【正文】 以上?，F(xiàn)代寫字樓一般具有現(xiàn)代化的設備、智能化的設施，由辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。8．培養(yǎng)和提高業(yè)主的“物業(yè)管理消費”意識，使物業(yè)管理和服務水平的提高與管理費的收繳達到一種良性循環(huán)的狀態(tài)。如舉辦少兒素質教育成果展覽展示、作文比賽，在寒（暑）假組織舉辦冬（夏）令營等。如介紹可靠的保姆和“鐘點工”，提供家電維修與清洗，代訂報刊、牛奶，上門回收廢舊物品，免費為業(yè)主介紹房屋出租等。3．確定“特別關愛對象”，安排專人實施重點服務，為他們排憂解難。另外，在絕大部分業(yè)主入伙后，將與業(yè)主委員會協(xié)商，投入部分資金，參照一些采用現(xiàn)代技防設備的先進小區(qū)的做法，進一步完善和提升中央花園的技防水平。確保小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全、生活安寧是物業(yè)管理的首要工作。在常人看來，物業(yè)管理一般包括公共安全、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、社區(qū)文化等日常的管理與服務工作。（10）管理效益１）為居民開展多種有償便民服務。（8）社區(qū)文化建設１）小區(qū)訂有居民精神文明建設公約。（7）消防管理１）健全專職和兼職的消防組織，建立嚴格的消防制度和責任人制度，制定嚴密的住宅小區(qū)的消防制度。３）保安人員要有明顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹。４）商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。３）不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔，不能有紙屑、煙頭、石頭等雜物，花草樹木修剪整齊。鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常，三北地區(qū)冬季供暖的居室內(nèi)溫度不低于16度；５）道路保持通暢，路面平整，要求井蓋無缺損無丟失，排水排污管道要保持暢通。（3）共用設備設施管理１）共用配套設施完好，無隨意改變用途。3）禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負責人和業(yè)務骨干要經(jīng)過專業(yè)的培訓，持證上崗，有較強的事業(yè)心和開拓精神?？梢?，單獨封閉某一樓宇是不允許的。該單位對此不以為然。［案例81］ 小區(qū)內(nèi)的單棟樓能獨立實行物業(yè)管理嗎某機關將一小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。8．1．2 住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施1．住宅小區(qū)管理的原則住宅小區(qū)管理服務內(nèi)容廣泛，是個龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運轉，實現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點原則：（1）服務第一、方便群眾的原則 住宅小區(qū)管理和服務工作涉及千家萬戶，因此，應根據(jù)不同對象的服務需求，提供多種服務，提高服務質量，用優(yōu)質完善的服務滿足業(yè)主和使用人居住生活的需求。２）社會環(huán)境管理要求① 健全機構，形成機制，實行專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的模式。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公共設施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧、添建補缺”的原則，就近方便地配置。2．住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標及管理要求（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標1）創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂等設施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務與管理。學習目標：了解不同類型物業(yè)的各自特點、管理要求，掌握針對不同類型的物業(yè)管理的組織實施。（2）人口密度高，人口結構復雜。2）提供便利、快捷的多種服務，方便居民生活。② 美化環(huán)境。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，調動多方面的積極性，使專業(yè)管理與民主管理相結合。（2）統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則 現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設施、設備齊全，有很強的整體性、系統(tǒng)性。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)由小區(qū)的物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。該單位員工認為，不是說業(yè)主有權選聘物業(yè)管理公司嗎？你開發(fā)商有什么權力來干涉？雙方為此爭得不可開交。想一想：如果該小區(qū)物業(yè)管理公司確實服務不到位，收費不合理，該單位應該怎樣維護自己的權益？2．住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施為了做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，建設部先后頒發(fā)和制定了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》、《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》，對住宅小區(qū)的管理提出了具體的要求。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風嚴謹。4）封閉陽臺統(tǒng)一有序，陽臺的使用不礙觀瞻，房屋裝飾不得危及房屋結構與他人安全。２）共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，公共設備圖紙資料檔案齊全，管理完善。