【正文】 專業(yè)意見后，根據各部門意見、項目進展及合同談判等最終結果，形成《項目定案審批報告》（報告模板見附件8），在項目合同（包括土地儲備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權轉讓合同、合作開發(fā)合同等）簽署前或土地掛牌前在BIP系統(tǒng)上發(fā)起項目定案審批流程。會審通過的項目，可進入項目立項審批環(huán)節(jié)。土地信息獲取后到項目取得需經過以下四個環(huán)節(jié)：項目會審、項目立項、項目定案審批、項目獲取。，項目拓展工作由集團投資拓展中心負責，集團投資拓展中心對各業(yè)務小組按區(qū)域進行分工，各小組原則上在本區(qū)域內進行項目拓展工作，各業(yè)務人員在獲取本區(qū)域外土地信息后轉交相應區(qū)域負責人跟進，特殊項目可跨區(qū)域跟進（跨區(qū)域跟進的項目需請示中心負責人同意），但需理順各方面關系，尤其政府對接方面，避免多頭對接。 新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域由集團投資拓展中心各業(yè)務小組按其分工收集各自負責區(qū)域內房地產相關基礎資料及數據。 基礎資料及數據收集的范圍收集范圍為已有項目區(qū)域及集團五年發(fā)展規(guī)劃中計劃進入的區(qū)域，對于一般區(qū)域，信息收集至區(qū)域內主要地級市即可；對于重點發(fā)展區(qū)域，信息收集則需至主要縣（區(qū)）。碧桂園投資拓展管理辦法碧桂園集團投資拓展管理辦法（試行）2011年12月5日II目 錄1. 目的 12. 適用范圍 13. 基礎資料及數據收集 1 基礎資料及數據的定義 1 基礎資料及數據收集的范圍 1 基礎資料及數據的收集和管理 14. 項目拓展 25. 項目投資工作流程 2 2 3 3 3 4 6 6 7 76. 項目后期跟進 137. 各部門工作配合及工作節(jié)點 14 14 14 158. 投資拓展責任承擔及獎勵 15附件： 16附件1： 土地招牌掛信息匯總表 18附件2： 城市房地產市場及土地市場動態(tài)監(jiān)測表 19附件3： 區(qū)域競爭對手分析表 20附件4： 城市基本數據及主要經濟指標表 21附件5： 城市房地產市場政策變化監(jiān)測表 22附件6： 項目投資分析報告模板（含5個專項評估報告） 23附件7： 項目會審匯報模板（PPT格式） 57附件8： 項目定案審批報告模板 58附件9： 新項目立項審批流程 60附件10：新項目定案審批流程 61附件12：合同類文件簽章審批流程 63附件13：非合同類文件簽章審批流程 64附件14：項目土地報名競買審批流程 65附件15：借用公章審批流程 66附件16：新公司注冊成立審批流程 67附件17：項目交底會議程及要求 68附件18：項目啟動會議程及要求 70附件19：集團投資過程中規(guī)劃制作的工作指引 72 碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優(yōu)化資源配置，促進集團投資拓展業(yè)務發(fā)展，加強投資拓展業(yè)務管理，實現投資拓展業(yè)務規(guī)范化、流程化，特制定本管理辦法。具體收集的范圍由集團投資拓展中心每年初根據年度投資計劃具體確定，已設置投資拓展部的區(qū)域則由集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部聯合確定。新區(qū)域及未設置投資拓展部的區(qū)域房地產相關基礎資料及數據的收集及更新周期參見已設置投資拓展部的區(qū)域基礎資料及數據收集更新周期。，項目拓展工作由集團投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部共同負責，各自獲取項目拓展信息后原則上各自跟進，但可根據具體情況交叉或轉交某一方跟進。在獲取土地信息后，由投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進行篩選和跟進，形成《項目投資分析報告》（含5項專項評估報告，具體報告模板見附件6），并進行項目會審，以此為項目立項的前提。