先對懷疑點進行檢查， 然后再逐一檢查 ，直至故障排除； 拉下房屋總電源開關，用 500V 搖表檢查線路絕緣情況，如果表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除； 故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關； 試驗開關應開閉正常。 給水管的安裝 根據現(xiàn)場情況確定為最佳管路走向（ 綜合考慮如下因素：業(yè)主要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。如果業(yè)主對此次安裝 /維修收費有異議，維修人員應根據《收費價格一覽表》向業(yè)主作出詳盡的解釋，消除業(yè)主不必要的疑慮。 公共場所及收樓遺留的維修項目可按上述程序要點實施， 業(yè)主報修服務工作流程圖 5 記錄 《維修服務單》 《留言條》 6 附件 業(yè)主報修服務工作流程圖 業(yè)主報修服務工作流程圖 二十一、維修過程的檢驗 1 目的 確保維修過程的質量達到標準，使業(yè)戶滿意。 工程班長每天巡視樓宇公共部位不少于一次并每日對《維修服務單》完成情況進行檢查。 屬于項目零星而非緊急性者，所有不屬 、 內限制的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修項目，維修期限在 14 天內。 工程主管每周對公共設備、設施進行維修情況巡查不少于二次。 提供維修材料 :應向業(yè)戶提供合格的維修材料。對不滿意的 5%應盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。 浴缸堵塞及漏水 :達到暢通標準，對切口處的修補盡力恢復原樣，經反復使用達到暢通、不漏水。 疏通地漏 :使用暢通，并對切口恢復原樣，維修時間不超過 1 小時。 水龍頭漏水 :維修后應達到原來標準，密閉、開關自如，維修時間不超過 30 分鐘。 馬桶漏水 : 維修后以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超過 2 小時。 業(yè)戶門鈴不響 :以達到清脆悅耳為標準，維修時間