【正文】 碧桂園投資拓展管理辦法碧桂園集團(tuán)投資拓展管理辦法（試行）2011年12月5日II目 錄1. 目的 12. 適用范圍 13. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集 1 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的定義 1 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍 1 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理 14. 項(xiàng)目拓展 25. 項(xiàng)目投資工作流程 2 2 3 3 3 4 6 6 7 76. 項(xiàng)目后期跟進(jìn) 137. 各部門工作配合及工作節(jié)點(diǎn) 14 14 14 158. 投資拓展責(zé)任承擔(dān)及獎(jiǎng)勵(lì) 15附件： 16附件1： 土地招牌掛信息匯總表 18附件2： 城市房地產(chǎn)市場及土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測表 19附件3： 區(qū)域競爭對(duì)手分析表 20附件4： 城市基本數(shù)據(jù)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 21附件5： 城市房地產(chǎn)市場政策變化監(jiān)測表 22附件6： 項(xiàng)目投資分析報(bào)告模板（含5個(gè)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告） 23附件7： 項(xiàng)目會(huì)審匯報(bào)模板（PPT格式） 57附件8： 項(xiàng)目定案審批報(bào)告模板 58附件9： 新項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程 60附件10：新項(xiàng)目定案審批流程 61附件12：合同類文件簽章審批流程 63附件13：非合同類文件簽章審批流程 64附件14：項(xiàng)目土地報(bào)名競買審批流程 65附件15：借用公章審批流程 66附件16：新公司注冊(cè)成立審批流程 67附件17：項(xiàng)目交底會(huì)議程及要求 68附件18：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議程及要求 70附件19：集團(tuán)投資過程中規(guī)劃制作的工作指引 72 碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優(yōu)化資源配置，促進(jìn)集團(tuán)投資拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，加強(qiáng)投資拓展業(yè)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)投資拓展業(yè)務(wù)規(guī)范化、流程化，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于集團(tuán)投資拓展中心、所有區(qū)域及集團(tuán)所屬其他方面涉及的土地、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資拓展及相關(guān)工作。3. 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的定義包括土地招拍掛信息、城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場狀況、土地市場概況、主要競爭對(duì)手監(jiān)測、城市房地產(chǎn)相關(guān)政策等方面情況。 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集的范圍收集范圍為已有項(xiàng)目區(qū)域及集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃中計(jì)劃進(jìn)入的區(qū)域，對(duì)于一般區(qū)域，信息收集至區(qū)域內(nèi)主要地級(jí)市即可；對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，信息收集則需至主要縣（區(qū)）。具體收集的范圍由集團(tuán)投資拓展中心每年初根據(jù)年度投資計(jì)劃具體確定，已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域則由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部聯(lián)合確定。 基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集和管理 已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由區(qū)域投資拓展部負(fù)責(zé)收集本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)，設(shè)置本區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)庫；對(duì)于本區(qū)域內(nèi)土地招拍掛信息，在初步了解后加具是否跟進(jìn)的意見或建議，以周報(bào)形式報(bào)集團(tuán)投資拓展中心；對(duì)于城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)每半年更新一次，每次更新后報(bào)集團(tuán)投資拓展中心備案；對(duì)于城市房地產(chǎn)狀況、土地市場概況、主要競爭對(duì)手監(jiān)測等在收集獲取資料后以月報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心；對(duì)于城市房地產(chǎn)相關(guān)政策等建立資料庫，對(duì)其變化隨時(shí)監(jiān)測，即時(shí)上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心并抄送集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中心。各類基礎(chǔ)資料收集的模板及標(biāo)準(zhǔn)格式詳見附件15。 新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域由集團(tuán)投資拓展中心各業(yè)務(wù)小組按其分工收集各自負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)。