會審未通過的項目，根據實際情況，停止跟進并存檔或繼續(xù)補充了解準備下次會審。：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經理——集團分管副總裁——執(zhí)行董事（楊永潮）——執(zhí)行董事（楊貳珠）——總裁——董事局主席（有所屬區(qū)域的項目，流程結束后報對應區(qū)域總裁備案）：區(qū)域投資拓展人員——區(qū)域總裁——投資拓展總經理——集團分管副總裁——執(zhí)行董事（楊永潮）——執(zhí)行董事（楊貳珠）——總裁——董事局主席項目定案審批通過后，需由投資拓展業(yè)務部門發(fā)工作聯系單給運營中心，告知項目定案審批結果，由運營中心發(fā)起項目總經理確定流程（未確定區(qū)域的新項目一并申請確定區(qū)域），項目總經理確定后即刻與投資拓展業(yè)務部門聯系，介入項目前期有關工作。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經理——法務部、財務資金部、合規(guī)辦并行會審——集團分管副總裁——總裁用于除土地競買之外需借用公章現場簽章的業(yè)務。以上相關流程參見BIP流程指引及附件916。項目交底會后各職能中心、各職能部門需按如下要求在規(guī)定期限內完成會議安排的各項工作，并提交由中心負責人簽字的相關專業(yè)報告。對于建議跟進的項目，深入考察跟進，于3個工作日內完成項目立項報告，并在BIP系統(tǒng)上發(fā)起立項審批流程。具體流程見下圖：停止跟進，資料存檔營銷中心、規(guī)劃院、總工室、財務資金部、前期工程部、市政配套部、法務部等相關部門開始介入停止跟進，資料存檔土地款支付、土地出讓合同簽署區(qū)域投資部組織報名競買材料，發(fā)起確定競買公司、風險委員會、報名、付款、項目總確定等系列審批，報名競買項目交底會停止跟進，資料存檔項目定案審批各部門綜合考察出具意見，區(qū)域投資部形成項目定案審批報告立項審批區(qū)域投資拓展部深入考察，出立項報告否是區(qū)域投資拓展部及區(qū)域總裁初審意見土地信息獲取否是是停止跟進，資料存檔否未競得競得移交項目部項目啟動會由集團投資拓展中心負責，各業(yè)務小組投資拓展總監(jiān)在獲取土地招拍掛信息后3個工作日內初步評判、考察地塊后給出是否跟進的建議，上報相應區(qū)域投資拓展總經理，由投資拓展總經理給出是否跟進的意見。定案審批通過后，組織土地競買報名資料，發(fā)起相關審批流程，參與土地競買。集團投資拓展中心按照已有區(qū)域進行業(yè)務分工，旨在使每個區(qū)域都有對應的投資拓展總經理及業(yè)務小組負責該區(qū)域投資拓展工作，具體人員分工另行通知。投資拓展工作前期涉及的主要是營銷中心、規(guī)劃院、商業(yè)部、總工室、市政配套部、前期工程部、法務部、財務資金部、酒店籌建辦、項目總辦等相關部門。項目獲取后，項目部全面接手項目各方面工作，集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部跟進至土地合同簽署（二手市場拿地跟進至國土證辦至我司名下），此后工作全面移交給項目部，集團投資拓展中心/區(qū)域投資拓展部配合跟進收地等事宜。（1）故意行為的責任追究①下述行為屬于故意行為：● 收受合作方或關聯方利益，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的；● 為使項目成功獲取，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的；● 為其他不正當目的，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的。②工作過失需承擔的責任：相關人員工作過失造成集團投資失誤或損失的，視情節(jié)輕重予以通報批評、扣發(fā)全部或部分績效獎金（含其他形式的獎金）。9. 本管理制度自總裁簽發(fā)之日起生效，具體由集團投資拓展中心負責解釋。）成交總價（萬元）備注（地塊的特殊成交情況等）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　注：此表需每月更新上報一次。注：此表需每半年更新上報一次。