（4）綠化管理１）小區(qū)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當。（5）環(huán)境衛(wèi)生管理１）小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備。５）無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。４）危及人身安全處要有明顯標識和具體防范措施。２）堅持固定的巡查檢修制度，節(jié)假日和重大活動前要全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須限期整改解決。２）小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設施，管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動。２）一業(yè)為主，多種經(jīng)營。盡管這些對深圳城建物業(yè)管理公司來講駕輕就熟，但僅憑這些與其他物業(yè)公司相比并不占多少優(yōu)勢。城建物業(yè)計劃在小區(qū)已建成部分的四周設置鑄鐵通透式圍欄，既與區(qū)內(nèi)住宅樓的總體設計風格相協(xié)調，美觀大方，又便于實施封閉式管理。人防并舉，確保小區(qū)安全。如對家有高齡老人、殘疾人、弱智人的家庭，管理處將建立專門檔案，作為重點對象，提供專項服務和經(jīng)常性的幫助，并發(fā)動和組織居民、鄰里“獻愛心”。5．開辦周一到周五的小區(qū)“四點半兒童學?！保瑸殡p職工家庭安心工作解除后顧之憂。同時，為提高住戶的家教水平，還將聘請武漢大學、華中師大等高校的有關專家教授作為中央花園住戶的“家庭教育顧問”，定期或不定期地到小區(qū)為家長開辦輔導講座，并進行現(xiàn)場示范、答疑。具體做法：一是舉辦“業(yè)主與物業(yè)管理”知識培訓班，向業(yè)主介紹其權利、義務和物業(yè)管理的基本知識、基本要求，經(jīng)業(yè)主進行“算賬對比”，使之認識物業(yè)管理的好處和價值；二是請業(yè)主代表了解管理人員如保潔員、保安員的工作，使他們體會物業(yè)管理人員的甘苦；三是經(jīng)常性地征詢業(yè)主的意見，及時改進工作，并按規(guī)定每季度公開管理處財務收支賬目。8．2．1 寫字樓物業(yè)的分類、特點與管理要求1．寫字樓的分類目前，我國對寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件等進行不同的分類。（2）按使用功能劃分１）單純型寫字樓，基本上只有辦公一種功能。２）智能型寫字樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、大樓管理自動化、建筑設備自動化等。2．寫字樓的特點（1）建筑規(guī)模大，機構和人員集中 寫字樓多為高層建筑，層數(shù)多，建筑面積大，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。（3）地理位置優(yōu)越，交通便利 寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設施和商業(yè)設施相鄰，有便利的交通條件，方便人員往來。3．寫字樓物業(yè)管理的要求寫字樓主要是辦理行政事務，從事業(yè)務活動的場所。（2）要求加強安全管理，提供安全保障 高層寫字樓人員流動大，且隱蔽死角多，必須加強治安保衛(wèi)。必須做好應付突發(fā)事件的各類預案。為了保持干凈、整潔的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)、電梯間、衛(wèi)生間、走廊、大堂等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應由專業(yè)的保潔人員進行定時、定期的清潔維護，力爭做到無雜物、無灰塵。同時，指導業(yè)主和使用人正確地使用設備，避免因不正常的使用操作而導致設備損壞，也是物業(yè)管理服務的工作之一。4）根據(jù)寫字樓的特點及周邊環(huán)境，制定出爭創(chuàng)全國或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃和具體的實施方案，并落實到各部門。要保障寫字樓外觀的完好整潔，引導標志齊全完好。3．寫字樓的設備設施使用管理及維修養(yǎng)護為了保證設備能夠正常運行，延長使用年限，應制定嚴格的設備養(yǎng)護和維修制度，做好設備的日常養(yǎng)護、檢修工作。3）確立保安巡邏的崗位和路線，做到定時、定點、定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、倉庫、停車場（庫）等隱蔽處。定期組織及安排消防檢查，消除消防隱患，迅速處理消防事故。寫字樓的清潔衛(wèi)生服務項目包括清潔保養(yǎng)工作，外墻的定期清潔，公共區(qū)域、走廊及通道的清潔，空調機房、變電房及樓房的配電室清潔，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及其設備的清潔，供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設備的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間的清潔，寫字樓外圍區(qū)域的清潔等。商務中心設備的配置，可根據(jù)服務項目的增加而逐步添置。（3）商務中心的服務項目 寫字樓商務中心的服務項目應根據(jù)客戶的需要進行設置，主要包括各類文件的處理打印服務；客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等服務；電視、錄像、電腦、投影儀等辦公設備的租賃服務；印刷文件、名片等印刷服務；商務會談、會議安排服務；翻譯服務；長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務；郵件、郵包、快遞等郵政服務； 商務咨詢、商務信息查詢服務等服務內(nèi)容。4）填寫《商務中心費用收據(jù)單》，并陪同客人到財務部結帳。如果物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代理物業(yè)租售業(yè)務，則營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。某日暴雨忽降，湍急的水流向地下車庫涌去。分析：物業(yè)公司做為車庫出租方及物業(yè)管理部門，應當按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔地下車庫物業(yè)管理養(yǎng)護與維修義務。