新區(qū)域及未設(shè)置投資拓展部的區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)的收集及更新周期參見已設(shè)置投資拓展部的區(qū)域基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集更新周期。4. 項(xiàng)目拓展集團(tuán)為了更好、更快的拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目拓展信息可多方提供，但具體承擔(dān)項(xiàng)目拓展及買地業(yè)務(wù)的為集團(tuán)投資拓展中心及區(qū)域投資拓展部。、中介、政府招拍掛信息、公司其他領(lǐng)導(dǎo)及同事提供、業(yè)務(wù)人員自行拓展、其他相關(guān)渠道。，項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展中心負(fù)責(zé)，集團(tuán)投資拓展中心對(duì)各業(yè)務(wù)小組按區(qū)域進(jìn)行分工，各小組原則上在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目拓展工作，各業(yè)務(wù)人員在獲取本區(qū)域外土地信息后轉(zhuǎn)交相應(yīng)區(qū)域負(fù)責(zé)人跟進(jìn)，特殊項(xiàng)目可跨區(qū)域跟進(jìn)（跨區(qū)域跟進(jìn)的項(xiàng)目需請(qǐng)示中心負(fù)責(zé)人同意），但需理順各方面關(guān)系，尤其政府對(duì)接方面，避免多頭對(duì)接。，項(xiàng)目拓展工作由集團(tuán)投資拓展中心與區(qū)域投資拓展部共同負(fù)責(zé)，各自獲取項(xiàng)目拓展信息后原則上各自跟進(jìn)，但可根據(jù)具體情況交叉或轉(zhuǎn)交某一方跟進(jìn)。要注意信息共享，避免對(duì)同一地塊重復(fù)跟進(jìn)，還需理順各方面關(guān)系，尤其政府對(duì)接方面，避免多頭對(duì)接。5. 項(xiàng)目投資工作流程包括土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地過戶項(xiàng)目、股權(quán)收購項(xiàng)目、合作開發(fā)項(xiàng)目、勾地項(xiàng)目、促成政府直接出讓、政府直接招拍掛等項(xiàng)目。土地信息獲取后到項(xiàng)目取得需經(jīng)過以下四個(gè)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目會(huì)審、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目定案審批、項(xiàng)目獲取。在獲取土地信息后，由投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行篩選和跟進(jìn)，形成《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》（含5項(xiàng)專項(xiàng)評(píng)估報(bào)告，具體報(bào)告模板見附件6），并進(jìn)行項(xiàng)目會(huì)審，以此為項(xiàng)目立項(xiàng)的前提。項(xiàng)目會(huì)審時(shí)需按統(tǒng)一格式及標(biāo)準(zhǔn)制作好項(xiàng)目匯報(bào)材料（PPT格式，由集團(tuán)投資拓展中心制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，模板見附件7），投資拓展總監(jiān)或區(qū)域投資拓展部進(jìn)行匯報(bào)（10分鐘），投資拓展總經(jīng)理或區(qū)域總裁進(jìn)行總結(jié)（5分鐘），與會(huì)人員對(duì)匯報(bào)內(nèi)容提出相關(guān)問題或建議（5分鐘），最終得會(huì)審結(jié)果，以定該項(xiàng)目是否可立項(xiàng)。對(duì)于區(qū)域投資拓展部獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目，由區(qū)域總裁組織項(xiàng)目會(huì)審；對(duì)于集團(tuán)投資拓展中心獲取并跟進(jìn)的項(xiàng)目，由投資拓展總經(jīng)理組織項(xiàng)目會(huì)審。會(huì)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，可進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)。會(huì)審未通過的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況，停止跟進(jìn)并存檔或繼續(xù)補(bǔ)充了解準(zhǔn)備下次會(huì)審。會(huì)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目，需在1個(gè)工作日內(nèi)在BIP系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程。：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——董事局主席（流程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案；有所屬區(qū)域的項(xiàng)目，報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)域總裁備案）：區(qū)域投資拓展人員——區(qū)域總裁——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——董事局主席（流程結(jié)束后報(bào)總裁辦備案），由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起項(xiàng)目交底會(huì)，營銷中心、規(guī)劃院、市政配套部、前期工程部、總工室、法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、區(qū)域辦公室/區(qū)域投資拓展部等相關(guān)專業(yè)部門介入，開始項(xiàng)目全面深入考察分析及項(xiàng)目合同談判。