（1）區(qū)位交通 ①目標地塊與城市各重要節(jié)點（行政中心、城市中心、高速公路出入口、目標市場、現有或洽談中的項目等）的行車距離及到達時間。 ②樓盤信息中需明確標注：占地面積、容積率、產品類別、主力戶型、售價、去貨量、配套、客戶群分布、交樓標準、物管費等。（1）地形地貌 以衛(wèi)星圖展現地塊現狀信息并將標高不規(guī)則的區(qū)域，天然景觀、地質地貌附圖加以說明。目標地塊市政管網及公建配套圖 以電子交通地圖作為模板，對滿足項目開發(fā)所需的各類市政管網接入點位置及具體容量進行描述與標注；同時對目標地塊周邊公建類配套設施進行標注。：（含土地支出、開發(fā)建設支出、相應稅費及管理費用）資金投資節(jié)點及計劃時 間（年月日）投資金額（單位：萬元）付第一筆款辦國土證時交地動工時開 盤 時銷售毛利率銷售凈利率銷售凈利潤總額土地成本獲利倍數開發(fā)周期預售首年資金回籠率內部收益率凈現值單方開發(fā)成本單方稅費成本雙拼聯排多層小高層高 層 附：投資測算分析表碧桂園投資拓展管理辦法——附件目標市場（評估）報告一、評估土地市場（目標市場土地價格是否合理，土地價格升值空間及預期，目標市場商住用地年供應量及存量積壓情況）房產市場（目標市場情況，去貨速度，住宅產品價格升值空間及預期，項目競爭壓力）二、重點關注（需營銷中心進行深入調研的方面）三、結論投資總監(jiān)（區(qū)域投資部）意見：投資總經理（區(qū)域總裁）意見：副總裁意見：碧桂園投資拓展管理辦法——附件四、產品及首期項目開盤售價建議產品建議產品類型雙拼聯排多層高層建筑風格立面建議戶型建議面積區(qū)間園林建議配套建議首期開發(fā)規(guī)模及銷售建議產品類型雙拼聯排多層高層首期用地面積容積率建筑面積開發(fā)周期首期均價首年銷售量首期銷售金額整個項目均價第二部分一、土地市場地塊區(qū)位成交年限地價增速（%）地塊位置總面積（畝）起始單價（萬/畝）成交單價(萬/畝）成交樓面價（元/平米）容積率成交日期摘牌公司備注地塊周邊201120102009主要目標市場201120102009備注：主要目標市場以城市中心為原點，取項目地塊與中心點之間幾個點加以分析二、房產市場片區(qū)年限住宅價格增速（%）住宅價格（元/㎡）雙拼均價（元/㎡）聯排均價（元/㎡）高層均價（元/㎡）多層均價（元/㎡）銷售面積（㎡）預售面積（㎡）房地產投資（億）施工面積（㎡）竣工面積（㎡）地塊周邊201120102009主要目標市場201120102009備注：主要目標市場以城市中心為原點，取項目地塊與中心點之間幾個點加以分析三、主要競爭項目信息項目名稱占地面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（㎡）容積率開 盤時 間各產貨量（㎡）各產品均價（元/㎡）各產品銷售量（㎡）客戶來源配套情況產品特點與我司項目的比較離目標項目最近的項目該市最貴的項目該市最好的項目備注：產品特點包括戶型面積、毛坯/裝修、外立面等，項目比較包括區(qū)位交通、環(huán)境、配套品牌、產品等?！? 墳墓、墓園 有（ ）無（ ），如有，其位置、占地、數量?！? 工廠 有（ ）無（ ），如有，其名稱、位置、占地、是否在生產、產品、 污染、異味?！? 其他建筑物 有（ ）無（ ），如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等?！? 氣象站、雷達站 有（ ）無（ ），如有，其位置、占地、業(yè)主單位?！? 危險品倉庫 有（ ）無（ ），如有，其位置、材料品種、 毒性、占地、業(yè)主單位。△ 變壓器、變電房 有（ ）無（ ），如有，其電壓等級、位置、供應對象?！? 煤氣、天然氣管道、壓氣站、分配站 有（ ）無（ ），如有，其位置、管徑、走向、供應對象?！? 供水管、加壓站 有（ ）無（ ），如有，其位置、管徑、走向、供應對象?！? 水電站、水閘、水利設施 有（ ）無（ ），如有，其位置、占地、用途、業(yè)主單位等。△ 鐵路、專用軌道穿過 有（ ）無（ ），如有，其名稱、位置、噪音影響、每日班次、通過時段。△ 公交站點 有（ ）無（ ），如有，其名稱、位置、公交線路、噪音影響、運營時段等?！? 其他交通設施 有（ ）無（ ），如有，其名稱