因此，法院判決：物業(yè)公司將奔馳車修復成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車發(fā)生的各項實際費用867336元，廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。8．3．1 商業(yè)物業(yè)的類型、特點與要求1．商業(yè)物業(yè)的類型商場物業(yè)一般可根據(jù)建筑規(guī)模、建筑功能和建筑結構等進行不同的分類。建筑規(guī)模一般在1～3萬平方米，商業(yè)服務范圍以某一區(qū)域為主，服務人口在10～30萬人，年營業(yè)額一般在1～5億元。包括購物、娛樂場所、餐飲店、影劇院、銀行分支機構等。商業(yè)場多由露天廣場、走廊通道并配以低層建筑群構成，其中設有大型停車場、小件批發(fā)市場等。建筑外部、進出口處都要有鮮明的標志（2）設施齊全 現(xiàn)代商業(yè)設備、設施先進，除一般現(xiàn)代樓宇擁有的基本設備、設施外， 還有滾梯、觀光電梯、餐飲和娛樂設施等。因此，物業(yè)管理企業(yè)要認真做好廣告宣傳活動，擴大商場的知名度和影響力，樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽。物業(yè)管理企業(yè)平時應做好對消防設備設施的維護保養(yǎng)工作，同時制定完善的應急預案，保證應急措施的實用。商業(yè)物業(yè)設備設施的正常運行是開展經(jīng)營活動所必須的保證，任何一種設備設施的故障都會給銷售者和顧客帶來不便，甚至會帶來巨大混亂，造成不安全因素。新標準規(guī)定，商場、賣場的門崗有義務阻止顧客將飲料帶入商廈、大賣場。另外，門崗要在雨天為顧客提供傘套服務；引導顧客將購物籃、購物車放在指定位置；如發(fā)現(xiàn)進口處顧客出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象，應及時報告保安主管，采取疏散措施等。上海物業(yè)管理協(xié)會會長岳尊賢認為，此標準的出臺，標志著上海物業(yè)向標準化又邁進了一步。3）在商場的重要部位，如收款臺、財務室、各出入口等處，安裝閉路電視監(jiān)控器、紅外線報警監(jiān)控裝置，隨時進行全方位監(jiān)控。2．消防管理工作1）制定嚴密的消防制度。同時，一定要保持標識的完整、清晰。2）基本的保潔工作安排在非營業(yè)時間。5）置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時調換。3）要與交通管理部門建立工作聯(lián)系，了解停車場情況，有助于車輛疏導工作和簡單處理解決交通糾紛問題。3）供電系統(tǒng)設備的管理是其他設備正常運行的基礎，要加強對供電設備的維修、養(yǎng)護管理，原則上要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機，以備斷電時應急使用。企業(yè)識別系統(tǒng)（簡稱CIS）是強化商場形象的一種重要方式，即以商場樓宇所特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志——作為顧客和社會公眾識別自己的特征，強化和識別商場樓宇形象。小型商場，其主要功能是為附近居民提供生活方便，不必考慮求全。難道真就沒有好的解決辦法了？管理處有關人員坐在一起，分析情況，商量對策。然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區(qū)管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們商廈又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（恐怕最能打動他的就是最后這句話）。但動輒處罰并非最佳選擇，因為處罰到誰的頭上誰的心里都不舒服。工廠一般都有儲備原材料和儲備產(chǎn)品的建筑物，稱之為倉庫。（2）輕污染工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的工業(yè)項目不產(chǎn)生有毒、有害物質，不產(chǎn)生廢水、廢渣，噪聲污染小，無燃煤、燃油的鍋爐等設施。（2）非流動性 生產(chǎn)不同的工業(yè)產(chǎn)品對工業(yè)物業(yè)的要求是有區(qū)別的，再加上一些工業(yè)物業(yè)具有規(guī)模大、投資大的特點，使得工業(yè)物業(yè)在房地產(chǎn)市場中交易緩慢，具有非流動性。造成空氣污染的因素有：直接燃煤，排放過多的二氧化硫氣體；機動車排放尾氣，經(jīng)強紫外線照射形成光學煙霧污染；基建揚塵形成塵煙污染。固體廢棄物是人們在生活和生產(chǎn)中扔棄的固體物質。工業(yè)生產(chǎn)中的電子設備設施、電器設備設施產(chǎn)生的污染。因此，必須加強安全防范，建立一套有效的制度，防患于未然。停水、停電都會造成相當大的負面影響，尤其是有的企業(yè)是連續(xù)生產(chǎn)的，一旦發(fā)生停電、停水就會帶來巨大損失。對難以保持清潔的工業(yè)廠房，應勤清潔、清理、清掃。（4） 對物業(yè)管理的專業(yè)性要求強 各類生產(chǎn)企業(yè)有其各自的生產(chǎn)設備和設施，專業(yè)性強。3）機器設備的安裝、管理、使用規(guī)定。7）安全保衛(wèi)制度。2）加強對企業(yè)員工愛護公共部位及維護公共場所清潔衛(wèi)生的教育。3．工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度1）因使用水、電不當而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責任者承擔。4）工業(yè)企業(yè)應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物。4．工業(yè)物業(yè)設備設施的管理工業(yè)物業(yè)設備設施大體可分為工業(yè)生產(chǎn)專用設施和設備、工業(yè)生活共用設施和設備以及工業(yè)物業(yè)附屬設施和設備三大類。2）維護工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種公共標志的完好性。物業(yè)管理人員要定期對這些管網(wǎng)進行檢查、測試及維護，以保證這些管線正常使用。提示工業(yè)企業(yè)改變能源結構，減少直接燃煤的比例；硬化地面，減少塵土；綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣；限制車輛駛入，減少尾氣排放。綠化可以消聲、防噪，美化環(huán)境；限制車輛進入物業(yè)區(qū)域，同時，區(qū)域主路可以采取曲線型限制車速。有條件自己處理，沒有條件應把垃圾送到城市垃圾處理中心集中處理。1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)綠地的類型有公共綠地，包括工業(yè)廠區(qū)、生活區(qū)域、文化活動場所的綠