項(xiàng)目深入考察分析結(jié)束、各部門出具專業(yè)意見后，根據(jù)各部門意見、項(xiàng)目進(jìn)展及合同談判等最終結(jié)果，形成《項(xiàng)目定案審批報(bào)告》（報(bào)告模板見附件8），在項(xiàng)目合同（包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)合同等）簽署前或土地掛牌前在BIP系統(tǒng)上發(fā)起項(xiàng)目定案審批流程。：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——執(zhí)行董事（楊永潮）——執(zhí)行董事（楊貳珠）——總裁——董事局主席（有所屬區(qū)域的項(xiàng)目，流程結(jié)束后報(bào)對(duì)應(yīng)區(qū)域總裁備案）：區(qū)域投資拓展人員——區(qū)域總裁——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——執(zhí)行董事（楊永潮）——執(zhí)行董事（楊貳珠）——總裁——董事局主席項(xiàng)目定案審批通過后，需由投資拓展業(yè)務(wù)部門發(fā)工作聯(lián)系單給運(yùn)營中心，告知項(xiàng)目定案審批結(jié)果，由運(yùn)營中心發(fā)起項(xiàng)目總經(jīng)理確定流程（未確定區(qū)域的新項(xiàng)目一并申請(qǐng)確定區(qū)域），項(xiàng)目總經(jīng)理確定后即刻與投資拓展業(yè)務(wù)部門聯(lián)系，介入項(xiàng)目前期有關(guān)工作。指項(xiàng)目合同（包括土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)合同等）簽署直至項(xiàng)目獲?。ㄍ恋爻鲎尯贤炇?、土地過戶或股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完、國土證辦至合資公司名下等），該環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)工作原則上由集團(tuán)投資拓展中心主導(dǎo)，區(qū)域投資拓展部協(xié)助，需在BIP系統(tǒng)上完成如下審批流程：（含法人簽字）審批流程用于對(duì)即將簽署的合同、協(xié)議（包括但不限于土地儲(chǔ)備合同、勾地協(xié)議、過戶合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)合同、土地出讓合同、框架協(xié)議等）審批，據(jù)此流程合同方可由法人簽字、加蓋公章。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦、首席財(cái)務(wù)官并行會(huì)審——集團(tuán)分管副總裁——總裁 非合同類文件簽章（含法人簽字）審批流程用于投資意向書、邀請(qǐng)函及其他與政府、合作單位之間日常工作、業(yè)務(wù)往來的文件、函件簽字、蓋章審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——總裁用于土地競買過程中報(bào)名材料、授權(quán)委托書法人簽字、參與競買公司、公章借用、競買保證金付款、法人身份證原件借用等業(yè)務(wù)審批。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——法務(wù)部、財(cái)務(wù)資金部、合規(guī)辦并行會(huì)審——集團(tuán)分管副總裁——總裁用于除土地競買之外需借用公章現(xiàn)場簽章的業(yè)務(wù)。該審批流程如下：所借公章由區(qū)域保管的：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——區(qū)域總裁（公章所在區(qū)域）所借公章由總部保管的：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)分管副總裁——總裁用于投資款、地價(jià)款、契稅、土地出讓合同簽署前其他規(guī)稅費(fèi)等款項(xiàng)支付申請(qǐng)。該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——財(cái)務(wù)資金部——集團(tuán)分管副總裁——總裁該流程由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域辦公室發(fā)起，公司成立具體事宜由區(qū)域辦公室、集團(tuán)辦公室跟辦，財(cái)務(wù)資金中心等相關(guān)部門配合。集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的該審批流程如下：投資拓展總監(jiān)——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)資金部并行會(huì)審——集團(tuán)分管副總裁——總裁區(qū)域投資拓展部或項(xiàng)目部發(fā)起的該審批流程如下：區(qū)域投資拓展人員/項(xiàng)目總經(jīng)理——區(qū)域總裁——投資拓展總經(jīng)理——集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)資金部并行會(huì)審——集團(tuán)分管副總裁——總裁項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)所有審批流程原則上由集團(tuán)投資拓展中心統(tǒng)一發(fā)起，特殊情況可由區(qū)域投資拓展部發(fā)起，區(qū)域投資拓展部發(fā)起的上述流程前三個(gè)環(huán)節(jié)為：區(qū)域投資拓展部經(jīng)理或投資拓展總監(jiān)——區(qū)域總裁——投資拓展總經(jīng)理，其后環(huán)節(jié)與集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起的相關(guān)流程相同。以上相關(guān)流程參見BIP流程指引及附件916。為使項(xiàng)目推進(jìn)“又快又好”，確保項(xiàng)目取得后能立即開工，因此由總裁辦及投資拓展中心建立項(xiàng)目交底會(huì)、啟動(dòng)會(huì)兩個(gè)會(huì)議制度。在項(xiàng)目立項(xiàng)審批后召開，由集團(tuán)投資拓展中心發(fā)起并主導(dǎo)，以此會(huì)議為節(jié)點(diǎn)，此前工作均由集團(tuán)投資拓展中心或區(qū)域投資拓展部單獨(dú)或配合開展（特殊項(xiàng)目除外），此會(huì)議后相關(guān)專業(yè)部門正式介入項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目交底會(huì)具體要求及議程詳見附件17。項(xiàng)目交底會(huì)后各職能中心、各職能部門需按如下要求在規(guī)定期限內(nèi)完成會(huì)議安排的各項(xiàng)工作，并提交由中心負(fù)責(zé)人簽字的相關(guān)專業(yè)報(bào)告。序號(hào)職能中心職能部門工作及報(bào)告內(nèi)容完成時(shí)間要求1營銷中心營銷中心《項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》（包括項(xiàng)目市場意見、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位、戶型配比及規(guī)劃建議、商業(yè)配比建議、產(chǎn)品推售計(jì)劃、產(chǎn)品建議售價(jià)、戶型利潤估算等）交底會(huì)后10個(gè)工作內(nèi)2研發(fā)中心規(guī)劃院《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》（另根據(jù)項(xiàng)目需要完成《控規(guī)方案》、《概規(guī)方案》及《詳規(guī)方案》，規(guī)劃方案完成時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目具體情況再定）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)（規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）3總工室《地塊巖土報(bào)告》（包含地塊地質(zhì)基礎(chǔ)情況分析、各類產(chǎn)品地質(zhì)基礎(chǔ)處理意見及成本分析）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)4成本管理中心前期工程部《項(xiàng)目土方工程報(bào)告》（包含土方是否可以平衡、富余土方外運(yùn)點(diǎn)及成本、填土土源點(diǎn)及成本、是否涉及石方爆破、爆破量及成本）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)5市政配套部《項(xiàng)目市政配套情況調(diào)研報(bào)告》（包含地塊及周邊供水、供電、排污、道路、燃?xì)狻⒂芯€、通訊等市政要素現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，解決項(xiàng)目開發(fā)需求的各市政要素臨時(shí)及永久解決方案及成本估算）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)6法務(wù)監(jiān)察審計(jì)中心法務(wù)部《項(xiàng)目法務(wù)報(bào)告》（包含項(xiàng)目合法性審查結(jié)果及法律意見）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)7財(cái)務(wù)資金中心財(cái)務(wù)部《項(xiàng)目地塊投資分析》營銷及規(guī)劃報(bào)告提交后5個(gè)工作日內(nèi)8其他酒店籌建辦《項(xiàng)目酒店建設(shè)意見》（包含是否建議配建酒店、酒店風(fēng)格、建筑規(guī)模、客房數(shù)量、配備功能等）交底會(huì)后5個(gè)工作日內(nèi)在土地項(xiàng)目獲取后、正式開工前召開，由總裁辦發(fā)起并主導(dǎo)，確定項(xiàng)目開發(fā)宏觀計(jì)劃及其它重要事項(xiàng)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)具體要求及議程詳見附件18。土地信息獲取營銷中心、規(guī)劃院、總工室、財(cái)務(wù)資金部、前期工程部、市政配套部、法務(wù)部等相關(guān)部門開始介入投資拓展總經(jīng)理意見停止跟進(jìn)，資料存檔否否是是投資拓展總監(jiān)篩選跟進(jìn)，出《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》項(xiàng)目會(huì)審是立項(xiàng)審批否停止跟進(jìn)，資料存檔項(xiàng)目交底會(huì)停止跟進(jìn)，資料存檔各部門綜合考察出具意見，投資拓展總監(jiān)形成項(xiàng)目定案審批報(bào)告停止跟進(jìn)，資料存檔項(xiàng)目定案審批否是停止跟進(jìn)，資料存檔合同簽署、土地競買未競得競得項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)土地款支付、土地出讓合同簽署移交項(xiàng)目部部土地信息獲取營銷中心、規(guī)劃院、總工室、財(cái)務(wù)資金部、前期工程部、市政配套部、法務(wù)部等相關(guān)部門開始介入?yún)^(qū)域總裁意見停止跟進(jìn)，資料存檔否否是是區(qū)域投資拓展部篩選跟進(jìn)，出《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》項(xiàng)目會(huì)審是立項(xiàng)審批項(xiàng)目交底會(huì)停止跟進(jìn)，資料存檔各部門綜合考察出具意見，區(qū)域投資拓展總監(jiān)形成項(xiàng)目定案審批報(bào)告停止跟進(jìn)，資料存檔項(xiàng)目定案審批否是合同簽署、土地競買停止跟進(jìn)，資料存檔未競得競得項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)土地款支付、土地出讓合同簽署 移交項(xiàng)目部由區(qū)域投資拓展部在獲取土地招拍掛信息后5個(gè)工作日內(nèi)初步評(píng)判、考察地塊后給出是否跟進(jìn)的建議，以周報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)投資拓展中心，對(duì)于重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)土地招拍掛信息在給出跟進(jìn)建議后可即時(shí)上報(bào)。對(duì)于建議跟進(jìn)的項(xiàng)目，深入考察跟進(jìn)，于3個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，并在BIP系統(tǒng)上發(fā)起立項(xiàng)審批流程。立項(xiàng)審批通過后，由集團(tuán)投資拓展中心組織項(xiàng)目交底會(huì)，由區(qū)域投資拓展部、營銷中心、商業(yè)部、規(guī)劃院、財(cái)務(wù)資金中心參加，對(duì)于市政配套條件不完善、地塊內(nèi)場地不平整、有特殊地質(zhì)隱患的地塊，可酌情邀請(qǐng)市政配套部、前期工程部及總工室等